3月16日，國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開專題會(huì)議，研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和資本市場(chǎng)問(wèn)題。會(huì)議重點(diǎn)提到了房地產(chǎn)行業(yè)：“要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。”
同日，財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)、銀保監(jiān)會(huì)、央行、外匯局相繼就房地產(chǎn)發(fā)聲。財(cái)政部表示，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。證監(jiān)會(huì)表示，積極配合相關(guān)部門有力有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。銀保監(jiān)會(huì)會(huì)議指出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的定位，持續(xù)完善“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購(gòu)貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。人民銀行會(huì)議要求，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家外匯管理局會(huì)議要求，配合有關(guān)部門促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)、平臺(tái)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展。
“新發(fā)展模式”“因城施策”“穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、穩(wěn)樓市、穩(wěn)消費(fèi)”，成為近期房地產(chǎn)業(yè)的“高頻關(guān)鍵詞”。業(yè)內(nèi)人士和廣大消費(fèi)者關(guān)注，這些新趨勢(shì)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響?
新發(fā)展模式
意味著拼實(shí)力拼產(chǎn)品拼服務(wù)
記者關(guān)注到，2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“房地產(chǎn)業(yè)探索新的發(fā)展模式”被首次提出。2022年，房地產(chǎn)業(yè)“探索新的發(fā)展模式”，在政府工作報(bào)告中被重申。本月16日召開的國(guó)務(wù)院金融委會(huì)議上，更表示要“提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施”。
2022年被稱作“房地產(chǎn)新發(fā)展模式元年”。雖然有關(guān)“建立行業(yè)的長(zhǎng)效機(jī)制、稅收制度改革、租售并舉、加強(qiáng)建立保障房體系、行業(yè)的經(jīng)營(yíng)思路轉(zhuǎn)向”等方面的內(nèi)容前幾年一直在提，但今年可以說(shuō)是從行政干預(yù)層面“強(qiáng)制”房地產(chǎn)業(yè)往新發(fā)展模式靠攏，“不變不行”了，這也從側(cè)面反映出房地產(chǎn)業(yè)亟須轉(zhuǎn)型的迫切性。
大唐置業(yè)南京地區(qū)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示，“新發(fā)展模式”對(duì)一些大型房企來(lái)說(shuō)可能意義重大，他們可以趁此契機(jī)拓展地產(chǎn)業(yè)務(wù)條線。比如此前一些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在地產(chǎn)開發(fā)方面，還主要以傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)為主，而一些中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了傳統(tǒng)住宅外，同時(shí)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域拓展的范圍比較廣，比如龍湖、綠城在傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)之外，不僅有獨(dú)立的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)線，而且在輕資產(chǎn)輸出方面也頗有建樹。新發(fā)展模式政策信號(hào)的釋放，對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)開辟全新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，比如城市更新、收并購(gòu)、輕資產(chǎn)輸出，或者通過(guò)投融資平臺(tái)進(jìn)行購(gòu)地等，形成地產(chǎn)業(yè)的多種經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)，應(yīng)該是一個(gè)不錯(cuò)的窗口期。
對(duì)于民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，新發(fā)展模式的提出主要是要求“去杠桿”以及融資方式的改變。大唐置業(yè)南京地區(qū)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的運(yùn)作模式已經(jīng)不符合時(shí)代的要求，未來(lái)民企需要用更多的自有資金來(lái)進(jìn)行開發(fā)，這一定程度上對(duì)民企自身的實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力提出了更高的要求。一些底子弱，運(yùn)營(yíng)能力不行的民企會(huì)被并購(gòu)掉，另一些可能會(huì)直接淘汰出局。
新發(fā)展模式要求房企去杠桿的同時(shí)，也意味著融資方式的改變。多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以往的上市融資、美元債等方式已經(jīng)行不通了，未來(lái)靠融資實(shí)現(xiàn)規(guī)模運(yùn)營(yíng)的房企可能會(huì)迅速減少，甚至消失，留下的更多是“小而美”的民營(yíng)房企，不搞規(guī)模擴(kuò)張，轉(zhuǎn)而去深耕一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)、精耕一個(gè)城市市場(chǎng)，這也符合中央有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的要求，可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)向“由虛轉(zhuǎn)實(shí)”的方向發(fā)展。
以用租售并舉來(lái)說(shuō)，一些民企如富力、融創(chuàng)等本身就擁有文旅、商業(yè)的重資產(chǎn)業(yè)務(wù)線。在新發(fā)展模式的指引下，未來(lái)預(yù)計(jì)會(huì)有更多的房企參與到經(jīng)營(yíng)性物業(yè)、重資產(chǎn)物業(yè)開發(fā)的浪潮中。品牌、管理優(yōu)勢(shì)比較強(qiáng)的房企則會(huì)投入到品牌輸出、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、代建等領(lǐng)域中，畢竟拿地、開發(fā)、銷售這條傳統(tǒng)發(fā)展的老路已經(jīng)越來(lái)越難走了。
盡快讓房地產(chǎn)業(yè)圍繞實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在房地產(chǎn)過(guò)度金融化、泡沫化導(dǎo)致的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)前，建立長(zhǎng)效健康的發(fā)展模式，讓房地產(chǎn)回歸基本面應(yīng)該是新發(fā)展模式提出的最重要意義。北京金隅南京公司負(fù)責(zé)人表示，以往房企大多實(shí)行高周轉(zhuǎn)，土地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)推動(dòng)市場(chǎng)的預(yù)期，但當(dāng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一個(gè)高位，加之國(guó)際局勢(shì)與疫情交織影響，出于經(jīng)濟(jì)安全邊界的考慮，房地產(chǎn)不可能再如以往高速發(fā)展下去，土地價(jià)格不斷攀升、房?jī)r(jià)不斷上漲的態(tài)勢(shì)肯定是要結(jié)束的。新發(fā)展模式的提出一方面是著重強(qiáng)調(diào)結(jié)束“高周轉(zhuǎn)”，建立行業(yè)的長(zhǎng)效保障機(jī)制;另一方面也等于是給購(gòu)房群體一個(gè)信號(hào)：以往買房就能掙錢、購(gòu)房就能改變命運(yùn)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。
對(duì)于房企而言，新發(fā)展模式意味著未來(lái)的市場(chǎng)將是拼綜合實(shí)力、拼產(chǎn)品、拼服務(wù)的時(shí)代，以往“盲目拿地開發(fā)也能掙錢”“一張圖紙走天下”的時(shí)代一去不復(fù)返了。新發(fā)展模式開啟之后，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)雖然還具有一定的金融屬性，但大概率會(huì)朝著制造業(yè)的方向去靠攏，房地產(chǎn)未來(lái)必然會(huì)成為一個(gè)微利的行業(yè)。寶能地產(chǎn)南京地區(qū)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，新發(fā)展模式提出之后，開發(fā)商再靠大規(guī)模舉債走高周轉(zhuǎn)的路子行不通了，未來(lái)開發(fā)商還是應(yīng)該聚焦產(chǎn)城融合的路子，在建設(shè)住宅的同時(shí)想辦法去聯(lián)合政府做產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成一個(gè)良性的開發(fā)生態(tài)。
因城施策
為樓市提供正向發(fā)展空間
在“房住不炒”的大方針下，“因城施策、一城一策”是國(guó)內(nèi)樓市的特色和調(diào)控主基調(diào)。記者了解到，與“房住不炒”已連續(xù)三年被寫入政府工作報(bào)告不同，“因城施策”的表述則是自2020年后再度被提及，2021年年底以來(lái)開始被密集提及。住建部部長(zhǎng)王蒙徽2021年12月底在接受新華社記者采訪時(shí)表示，將牢牢堅(jiān)持“房住不炒”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，“因城施策”促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。此后，國(guó)家發(fā)改委、銀保監(jiān)會(huì)和人民銀行等機(jī)構(gòu)在下發(fā)文件或組織召開相關(guān)會(huì)議時(shí)再度釋放出“因城施策”的信號(hào)。今年3月1日，人民銀行在召開2022年金融市場(chǎng)工作電視會(huì)議時(shí)指出，要堅(jiān)持“房住不炒”定位，穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持，“因城施策”促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
去年下半年開始房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，各地土拍紛紛遇冷，很多城市靠國(guó)企央企開發(fā)商托市，地塊流拍比比皆是，這并不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。特別是那些對(duì)于土地財(cái)政依賴程度較高的城市，市場(chǎng)不好，房子賣不出去，開發(fā)商就不拿地，地方財(cái)政就無(wú)法保證，久而久之還會(huì)帶來(lái)系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)，比如去年的“鶴崗現(xiàn)象”。“因城施策”在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康運(yùn)行的大前提下，為地方樓市提供了不小的正向發(fā)展空間。
其實(shí)，在3月16日六部委聯(lián)合力挺樓市之前，開年以來(lái)國(guó)內(nèi)已經(jīng)有不少城市率先施行了“因城施策”方針。今年以來(lái)，各地已發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)政策近百次，超40城適度放松調(diào)控政策，政策力度和范圍不斷增大。鄭州降首付、提高公積金貸款額度，南昌調(diào)整住房公積金貸款最高額度，廣州新房?jī)r(jià)格分級(jí)備案，東莞取消新房限價(jià)……2022年多地樓市政策“因城施策”調(diào)整。3月16日召開的國(guó)務(wù)院金融委會(huì)議上特別強(qiáng)調(diào)，“相關(guān)部門要積極出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)有利的政策，慎重出臺(tái)收縮性政策”，從某一層面而言也是給“因城施策”的大方針重新定調(diào)。
北京金隅南京公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“因城施策”被反復(fù)提及足見其重要性。在“房住不炒”的大前提下，根據(jù)每個(gè)城市的實(shí)際情況不同，制定符合當(dāng)?shù)氐臉鞘姓?，完全符?ldquo;實(shí)事求是、因地制宜”的科學(xué)方法論。就樓市發(fā)展的相關(guān)指標(biāo)而言，城市間確實(shí)存在巨大差異，比如外來(lái)人口所占比例、高校數(shù)量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都不一樣，導(dǎo)致城市的內(nèi)生動(dòng)力與房地產(chǎn)的發(fā)展預(yù)期也不一樣，與之配套的限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等調(diào)控政策也應(yīng)該是不一樣的，如果全國(guó)“一刀切”肯定是不合適的。
寶能地產(chǎn)南京地區(qū)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，每個(gè)城市的情況都不一樣，確實(shí)需要區(qū)別對(duì)待，三四線城市由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口流出的問(wèn)題，面臨的庫(kù)存壓力比較大，但是對(duì)于南京這樣的準(zhǔn)一線城市，由于人口基數(shù)大，又有人口虹吸能力，房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面其實(shí)并沒(méi)有發(fā)生改變，3月16日中央會(huì)議之后，南京和三四線城市的落地政策應(yīng)該有所區(qū)別，同時(shí)“因城施策”的重新提及，也在考驗(yàn)各個(gè)地方政府的操盤能力。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，3月16日中央政策性利好集中釋放之后，各個(gè)地方應(yīng)該會(huì)迅速跟進(jìn)推出落地性政策，這樣也有利于各個(gè)城市按照自身實(shí)際情況，有步驟、有彈性地調(diào)節(jié)當(dāng)?shù)氐臉鞘姓?，比如讓地價(jià)回歸理性、適度調(diào)節(jié)房企的開發(fā)熱情等等。
穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)樓市、穩(wěn)消費(fèi)
一定程度上就是“保交付”
“穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期、穩(wěn)樓市、穩(wěn)消費(fèi)”，是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基調(diào)和目標(biāo)。目前，房地產(chǎn)業(yè)正處在深度調(diào)整期，既要尋找適配的新發(fā)展模式，進(jìn)行優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)型，也要在金融端、開發(fā)端、銷售端全面穩(wěn)定樓市信心，
南京多位房地產(chǎn)商向記者介紹，2021年下半年以來(lái)，受疫情以及經(jīng)濟(jì)下行壓力等影響，三季度GDP同比增長(zhǎng)4.9%，較二季度回落3個(gè)百分點(diǎn)，四季度GDP增速滑落至4%。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱之一，也進(jìn)入了一個(gè)快速下行通道，樓市持續(xù)轉(zhuǎn)冷，百城成交量同比跌幅逐漸擴(kuò)大，融資環(huán)境持續(xù)收緊，近四成百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)不及2020年，品牌房企頻頻爆雷，債務(wù)違約問(wèn)題不斷。隨之而來(lái)樓盤項(xiàng)目交付難、房企償債難現(xiàn)象頻現(xiàn)，房地產(chǎn)整體市場(chǎng)預(yù)期和信心下滑，影響了樓市“穩(wěn)字當(dāng)先、穩(wěn)中求進(jìn)”的發(fā)展。3月16日六部委聯(lián)合發(fā)聲力挺樓市，特別是在金融端和政策端發(fā)力，提出積極有力有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，慎重出臺(tái)收縮性政策等，給樓市打了一針強(qiáng)心劑。
北京金隅南京公司負(fù)責(zé)人表示，由于人們收入預(yù)期不穩(wěn)定，消費(fèi)的欲望變得很低，加之去年開始部分標(biāo)桿房企頻頻爆雷，導(dǎo)致樓盤停工交付難，直接增加了老百姓的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，后市信心下降。所以，穩(wěn)樓市穩(wěn)消費(fèi)一定程度上就是“保交付”，這也正是3月16日銀保監(jiān)會(huì)提出的“鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購(gòu)貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)困難房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目”重大舉措所要著力解決的。穩(wěn)預(yù)期穩(wěn)樓市的另一個(gè)方面還在于為樓市多點(diǎn)松綁，限購(gòu)、限貸、限售逐步放開，利率、首付門檻穩(wěn)步降低，限價(jià)紅線有節(jié)奏抬升，讓房企利潤(rùn)有所增加，房子賣得出去，銷售端紅火了，房企拿地開發(fā)熱情高了，整個(gè)樓市閉環(huán)也就健康平穩(wěn)運(yùn)轉(zhuǎn)了。穩(wěn)字當(dāng)先，樓市也許并不會(huì)因此大火。但可以不夸張地說(shuō)，2022年也是邊緣房企、投資型購(gòu)房者體面離場(chǎng)的“最后窗口期”。
寶能地產(chǎn)南京地區(qū)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“穩(wěn)定市場(chǎng)信心，穩(wěn)樓市穩(wěn)消費(fèi)”非常關(guān)鍵。房地產(chǎn)帶動(dòng)了太多的上下游產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)定是當(dāng)務(wù)之急。近三年來(lái)由于疫情的原因，各行各業(yè)都不同程度受到一定的沖擊，需要出臺(tái)一系列穩(wěn)定市場(chǎng)的政策措施。南京這樣的準(zhǔn)一線城市，還是有著非常穩(wěn)定的住房需求的，畢竟老百姓追求美好生活、建設(shè)和諧社會(huì)的信心是不會(huì)改變的。如何穩(wěn)定和引導(dǎo)樓市健康發(fā)展、適當(dāng)刺激購(gòu)房需求釋放、搞活市場(chǎng)，應(yīng)該是3月16日六部委會(huì)議后，政府、房企、金融端需要通盤考慮的問(wèn)題。
(記者 黃建國(guó))
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