【資料圖】

國金證券股份有限公司杜昊旻近期對萬科A進行研究并發(fā)布了研究報告《業(yè)績略低于預期，多元業(yè)務持續(xù)增長》，本報告對萬科A給出增持評級，當前股價為13.72元。

萬科A(000002)
事件
2023年8月30日萬科A披露2023年半年報，2023年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入2008.9億元，同比-2.9%；實現(xiàn)歸母凈利潤98.7億元，同比-19.4%。2023年第二季度實現(xiàn)營業(yè)收入1324.2億元，同比-8.2%；實現(xiàn)歸母凈利潤84.2億元，同比-22.1%。
點評
開發(fā)結(jié)算面積&毛利率下滑，業(yè)績略低于預期：1H23公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務結(jié)算面積1242萬方，同比-5.2%，貢獻營業(yè)收入1708億元，同比-4.5%。1H23歸母凈利潤降幅大于營業(yè)收入，主要由于：①毛利率水平延續(xù)下行態(tài)勢，1H23整體毛利率18.87%，較1H22下降1.59pct。②貨幣資金體量同比減少188.9億元，財務費用增至24.1億元，較1H22同比增加21.83億元。
開發(fā)銷售規(guī)模小幅下滑，投資把握結(jié)構(gòu)性機會：1H23公司實現(xiàn)銷售金額2039.4億元，同比-5.3%，排名行業(yè)第二；銷售金額在15個城市排第一，12個城市排第二，5個城市排第三。2023年1-8月，公司累計獲取新項目32個，均位于一二線城市，總建面449萬方，總地價719億元，平均樓面價達16003元/方。公司土儲依然充足，1H23公司在建面積和規(guī)劃建筑面積合計1.08億方，土儲權(quán)益比例64%。
經(jīng)營服務業(yè)務各板塊繼續(xù)保持增長態(tài)勢：1H23經(jīng)營業(yè)務全口徑收入267.3億元，同比+11.9%。物業(yè)板塊，萬物云營收161億元/+12.2%，蝶城數(shù)量從年初584個增長到601個；物流倉儲板塊，營收19.5億元/+17.0%，累計可租賃建面985萬方；租賃住宅板塊，營收16.4億元/+10.6%，共運營管理22.47萬間長租公寓，出租率95.9%；商業(yè)板塊，實現(xiàn)營收43.0億元（含非并表）/+7.3%，其中印力管理項目營收27.4億元。
信用評級行業(yè)領(lǐng)先，財務結(jié)構(gòu)持續(xù)改善：1H23公司凈負債率49.5%，現(xiàn)金短債比2.7。經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)14年為正，上半年為18.6億元。有息負債結(jié)構(gòu)改善，短期有息負債占比14.2%，較2022年下降6.3pct。融資成本降低，1H23新增融資成本3.73%。
投資建議
公司開發(fā)銷售略收縮，經(jīng)營服務業(yè)務維持增長態(tài)勢。考慮毛利率下滑和資產(chǎn)減值壓力，我們小幅下調(diào)公司盈利預測，2023-25年歸母凈利潤分別為231.8億元、250.8億元和269.4億元，同比增速分別為2.5%、8.2%和7.4%。公司股票現(xiàn)價對應2023-25年P(guān)E估值為7.3/6.8/6.3倍，維持“增持”評級。
房地產(chǎn)市場銷售低迷；經(jīng)營服務業(yè)務發(fā)展不順；其他房企違約

證券之星數(shù)據(jù)中心根據(jù)近三年發(fā)布的研報數(shù)據(jù)計算，中金公司孫靜曦研究員團隊對該股研究較為深入，近三年預測準確度均值高達96.35%，其預測2023年度歸屬凈利潤為盈利227.86億，根據(jù)現(xiàn)價換算的預測PE為7.43。

最新盈利預測明細如下：

該股最近90天內(nèi)共有12家機構(gòu)給出評級，買入評級9家，增持評級2家，中性評級1家；過去90天內(nèi)機構(gòu)目標均價為19.85。

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