文/樂居財(cái)經(jīng)徐酒眠
許家印還能滿血復(fù)活嗎？
【資料圖】
從草莽到地產(chǎn)大亨，又從首富跌落“首負(fù)”，許家印和他的恒大仍有故事不斷拉開序幕。恒大汽車迎來中東的“白衣騎士”紐頓集團(tuán)、恒大在美國(guó)申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)，甚至許家印與丁玉梅婚姻謎團(tuán)……都是這段時(shí)間接連上演過的大戲。
你方唱罷我登場(chǎng)的節(jié)奏，8月24日晚間，許家印的另一個(gè)資本平臺(tái)恒大物業(yè)（06666.HK）刊發(fā)了2023年中期業(yè)績(jī)。處在關(guān)聯(lián)方恒大地產(chǎn)重創(chuàng)之后的恢復(fù)期，恒大物業(yè)的這份成績(jī)單表現(xiàn)如何也是備受關(guān)注。
數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，恒大物業(yè)營(yíng)業(yè)收入約61.45億元，同比增長(zhǎng)約6.2%；錄得毛利潤(rùn)約14.99億元，毛利率約為24.4%，同比增加約2.2個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤(rùn)約7.90億元，凈利率約為12.9%，同比增加約3.0個(gè)百分點(diǎn)。同期，公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)約7.81億元，同比增加43.06%；每股基本盈利約0.07元。
幾項(xiàng)核心指標(biāo)的數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)增長(zhǎng)。不過需要主要的是，這顯然與其在2022年同期擠出了業(yè)績(jī)的大量水分有關(guān)——營(yíng)收、歸母凈利潤(rùn)同比大降26.5%、71.8%，毛利率也近乎腰斬，同比跌去40.6%。
與關(guān)聯(lián)方風(fēng)險(xiǎn)隔離，歷劫歸來的恒大物業(yè)有意走出獨(dú)立發(fā)展之路。不過，缺乏地產(chǎn)穩(wěn)定的規(guī)模輸送之后，恒大物業(yè)在消化完儲(chǔ)備面積之后，又將從何處尋找增長(zhǎng)點(diǎn)？今年上半年，其僅新增拓的合約面積僅1514萬平方米。
另一方面，中國(guó)恒大集團(tuán)造成的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)并沒有出清，關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收賬款還在持續(xù)大額計(jì)提；134億被占存款也還沒有償還方案；作為輕資產(chǎn)的恒大物業(yè)，也還沒有從資不抵債的泥潭爬回來。
值得一提的是，樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》注意到，恒大物業(yè)的這份中期業(yè)績(jī)報(bào)告，仍被核數(shù)師打上了“非標(biāo)準(zhǔn)報(bào)告”的字樣。
上會(huì)栢誠(chéng)在發(fā)出的獨(dú)立核數(shù)師審閱報(bào)告指出，其審閱范圍遠(yuǎn)小于根據(jù)香港核數(shù)準(zhǔn)則進(jìn)行審核的范圍，故未能保證將知悉在審核中可能發(fā)現(xiàn)的所有重大事項(xiàng)。因此，不發(fā)表審核意見。
再度計(jì)提23億關(guān)聯(lián)應(yīng)收
中國(guó)恒大深陷債務(wù)泥沼，至今仍在苦苦自救。恒大物業(yè)被迫斷奶，過去兩年已經(jīng)將關(guān)聯(lián)收入大幅降低。
此前的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年度、2022年度，恒大物業(yè)來中國(guó)恒大集團(tuán)子公司、合營(yíng)企業(yè)，以及聯(lián)營(yíng)公司的營(yíng)收分別為28.20億元、1.41億元，占各自當(dāng)期總收入的21.4%、1.2%。
今年上半年，恒大物業(yè)來自關(guān)聯(lián)方的收入占比進(jìn)一步降低。截至2023年6月30日，其來自關(guān)聯(lián)方的收入約為6534.7萬元，占總收入的1.1%；余下約60.80億元來自第三方，占比98.9%。
但是，過去依賴中國(guó)恒大發(fā)展埋下的雷，還在持續(xù)引爆。
報(bào)告期末，恒大物業(yè)的應(yīng)收貿(mào)易賬款總額約為60.91億元。其在業(yè)績(jī)報(bào)中解釋，應(yīng)收貿(mào)易賬款主要來自包干制物業(yè)管理服務(wù)收入及增值服務(wù)，前者收入根據(jù)相關(guān)服務(wù)協(xié)議條款收取，后者收入通常于發(fā)出結(jié)算文件后要求付款。
其中，來自關(guān)聯(lián)人士的應(yīng)收貿(mào)易賬款約為23.56億元，占比38.69%。雖然比例比第三方低，但恒大物業(yè)幾乎對(duì)其作了全數(shù)進(jìn)行了減值撥備，計(jì)提數(shù)額約為23.45億元，計(jì)提比例高達(dá)99.51%。
樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》進(jìn)一步翻看了過去兩年的財(cái)報(bào)，數(shù)據(jù)顯示，2021年度，恒大物業(yè)就關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款減值撥備數(shù)額約為24.40億元，2022年恒大物業(yè)又對(duì)關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款進(jìn)行大額減值撥備，約為24.56億元。
據(jù)此計(jì)算，2021年以來，恒大物業(yè)計(jì)提的關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款減值撥備數(shù)額，已經(jīng)高達(dá)72.41億元。
這筆錢不算少。2021年以來，恒大物業(yè)的總收入約為311.47億元，而2021年凈虧3.89億元，2022年及今年上半年錄得的凈利潤(rùn)合計(jì)22.69億元。
如今關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款幾乎計(jì)提減值撥備殆盡，恒大物業(yè)的應(yīng)收貿(mào)易賬款絕大部分都來自第三方。
報(bào)告期末，減值撥備后，恒大物業(yè)還有32.44億元的應(yīng)收貿(mào)易賬款。確保這一堆應(yīng)收不會(huì)再出現(xiàn)較高的壞賬風(fēng)險(xiǎn)，帶來新資產(chǎn)的減損，是恒大物業(yè)管理層們面臨的又一個(gè)問題。
值得一提的是，被中國(guó)恒大違規(guī)占用的134億元存款，恒大物業(yè)此前也已經(jīng)算入其他應(yīng)收款項(xiàng)，全部計(jì)提。
半年增拓1514萬方
就規(guī)模來看，恒大物業(yè)當(dāng)前的體量仍在行業(yè)頭部，但增速已經(jīng)大幅放緩。
今年上半年，其新增合約面積約1514萬平方米，其中93.3%來自第三方，涉及公建、軌道交通、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園等業(yè)態(tài)。報(bào)告期末，恒大物業(yè)的總合約面積約8.12億平方米。
在管面積方面，截至2023年6月30日，約有5.09億平方米，較上一年同期的4.79億平方米增加約3000萬平方米，增幅6.26%。
事實(shí)上，中國(guó)恒大暴雷后，恒大物業(yè)的規(guī)模增長(zhǎng)就開始走向失速了。
2021年，恒大物業(yè)的合約面積和在管面積還實(shí)現(xiàn)了較大增長(zhǎng)，前者從前一年的5.65億方增至8.22億方，后者也有近2億規(guī)模的增長(zhǎng)，從前一年的3億方增至4.73億方。但2022年合約面積不增反減，約為8.19億方；在管面積僅增長(zhǎng)2700萬方，約5億方。
從今年上半年的情況來看，新增在管面積幾乎是新增合約面積的兩倍，換個(gè)角度看，這也是合約面積消化速度超過新增速度。因此，也有人發(fā)出了拷問：“在合約面積消化完后，恒大物業(yè)從哪里找增長(zhǎng)，或許將是未來困擾該公司的長(zhǎng)期問題?！?/p>
恒大物業(yè)IPO，許家印引入豪華戰(zhàn)投和基石，最終斬獲了近70億港元的募資。按照招股書中的幾乎，65%將用作投資并購(gòu)。然而，這筆錢還沒有在手里捂熱，就開始走上來被關(guān)聯(lián)方倒騰質(zhì)押融資——恒大物業(yè)被違規(guī)占用的134億存款，就包括了部分IPO融資。
樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》翻看了恒大物業(yè)上市以來的收購(gòu)公告，只有兩筆。2021年1月29日，對(duì)價(jià)15億元收購(gòu)寧波市雅太酒店物業(yè)100%股權(quán)；同年4月27日，對(duì)價(jià)3919.83萬元收購(gòu)恒大保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)100%股權(quán)。而前者目前有80%的股權(quán)被作為銀行借款質(zhì)押。
被違規(guī)占用134億存款償還方案至今未定，被“掏空”錢包的恒大物業(yè)的收購(gòu)行動(dòng)受限。
截至今年上半年，恒大物業(yè)手中的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為16.10億元，看似可觀，但與此同時(shí)，其還有18.48億元的應(yīng)付貿(mào)易賬款，其中第三方的約為15.27億元。
負(fù)債率110%，仍在資不抵債
超18億的應(yīng)付貿(mào)易賬款，只是恒大物業(yè)負(fù)債的冰山一角。
數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月30日，恒大物業(yè)的負(fù)債總額約為83.62億元，但同期的資產(chǎn)總額約為76.13億元，資產(chǎn)負(fù)債率110%。盡管兩者之間的差額在縮小，但其仍處在資不抵債狀態(tài)中。
就具體債務(wù)來看，截至2023年6月30日，恒大物業(yè)的非流動(dòng)負(fù)債約為3.27億元，流動(dòng)負(fù)債約為80.35億元，報(bào)告期末的凈流動(dòng)負(fù)債及凈負(fù)債約25.26億元及7.49億元，較2022年末的33.21億元及15.13億元有所下降低；同期的流動(dòng)比率(流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債)約 0.69 倍。
流動(dòng)負(fù)債中，應(yīng)付貿(mào)易賬款及其他應(yīng)付款項(xiàng)占大頭，總計(jì)47.10億元。剔除上述提到的18.48億元的應(yīng)付貿(mào)易賬款，大部分為其他應(yīng)付款項(xiàng)，約28.62億元。按照恒大物業(yè)解釋，其他應(yīng)付款項(xiàng)包括暫時(shí)代收款、應(yīng)付押金、收并購(gòu)應(yīng)付對(duì)價(jià)款、應(yīng)付工資及福利、應(yīng)付股利，以及應(yīng)交稅費(fèi)等。
其次是合約負(fù)債，約24.97億元，較2022年底減少1.91億元。對(duì)此，恒大物業(yè)解釋，主要由于期內(nèi)新交付面積減少導(dǎo)致來自客戶的物業(yè) 服務(wù)費(fèi)預(yù)繳款項(xiàng)減少所致。
此外，恒大物業(yè)還有一筆約1.83億元的短期借款。
財(cái)務(wù)不太健康，恒大物業(yè)董事會(huì)決定不派息。值得注意的是，恒大物業(yè)自2020年12月2日上市以來，一次都還沒有宣派或派付股息?！拌F公雞”何時(shí)拔毛回報(bào)投資者、惠及持股高管們？
樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》獲悉，截至2022年12月31日，恒大物業(yè)董事長(zhǎng)持有公司350萬股股份，占比0.03%。此外，今年6月份新進(jìn)入董事會(huì)的執(zhí)行董事胡旭、非執(zhí)行董事桑權(quán)，分別持有恒大物業(yè)1000股、3500股。
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