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金九銀十不再 房地產(chǎn)市場迎來新一輪的“熱鬧”

時(shí)間: 2018-10-18 08:53:36 來源: 新京報(bào)

樓市“入秋”:多地市場降溫,搶房現(xiàn)象仍存

北京市場整體穩(wěn)定,沒有大起大落;海南多項(xiàng)調(diào)控政策加碼后,“房價(jià)沒有那么多虛火了”;西安此前的千人搶房局面正在改變

8月10日,福建廈門,湖濱中路上的新樓盤。 圖/視覺中國

國內(nèi)恐怕沒有哪個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)業(yè)一樣,任何風(fēng)吹草動(dòng)總能引發(fā)熱議。近期,萬科喊出“活下去”、多地樓盤爆出打折促銷、上海中原地產(chǎn)降薪、“金九銀十不再”……房地產(chǎn)市場迎來了新一輪的“熱鬧”,只是這“熱鬧”中吹來“入秋”的風(fēng)。

新京報(bào)選取了北京、廈門、武漢、??凇⑽靼?、河南某縣城等六個(gè)地域?yàn)檎{(diào)查樣本,試圖還原出市場自身的邏輯,以及每個(gè)環(huán)節(jié)上相關(guān)個(gè)體的感受。

作為一線城市的代表,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,今年北京市場總體保持平穩(wěn),部分區(qū)域成交量好于2017年。廈門、???、西安三個(gè)城市在政策調(diào)控之下,市場降溫,又表現(xiàn)各異:在成交量下滑的背景下,萬科“降價(jià)”折射出廈門房企去化的焦慮;在海南,仍有中介苦苦“熬著”;西安當(dāng)?shù)鼐用駝t終于不必像打仗一樣去“搶房”。

在武漢樓市升溫的過程中,滋生了“茶水費(fèi)”這一灰色產(chǎn)物。有購房者因未交“茶水費(fèi)”而“搶房”失敗。值得注意的是,在一二線城市樓市降溫的同時(shí),部分小城市近兩年市場升溫。豫東的一個(gè)五線小縣城正在上演此前大城市的“搶房”戰(zhàn),不少新樓盤“秒光”。

城市樣本之北京

價(jià)格未大起大落,部分區(qū)域成交量好于去年

“今年房價(jià)總體比較穩(wěn)定,部分區(qū)域有小幅的波動(dòng),但沒有大起大落。”多位北京地區(qū)的地產(chǎn)中介向記者概括2018年至今的市場時(shí),不約而同地表示。

豐臺(tái)首經(jīng)貿(mào)區(qū)域的房產(chǎn)中介介紹,今年初該區(qū)域房價(jià)平均在7.2萬元左右,目前回落到6.7萬元左右。

記者所居住的勁松地區(qū)一小區(qū)建于上世紀(jì)80年代,在3·17新政前,該小區(qū)二手房均價(jià)接近7萬元。今年年初,該小區(qū)均價(jià)在6.1萬元左右,最近均價(jià)在5.9萬元左右。“從年初到現(xiàn)在,房價(jià)一直比較穩(wěn)定,有少許的回落。”該小區(qū)的鏈家中介表示。

也有部分區(qū)域的房價(jià)微漲。“通州環(huán)球影城附近的房價(jià)漲幅在4%到8%,加州小鎮(zhèn)這樣的新小區(qū)價(jià)格漲了8%左右,一些老小區(qū)房價(jià)漲了4%左右。”通州環(huán)球影城區(qū)域一中介表示。

記者查詢?cè)搮^(qū)域的成交記錄顯示,今年3月,加州小鎮(zhèn)小區(qū)一居室的成交價(jià)為220多萬,目前一居室價(jià)位在250多萬。

多個(gè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,市場交易量表現(xiàn)并不理想。中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,9月北京二手房住宅簽約15283套,環(huán)比8月淡季僅上漲1.61%。9月北京新建住宅數(shù)據(jù)簽約2944套;前9月,新建商品房住宅合計(jì)網(wǎng)簽16387套,幾乎是歷史同期最低。

中介人員的感受印證了這一數(shù)據(jù)。

“我們門店有12人,現(xiàn)在每個(gè)月成交五六套。在2017年3月17日的新政前,我們門店一個(gè)月的成交量在10套到15套。”馬駒橋區(qū)域的中介表示,9月出臺(tái)的公積金政策也給“金九銀十”蒙上一層陰影,“政策收緊后,我們門店的成交量又下降了10%左右。”

不過,也有地產(chǎn)中介人員表示,2018年市場成交量較2017年有所好轉(zhuǎn)。

上述通州環(huán)球影城區(qū)域的中介介紹,其所在的門店今年以來每個(gè)月成交八九套,行情較差的月份成交三四套。“9月成交了4套,反而要比平時(shí)少一些。”

該中介同時(shí)表示,“今年的成交量雖然不像2016年那樣每月可以成交20多套,但也不像2017年那么冷,就是一個(gè)平常年。”

首經(jīng)貿(mào)區(qū)域的中介有類似的看法。“今年以來,我愛我家豐臺(tái)地區(qū)的二手房每個(gè)月成交量基本都在400套左右,在5月8月的高峰期,每個(gè)月成交600套左右。與2016年市場活躍時(shí)每個(gè)月800套左右的成交量相比,下降了一半。與2017年每個(gè)月200套左右的成交量相比,今年市場的成交量在上升。”該地產(chǎn)中介解釋,2017年市場大起大落,購房者多持觀望態(tài)度,而隨著市場進(jìn)入平穩(wěn)期,購房者陸續(xù)入手,2018年的成交量開始上行。

“2016年市場火熱,我掙了40多萬。2017年沒怎么掙錢,掙了10多萬。今年行情一般,差不多可以掙二三十萬吧。”該中介表示。

城市樣本之廈門

萬科“降價(jià)”背后:市場成交量下降,庫存高企

“十一”期間,“萬科五折甩賣樓盤”的消息把廈門樓市推向風(fēng)口浪尖。

對(duì)此,萬科廈門品牌負(fù)責(zé)人對(duì)外解釋,不存在“原價(jià)500萬元/套,現(xiàn)價(jià)278萬到298萬元/套”的說法,此次國慶期間新推出的產(chǎn)品與此前產(chǎn)品的不同之處在于位置不同,且為極簡裝修,不帶兩個(gè)車位。“萬科還是有所降價(jià),就是為了跑量。”某知名地產(chǎn)商廈門地區(qū)分公司一內(nèi)部人員孫佳(化名)向新京報(bào)記者表示,在萬科降價(jià)背后,廈門房地產(chǎn)市場成交量下降,庫存高企。

“廈門的市場現(xiàn)在是全國最差的,成交量在下降,但廈門市場的庫存高企。如果開發(fā)商、所有樓盤全面停工,不再新增商品房,三年時(shí)間才能把現(xiàn)在已經(jīng)拿到預(yù)售證的庫存去化完成。”孫佳說。

上述地產(chǎn)商內(nèi)部人士的說法和機(jī)構(gòu)調(diào)查結(jié)果一致。據(jù)克而瑞最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,廈門第三季度新開/加推項(xiàng)目共1227套,去化套數(shù)僅為354套,去化率29%,排名在26個(gè)典型城市中倒數(shù)第一。

另據(jù)廈門克而瑞機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),在大市低迷行情下,廈門商品住宅成交量持續(xù)走低,庫存進(jìn)一步擴(kuò)容,去化周期延長至23.8個(gè)月,其中144平方米以上再改及高端產(chǎn)品去化周期均超過29個(gè)月,庫存壓力較大。

2017年3月,和全國大部分樓市一樣,經(jīng)過一年多的狂飆,廈門房地產(chǎn)市場摁下了“暫停鍵”,出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控措施穩(wěn)市場。政策陸續(xù)出臺(tái),狂飆態(tài)勢(shì)被遏制,外地投資者開始撤場。據(jù)廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù),2018年上半年廈門二手房共成交10479套,與2017年下半年相比下跌28.63%。

在成交量下降的同時(shí),多位廈門地區(qū)的中介和購房者表示,今年初至今,廈門樓市價(jià)格平穩(wěn)。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,8月70個(gè)大中城市中,有67城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲,持平的城市有2個(gè),只有廈門1個(gè)城市房價(jià)下跌。

“從最近市場看,島內(nèi)的價(jià)格較高峰期跌了10%左右,價(jià)格在7萬左右,島外有個(gè)別樓盤跌了20%,價(jià)格在4萬左右??傮w看,現(xiàn)在的價(jià)格已經(jīng)比年初的價(jià)格稍微低一點(diǎn)。”廈門人張啟(化名)一直在看房,他認(rèn)為,廈門地區(qū)房價(jià)微跌。

在業(yè)內(nèi)看來,近期引發(fā)關(guān)注的萬科樓盤也并非外界傳言的“價(jià)格腰斬”。“實(shí)際上沒有那么大折扣,而是減配了。此前該聯(lián)排別墅為精裝修,現(xiàn)在出售的是毛坯。之前送兩個(gè)車位,現(xiàn)在兩個(gè)車位要32萬購買。如果刨去精裝修、車位的費(fèi)用,萬科的別墅可能只是打了七折。”孫佳表示。

城市樣本之武漢

交了百萬認(rèn)購金但未交“茶水費(fèi)”,搶房失敗

在交了100萬認(rèn)購金后,武漢市民陳鵬(化名)依然沒有搶到房。

今年8月,陳鵬看中了武漢一新樓盤。“直接交100萬的認(rèn)購金才有資格搶房。搶房成功后,認(rèn)購金直接轉(zhuǎn)為首付。按照首套房規(guī)定,首付付三成即可,這個(gè)認(rèn)購金額相當(dāng)于付了5成的首付。”

而在2013年,陳鵬的一位在武漢購房的朋友只需要繳納500元的認(rèn)購金。“是開發(fā)商出的優(yōu)惠政策,交500元認(rèn)購金頂替1萬。”另一位這兩年購房的朋友也只是繳納了2萬元的認(rèn)購金。

認(rèn)購金金額的飆升折射出市場的變化。2016年之前,武漢房價(jià)一直穩(wěn)定。此后,隨著市場的發(fā)展,加上2017年前后,武漢放寬落戶政策、非武漢戶籍市民有望持“房票”購房等,這座城市的樓市開始升溫,不少樓盤出現(xiàn)了“搶房”的現(xiàn)象。

為了增加搶房的成功率,陳鵬和不少購房者一樣,在淘寶上花5000元買了“搶房服務(wù)”。“淘寶上提供用軟件幫著搶房的服務(wù),就像用軟件搶火車票一樣。根據(jù)樓盤、樓層、戶型等要價(jià),搶房費(fèi)用500元、1萬元、2萬元的都有。”

記者在淘寶檢索發(fā)現(xiàn),不少商家打出了“搶房選房承接全國樓盤”、“包拿下、搶到再付款、不中退全款”等宣傳。

“但我最終還是沒有搶到房。開盤不到1秒鐘,房子就沒了,太夸張了。我們購房群里有60多人,只有三四個(gè)人搶房成功。”陳鵬說。

后來陳鵬從隔壁樓盤處了解到,其鎖定的樓盤需要交“茶水費(fèi)”才可能搶到房。“在武漢購房的人都知道這條潛規(guī)則,繳納10萬到20萬不等,甚至更高的‘茶水費(fèi)’就能搶到房。茶水費(fèi)是白白交出去的錢,不會(huì)充當(dāng)購房款。要想買到房,只能吃啞巴虧。”

和陳鵬相比,武漢人張偉(化名)因自覺交了“茶水費(fèi)”而成功搶到了房子。

“今年上半年,武漢樓市火熱,很多新盤的房子比較難搶,基本‘秒光’。我在購房群里表露希望能夠買到房的急迫,就有人加我的微信說可以幫忙搶到房子,但要交茶水費(fèi)。”張偉說,此前在看房的過程中,其聽其他購房者和中介談?wù)撨^“茶水費(fèi)”。

“武漢有很多這種專門做‘茶水費(fèi)’的人,各個(gè)樓盤都可以,這是武漢房地產(chǎn)市場公開的秘密。不知道為什么這群人有這么大的能量。”張偉希望對(duì)方可以簽訂一個(gè)協(xié)議或者類似收據(jù)的文件,但對(duì)方態(tài)度強(qiáng)硬。“后來我才意識(shí)到,這些人擔(dān)心落下把柄。如果我們有協(xié)議,就可以在選完房之后去舉報(bào)他們。”

就這樣,在未謀面的情況下,在北京工作的張偉和對(duì)方一直通過微信溝通。“最后他指定了一個(gè)地方讓我去交錢,可以看看他們辦事的實(shí)力。但我在北京走不開,就沒有去。最終用支付寶轉(zhuǎn)給他9萬元作為‘茶水費(fèi)’。他的支付寶賬號(hào)顯示的還不是他本人的名字,說是他一個(gè)親戚的賬號(hào)。”張偉說。

5月1日,張偉選擇的樓盤256套房子開盤,秒光。幸運(yùn)的是,張偉搶到了自己想要的房子。

城市樣本之???/strong>

多項(xiàng)政策加碼后,房價(jià)沒有那么虛高了

海南樓市的熱度終于降了下來。

從今年年初,海南相繼出臺(tái)包括全域限購在內(nèi)的多項(xiàng)調(diào)控政策。在調(diào)控政策收緊的同時(shí),也不斷有利好樓市的政策出臺(tái)。

4月13日,中央宣布了支持海南全面深化改革開放,建設(shè)全島自貿(mào)區(qū)和自由貿(mào)易港;5月13日,海南省正式發(fā)布“百萬人才進(jìn)海南”目標(biāo),人才自在海南落戶之日起購買商品住宅,享受本地居民同等待遇。

政策在松緊之間互為角力的時(shí)候,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,??凇⑷齺唭傻匦路績r(jià)格漲幅在今年多個(gè)月份位居全國70城前列。

在海口、三亞多次“上榜”后,8月住建部約談了包括海口、三亞等五個(gè)城市的負(fù)責(zé)人,這也是繼5月份之后,???、三亞第二次被住建部約談。

在被住建部約談后,8月底海南爆出“商品房備案價(jià)不得超17300元”的消息。對(duì)此,海口市物價(jià)局對(duì)外解釋,“商品房備案價(jià)不得超17300元”是一種片面理解,雖在房企約談會(huì)上口頭提及,但只是政府部門提出的一種指導(dǎo)性意見,不是硬性要求。

不過,在業(yè)內(nèi)看來,海南的“口頭限價(jià)”仍有著強(qiáng)大的約束力,并對(duì)市場帶來了較大的影響。

“限價(jià)政策出了后,現(xiàn)在開盤價(jià)基本都沒有超過17300元。這兩個(gè)月以來,海南地區(qū)的房價(jià)熱度下降了,房價(jià)漲不了了,反而價(jià)格穩(wěn)中有降。”海口當(dāng)?shù)氐囊婚_發(fā)商售樓處的工作人員李彬(化名)說。

多位海南房地產(chǎn)商售樓處的人員持有類似的看法。“1萬5左右的價(jià)格對(duì)于??趤碚f,是比較正常的市場價(jià)格了?,F(xiàn)在的房價(jià)沒有那么多虛火了。”

“海南出臺(tái)的所有政策中,限購的政策對(duì)市場影響最大。一旦沒有外地客戶,海南的房地產(chǎn)市場不會(huì)再有什么太大的起色。剛過去的‘金九銀十’,是這幾年最淡的一次。”李彬說,其客戶70%以上為外地人。

距離3月底出臺(tái)的限購政策已經(jīng)過去了半年。“大家已經(jīng)‘熬’了半年了,很多‘熬不住’的售樓人員或者中介選擇了離職、改行。尤其一些中小型的房地產(chǎn)商開始裁員,有的中介公司砍掉了一半的人員。”李彬介紹,其所供職公司售樓處原有10名員工,目前只剩3人。

李彬目前底薪只有3000元,但他還沒有離職的打算。“海南這塊收入普遍較低,房地產(chǎn)行業(yè)的中介或者銷售人員的收入相對(duì)高點(diǎn),如果換到其他行業(yè),收入上會(huì)有落差。”李彬說,從國家調(diào)控的決心看,近幾年不會(huì)放開。“要么轉(zhuǎn)行離開,要么一直‘熬’到市場解禁。”

等待“解禁”的還有投資者。“目前市場并沒有出現(xiàn)恐慌性的拋售,畢竟長遠(yuǎn)看,海南的房地產(chǎn)市場有發(fā)展前途,長期持有肯定有價(jià)值,大部分已經(jīng)購房的人都在觀望。”李彬說。

城市樣本之西安

樓市降溫,從千人搶房到可以從容選房

西安人張霞(化名)終于松了一口氣了——西安的樓市從下半年開始降溫,她不必每天打仗一樣去看房、“搶房”。

2017年開始,西安樓市和全國市場同步飆升。在多位人士看來,人才政策是西安房價(jià)上漲的因素之一。這年3月,西安戶籍新政對(duì)部分戶籍準(zhǔn)入條件作出重大調(diào)整,一時(shí)有了“千軍萬馬進(jìn)長安”的局面。據(jù)西安市公安局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2017年3月1日至12月底,全市共遷入落戶24.5萬人,同比增長335.9%。其中,新政落戶13.95萬人,占新落戶總數(shù)的57%。

在人才政策推出前后,西安的調(diào)控收緊:限購、限貸、限價(jià)等。不過,在劇增的人口和調(diào)控收緊之間,市場做出了“火熱”的回應(yīng)。

包括張霞在內(nèi)的西安人開始意識(shí)到:要趕緊買房、改善性剛需購房要加快。與此同時(shí),西安的房源供應(yīng)量并不樂觀。據(jù)易居克而瑞統(tǒng)計(jì),2017年西安市住宅成交量為1573.95萬平方米,連續(xù)三年保持1500萬平方米以上。但這三年的供應(yīng)規(guī)模均小于同期的成交規(guī)模。其中,2017年的供應(yīng)規(guī)模為1331.84萬平方米,缺口約在15%,2016年的缺口則超過60%。

“今年7月,房價(jià)漲到了1萬多。當(dāng)時(shí)我看的一個(gè)樓盤的開發(fā)商對(duì)外放出消息說,他們的樓盤是奔著2萬的價(jià)格開盤。所以那段時(shí)間,西安40多度的高溫,我到處看房。在排隊(duì)交資料的時(shí)候,認(rèn)識(shí)了一位陜北的大姐,她每周往返延安和西安之間七八趟,就是為了買到房子。”張霞說。

在張霞看來,從去年至今,西安樓市屬于“賣方市場”,導(dǎo)致不少新樓盤“秒光”。“我之前搶過高新區(qū)的房子,400多套,5秒鐘被搶完了。8月份,我又搶一個(gè)新樓盤,2000多人搶500套房子。所以,那段時(shí)間我的親戚朋友只有一個(gè)信念——不管戶型怎樣、喜不喜歡,只要能搶到,我就買。買到房子真的和中彩票一樣。”

在市場的火熱中,西安樓市還被爆出各種亂象。

今年5月,西安市場爆出融創(chuàng)南長安街壹號(hào)項(xiàng)目部相關(guān)人員“打招呼”。6月2日,長安區(qū)政府發(fā)布了處理結(jié)果,經(jīng)調(diào)查,有35名公職人員受購房者請(qǐng)托,給“南長安街壹號(hào)”項(xiàng)目部相關(guān)人員“打招呼”。

也有一些項(xiàng)目開盤打出了“全款優(yōu)先,按揭排隊(duì),公積金拜拜”的口號(hào)。“還有那種搞突然襲擊,讓你半夜三更去交資料。”張霞說。

不過,近兩個(gè)月,千人搶房、一房難求的局面正在改變。

據(jù)悉,今年3月底,西安推出了購房搖號(hào)政策。6月,西安明確了搖號(hào)買房的流程,同時(shí)禁止企業(yè)炒房行為等。

張霞也感受到了市場的變化。“市場在冷下來,不是說價(jià)格降了,而是市場平穩(wěn)了。比如,之前有開發(fā)商很強(qiáng)勢(shì),要求只能走商貸,但現(xiàn)在不少開發(fā)商開始認(rèn)公積金貸、組合貸。”

“既然市場平穩(wěn)了,我就可以慢慢挑房子了。前段時(shí)間有個(gè)新樓盤只有100多套房子,我又擔(dān)心買不上,但置業(yè)顧問表示應(yīng)該沒問題。”張霞說。

城市樣本之五線小城

五線小城上演“搶房”大戰(zhàn),3秒搶光

近兩年,河南某五線小城的樓市也開始升溫。記者了解到,當(dāng)?shù)貥鞘芯鶅r(jià)在6000元左右,而在2015年時(shí),當(dāng)?shù)貥鞘芯鶅r(jià)在3600元左右。

“目前房價(jià)相對(duì)當(dāng)?shù)氐木用裣M(fèi)水平是有點(diǎn)高,但如果你不買,可能每幾個(gè)月就一個(gè)價(jià)格,要趕緊買。”當(dāng)?shù)鼐用駝P(化名)說,在其購房的過程中發(fā)現(xiàn),購房人群中不乏購買二套房的投資者。“大家都認(rèn)為房價(jià)一直在漲,過些年再賣的話肯定賺錢。”

部分大城市“搶房”的現(xiàn)象也開始在這個(gè)小城上演。

在剛結(jié)束的十一假期,當(dāng)?shù)赜幸恍聵潜P開盤。按照開發(fā)商的要求,早上7點(diǎn)購房者排隊(duì)入場,但五六點(diǎn)天蒙蒙亮,已有不少人開始排隊(duì)。

“這樓盤有300多套,1000多人排號(hào),一上午就賣完了,目前只剩下190多平的大戶型。”當(dāng)?shù)亓硪环科蟮膬?nèi)部人士表示,“搶房”在當(dāng)?shù)厥且环N普遍現(xiàn)象。“我們這兒房源不多,如果有稍微優(yōu)質(zhì)的樓盤,都要排號(hào)搶,不是說排上號(hào)就一定能買到房。”

處于搶房“鄙視鏈”頂端的購房者更容易搶房成功。

“今年7月,一個(gè)大型開發(fā)商的樓盤開盤,400套左右,3秒鐘搶光。開發(fā)商將購房者分為全款購房、按揭購房兩類,全款購房者搶完后,按揭類購房者才有機(jī)會(huì)搶房。我是按揭類購房,沒有搶到。一個(gè)朋友全款購房搶到了,另一個(gè)朋友托關(guān)系也搶到了房。”劉凱說。

實(shí)際上,在當(dāng)?shù)兀蚍吭床蛔?,購?ldquo;鄙視鏈”并不稀罕。“10月3日開的那個(gè)盤,搶房是按照購買車位的順序進(jìn)行,購買車位的購房者上午排號(hào)選房,沒有購買車位的購房人下午排號(hào)選房。實(shí)際上,買車位的購房者選完,可能就沒房可選了。”劉凱說。

搶房之外,另一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是,當(dāng)?shù)刭彿空吆头科髢?nèi)部人士表示,不少房企在取得預(yù)售證之前,房子已“售罄”。“我們這兒買房都是這樣,購房者先交納一定的金額入會(huì)員排號(hào),這個(gè)金額是2萬可以抵3萬的房款,在預(yù)售證下來后再交首付。”上述當(dāng)?shù)胤科髢?nèi)部人士表示,其公司新樓盤即將開盤900套房子,目前已排號(hào)1000多人,但公司尚未取得預(yù)售證。

對(duì)此,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,對(duì)于房產(chǎn)銷售來說,如果沒有預(yù)售證,是不允許提前排號(hào)和收取費(fèi)用的。

關(guān)鍵詞: 房產(chǎn) 財(cái)經(jīng)

責(zé)任編輯:QL0009

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