每年的3月份是上市公司發(fā)布財報的集中期，上市房企亦不例外。上市公司發(fā)布財報，從社會公共層面來說是為了公布上一年的業(yè)績、利潤、常規(guī)業(yè)務(wù)、新業(yè)務(wù)開展情況、股價及股東收益等，讓各界對該公司的經(jīng)營狀況有一個全面的了解，便于股民和機構(gòu)進行投資參考。從經(jīng)濟領(lǐng)域的專業(yè)角度而言，財報則更像是一張答卷，給證券管理部門一個考察的依據(jù)，上市公司的股票得以繼續(xù)發(fā)行，反之如果財報不發(fā)布或推遲發(fā)布，上市公司將面臨停牌處罰。

“差等生”不肯交考卷

拖延理由五花八門

財報是把“雙刃劍”，不發(fā)布面臨處罰，發(fā)布了如果數(shù)據(jù)不夠漂亮，則面臨股價下跌、市場信心缺失的風(fēng)險。這把“雙刃劍”對于2021年剛剛經(jīng)歷行業(yè)深度調(diào)整的一些上市房企們來說，可以說是一個兩難選擇題。

距離3月31日的最后節(jié)點已經(jīng)過去一周多，很多上市房企的財報依然難產(chǎn)。新力控股不發(fā)財報的理由是，公司沒人，做財報的主要雇員離職;世茂延發(fā)財報的理由是，受疫情影響，管理層人員被隔離;佳兆業(yè)則表示受深圳疫情影響，總部大樓被封。有不少交不出財報的房企，直接將原因歸結(jié)為公司裁員太狠，沒人做事，所以交不出財報。這些房企用疫情不可抗力為理由，拖著不交財報，更像是在給自己找一個相對合適的解釋和理由。

也有一類房企用一種相對“巧妙”的方式，規(guī)避“財報表現(xiàn)不佳”帶來的市場風(fēng)險，就是向多年合作的會計師事務(wù)所“求援”，希望會計師們能“大筆一揮”，在自己的財報上爽快簽字，為其財報信用背書。

今年1月28日，港資房企合生創(chuàng)展股價遭遇了自2009年以來的最大跌幅，盤中一度跌逾三成，一天市值便蒸發(fā)60多億港元。引發(fā)這場股價意外暴跌的并不是資本市場常見的債券兌付危機，而是老伙計“普華永道”的突然辭職。前一天，合生創(chuàng)展官宣辭退合作18年的審計所——普華永道，解釋理由是雙方未對2021財年的審計費用達成共識。普華永道則說“尚未收到要求合生創(chuàng)展補充的詳細材料，導(dǎo)致無法執(zhí)行相應(yīng)的審計程序”。言下之意，合生創(chuàng)展提交的審計資料不全，財務(wù)不夠透明，自然財報也就無法簽字了。

北京京師律師事務(wù)所李俊祥律師表示，因為“審計費用未達成一致”，會計師事務(wù)所提出辭職，只是一種比較委婉的表述，實則是會計師事務(wù)所不愿背上巨大的信用風(fēng)險。2015年，普華永道就曾陷入一場與佳兆業(yè)的財務(wù)造假糾紛中，最終雙方合作決裂。2021年恒大“爆雷”后，與之合作有17年之久的普華永道遭到香港財務(wù)匯報局的質(zhì)疑，原因是普華永道在恒大2020年財報審計意見中，只發(fā)表了無保留意見，并沒有提及其經(jīng)營的不確定性。

2021年房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績并不如意。來自同花順數(shù)據(jù)表明，截至2022年3月30日，在證監(jiān)會行業(yè)分類下的125家上市房企中，有61家發(fā)布了業(yè)績預(yù)警。其中，首虧的有13家、預(yù)虧的有12家、預(yù)減的有16家。業(yè)績不如去年的房企占比達到了67.2%。

“市場雖然不好，但財報不能不漂亮。”樓市下行期，房企自己能“做”出漂亮的財報，但需要頭部會計師事務(wù)所簽字，給出信用背書，信用壓力自然傳導(dǎo)到了會計師事務(wù)所身上。而一些國際頭部會計師事務(wù)所出于“愛惜自己羽毛”的考慮，不愿意用自己多年積累的信譽做交易。于是，在今年3月31日港股上市公司發(fā)布上一年財報的截止日期之前，許多上市房企與頭部會計師事務(wù)所“和平分手”，轉(zhuǎn)而跟一些小型會計師事務(wù)所合作。

“優(yōu)等生”信心不減

還是超十萬億的大市場

今年的年報發(fā)布季，地產(chǎn)行業(yè)充斥著愁云慘淡的氣氛。敢于面對公眾和股東，趕在最后截止日期之前公開發(fā)布財報的房企則是真正的實力派，萬科便是其中的代表。

3月31日，萬科董事會主席郁亮走上主講臺時不再像往年那樣的從容和瀟灑，黑西裝白襯衫，干練與職業(yè)之余也透露出一份凝重與嚴肅。郁亮說，自己在業(yè)績會前的一個夜晚心中十分忐忑，就像一個學(xué)生沒考好試，拿著成績單給父母看一樣。忐忑的原因正是2021年萬科出現(xiàn)了上市31年來的第三次利潤下滑，2021年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入4528億元，同比增長8.0%;歸屬上市公司股東凈利潤225.2億元，同比下降45.7%。

雖然整場業(yè)績會“低調(diào)、謙虛、認錯、找原因、想辦法”，但萬科作為行業(yè)龍頭，2021年營收業(yè)績?nèi)允?ldquo;保持正極”的房企，對未來的發(fā)展“充滿”信心和底氣。會上郁亮給2022年的工作任務(wù)定調(diào)：止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升。具體措施方面，郁亮在《致股東書》中提到，2022年公司將以開發(fā)經(jīng)營本業(yè)為主導(dǎo)，推進集團“一盤棋”建設(shè)，解決分散、操盤表現(xiàn)不穩(wěn)定的問題，推動產(chǎn)品的系列化和標準化。同時嚴格投資管理，投資向市場更為穩(wěn)定、團隊操盤能力更強的區(qū)域集中。對于2022年乃至更遠的未來，萬科的底氣首先來自郁亮總結(jié)的兩個外部基礎(chǔ)：一是國家有利于市場穩(wěn)定的政策措施不斷出臺，二是房地產(chǎn)仍然是規(guī)模超十萬億的巨大市場，常做常有、常做常新。

逆市之下，有實力的不僅萬科一家。新城控股也趕在3月31日之前公布了2021年財報公布：期內(nèi)實現(xiàn)銷售金額2337.75億元，實現(xiàn)營業(yè)收入1682.32億元，同比增長15.64%，實現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤125.98億元，扣非歸母凈利潤102.45億元。在業(yè)績會上，新城控股管理層表示，未來將在穩(wěn)健安全的前提下穩(wěn)步推進各項經(jīng)營活動，目前的可售貨值不少于2800億元，可見實力超強勁。業(yè)績會上，新城控股董事長王曉松重提了“房地產(chǎn)行業(yè)從沖浪運動改變?yōu)榉\動”的觀點：行業(yè)的浪是可以看到的，但風(fēng)是看不到的，只有不斷提升自身能力，找準風(fēng)向，才能迎風(fēng)而上。

2021年上市公司財報顯示，去年是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的一年，重新洗牌在所難免。據(jù)統(tǒng)計，2021年的內(nèi)房股營收榜易主，碧桂園以5230.64億元坐穩(wěn)頭把交椅，萬科以4527.98億元位居第二，中國海外發(fā)展以2422.41億元位居第三。凈利潤方面，中國海外發(fā)展以凈利潤430.62億元位居榜首，碧桂園以409.82億元位列第二，萬科以380.70億元排在第三位。現(xiàn)金流方面，碧桂園手握現(xiàn)金1469.54億元，位居榜首;萬科、中國海外發(fā)展、華潤置地現(xiàn)金超過千億，分別為1407.08億元、1309.56億元、1067.73億元。

回歸產(chǎn)業(yè)基本面

探索新發(fā)展模式

成績單是上一財報年度的總結(jié)，也是對下一財報年度的展望。

2021年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議定下了“穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進”的發(fā)展基調(diào)。今年3月中旬，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會、銀保監(jiān)會、央行、財政部、證監(jiān)會、外匯局等多部委，對資本市場、房地產(chǎn)、中概股等釋放積極信號后，據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來已有六七十個城市通過解除限購、放松限貸、降低首付比例等手段，對樓市調(diào)控政策進行不同程度“松綁”。知名地產(chǎn)媒體人、住在南京網(wǎng)總編輯賈璞表示，種種跡象表明，前一階段樓市調(diào)控力度已經(jīng)見底，2022年乃至未來兩三年，對房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該是政策友好年、發(fā)展友好年、合作友好年、投資機會年。但是，經(jīng)過前幾年的深度調(diào)整，房地產(chǎn)市場將會更加規(guī)范，行業(yè)將進入良幣驅(qū)逐劣幣的發(fā)展新階段。

在3月31日萬科2021年業(yè)績會上，郁亮表達了對萬科未來發(fā)展的底氣，除了兩個外部基礎(chǔ)外，還有三個內(nèi)部基礎(chǔ)：一、萬科開發(fā)業(yè)務(wù)將持續(xù)保持在行業(yè)的第一陣營，2022年實現(xiàn)止跌企穩(wěn)，同時未來2到3年的儲備有保障;二、萬科的經(jīng)營、服務(wù)類業(yè)務(wù)增速快，營運凈收入(NOI)率勢頭好，正在逐步形成良性的利潤蓄水池;三、萬科具備行業(yè)領(lǐng)先的信用評級，凈負債率長期處于行業(yè)低位，“三道紅線”全部符合“綠檔”要求。

隨著行業(yè)洗牌加速，真正具有實力的房地產(chǎn)企業(yè)將笑到最后。從土地儲備端觀察，2021年度財報顯示，隨著金融監(jiān)管逐步加強，“三道紅線”“貸款集中度”“集中供地”等政策實施之后，國內(nèi)房企土儲占比均有所下滑。2021年土儲TOP50名單中，有24家房企同比2020年土儲“縮水”，其中雅居樂集團、祥生控股集團、合景泰富集團、綠地香港、禹洲集團、中國海外發(fā)展、瑞安房地產(chǎn)總土儲同比下降超過10%;弘陽地產(chǎn)、旭輝控股集團、時代中國控股、中糧控股、美的置業(yè)、正榮地產(chǎn)、港龍中國地產(chǎn)總土儲同比下降超5%。在這種趨勢下，龍頭房企的土儲量仍然穩(wěn)中有增。萬科企業(yè)、新城發(fā)展總土儲超過1萬億平方米，成為國內(nèi)當之無愧的“土儲王”。

除了土地儲備、現(xiàn)金流等硬實力外，隨著進一步轉(zhuǎn)向規(guī)范和企穩(wěn)向好發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)低增長、低利潤、低容錯、高風(fēng)險的特點，回歸到正軌和良性的軌道。高杠桿率等外部驅(qū)動轉(zhuǎn)向苦練內(nèi)功等內(nèi)部驅(qū)動，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營體系、運營體系、管理體系、業(yè)務(wù)邏輯都將發(fā)生重大轉(zhuǎn)向。

萬科的經(jīng)營、服務(wù)類業(yè)務(wù)增長快速，2021年整體經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻了400億元的收入，其中萬科云營業(yè)收入240.4億元，同比增長32.1%;萬緯物流營業(yè)收入31.6億元，同比增長68.9%;長租公寓實現(xiàn)營收28.9億元，同比增長13.9%;商業(yè)運營營收76.22億元，同比增長20.57%。萬科物業(yè)收入過去十年復(fù)合增長速超過30%，物流近三年達到52%，公寓業(yè)務(wù)近三年達到40%，印力系商業(yè)近五年達20%，這些業(yè)務(wù)仍在快速發(fā)展當中。

新城控股“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動，在商業(yè)模式上“輕重并舉”。持有商業(yè)的同時，以輸出服務(wù)和品牌的輕資產(chǎn)運作模式，作為商業(yè)拓展的重要組成部分。截至期末，吾悅廣場開業(yè)面積達1248.38萬平方米，整體出租率為97.63%，此外物業(yè)出租及管理毛利率高達72.64%。

回歸產(chǎn)業(yè)基本面，圍繞“更好滿足購房者的合理住房需求”，努力“探索新的發(fā)展模式”，萬科、新城控股等排在第一梯隊的房企的探索，或許在一定程度上預(yù)示房地產(chǎn)行業(yè)未來健康發(fā)展的新走向。

(記者 黃建國)

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