作為建立“租售并舉”住房體系中的一項重要改革，農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點正在加大探索力度。記者日前獲悉，作為全國13個試點之一，北京市到2021年，將供應一千公頃農(nóng)村集體土地用于租賃住房。目前，北京市部分集體用地已找到合作方并成功簽約，預計不久后將正式動工。
北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會耕地保護處處長關(guān)愛軍在8月初舉行的一個論壇上介紹，截至去年年底，北京市已供應了204公頃集體建設(shè)用地用于集體租賃住房，2018年還將增加200公頃土地供應。實際上，北京市此前已印發(fā)利用集體土地建設(shè)租賃住房的有關(guān)意見。在建設(shè)項目的資金籌措方面，根據(jù)規(guī)劃共有四種方式可以選擇：一是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織利用自有資金建設(shè);二是市區(qū)住房保障專業(yè)運營機構(gòu)、園區(qū)管理機構(gòu)或簽約租賃的企業(yè)支付租金;三是向金融機構(gòu)申請抵押貸款;四是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地的使用權(quán)入股，與國有企業(yè)聯(lián)合實施。
北京農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所高級經(jīng)理趙忠煦在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，一方面經(jīng)濟實力比較強的村集體可以自己出資或貸款建設(shè)租賃住房;另一方面，村集體也可以尋找合作方共同建設(shè)。目前，北京市限定了村集體的合作方只能是國有企業(yè)。村集體既可以將土地出租給企業(yè)，也可以拿地入股，雙方共同成立企業(yè)，集體租賃住房涉及的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸新成立的企業(yè)所有。從股比來看，“出地”的村集體不低于51%，“出錢”的國有企業(yè)可占到49%。
對于租賃模式，關(guān)愛軍介紹，房屋建成后，租金水平可以統(tǒng)籌考慮區(qū)位、配套、市場需求等因素，并且可以參考周邊市場的物業(yè)水平及房屋租賃市場;鼓勵簽訂長期住房租賃合同，單次租賃期限不低于三年，但不超過十年;集體租賃住房可以對接市場的租戶，同時也鼓勵轉(zhuǎn)租;作為公租房房源，對于家庭、人才配租等，可經(jīng)過住房保障管理部門確認，納入全市保障型住房籌集計劃，按規(guī)定享受相關(guān)的優(yōu)惠政策;鼓勵專業(yè)化的租賃運營，鼓勵集體專業(yè)住房，委托給專業(yè)化的運營企業(yè)進行管理和運營，提高租賃業(yè)務(wù)和物業(yè)管理的標準化、專業(yè)化的水平。
“無論是建設(shè)成本還是運營成本，以及交給村集體的保底收益，企業(yè)在這類項目中的投資是很大的，而回本甚至盈利的周期卻很長。”有專家告訴記者，由于是一次性投入，這種帶有部分公益屬性的地產(chǎn)項目，國有企業(yè)確實是相對合適的合作對象。
去年7月份，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，宣布將北京、上海、沈陽等13個城市納入試點。根據(jù)《方案》，通過改革試點，在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成一批可復制、可推廣的改革成果。村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房。
除了北京市外，其余試點地區(qū)也都在加大探索力度。以成都市為例，據(jù)了解，目前該市已確定天府新區(qū)、青白江區(qū)、金堂縣和蒲江縣四個地方先行試點，編制了五個試點項目。主要模式是由平臺公司和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織共同組成公司進行聯(lián)營，修建好以后的租賃住房全部納入成都市房管部門統(tǒng)一租賃住房市場來進行管理。
有專家表示，隨著城市化進程不斷推進，我國城市尤其是特大城市的住房需求持續(xù)增長，農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，一是增加了住宅用地來源和租賃住房供給;二是擴展了集體經(jīng)營性建設(shè)用地的居住和產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能;三是對盤活低效集體建設(shè)用地、解決城市周邊外來務(wù)工人員居住問題、改善城郊經(jīng)濟社會環(huán)境等方面，發(fā)揮了積極作用。同時，這項改革還拓寬了集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增收渠道，農(nóng)民獲得長遠穩(wěn)定收益。
