二手房成交量持續(xù)下滑，買賣雙方觀望情緒濃 普通商品房幾無入市 限競房不溫不火
樓市還會有金九銀十嗎？
金九銀十，樓市傳統(tǒng)意義上的旺季，而今年的九十月份，北京樓市是否會延續(xù)往年的慣例，走出一波新行情?對此，無論是新房開發(fā)商，還是二手房中介，都顯得有些信心不足。一方面，占據(jù)目前北京新房市場主力的限競房銷售不溫不火，部分限競房在限價基礎上，已經(jīng)開始通過各種方式給出了折扣優(yōu)惠，原本被認為的輕松日光反而成了個例。另一方面，二手房市場經(jīng)歷了四五月份的成交高峰，市場開始持續(xù)降溫，新增供需持續(xù)低溫。業(yè)內人士指出，北京樓市已經(jīng)基本告別了傳統(tǒng)的淡旺季概念，如今市場的淡旺季，主要以調控政策的松緊程度來界定，金九銀十，與北京樓市漸行漸遠。
未快速成交房源價格多有松動 熱門學區(qū)房源不再供不應求
二手房買賣 慢下來了
8月，樓市的頭條顯然屬于租房市場，只有陸續(xù)入市的限競房，才能勉強分得一些關注。而經(jīng)歷了上半年大幅度起伏的二手房，在8月則出現(xiàn)了明顯的降溫。有購房人發(fā)現(xiàn)，前期關注的不少房源都出現(xiàn)了降價，熱門小區(qū)的房源，也不再是一房難求，中介推介房源的電話又多了起來。根據(jù)貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)庫顯示，6-8月鏈家實時成交量環(huán)比持續(xù)明顯下滑，8月降幅達20.9%，僅次于6月降幅，與2018年5月成交峰值相比下滑46.2%。機構預計，這樣的趨勢還將持續(xù)，金九難以如期出現(xiàn)。
買家關注房源普遍出現(xiàn)降價
于先生夫婦都是金融行業(yè)的從業(yè)人員，一直在關注東三環(huán)到東四環(huán)的房源，準備出手買房自住。于先生在某中介App里關注了多套房源，于先生在關注房源時，大都找的是價格相對合適的，一些報價虛高的房源并不在他的考慮范圍內。近期他發(fā)現(xiàn)，除了少數(shù)的幾個房源成交或者停售外，其他關注的房源基本都出現(xiàn)了不同幅度的調價，其中最多的報價下調了超過100萬。
于先生向我們展示了他關注的一套位于東三環(huán)世茂宮園的三居，該房源6月1日時的報價是1760萬元，而8月30日業(yè)主最新的報價降到了1650萬元。不僅是像世茂宮園這樣的次新房在調價，他關注的吉祥里、吉慶里等老舊公房，業(yè)主報價也有了超過50萬元的調整。
據(jù)中介人員向他介紹，很多業(yè)主最近心理價位都有些松動，一些著急用錢的業(yè)主，價格可以談的空間則更大。
根據(jù)貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析顯示，6-8月調價中漲價次數(shù)占比持續(xù)下降，8月降至17%，略高于1月水平，處在2018年以來低位。新增掛牌均價7月份降至低位，8月環(huán)比持平。8月議價空間達3.77%，雖環(huán)比擴大但仍處低位，在客戶觀望情緒濃重的情況下成交達成的難度依舊較大。核心500盤7天帶看比例持續(xù)明顯下降至10.5%，為一年以來最低值。
在成交周期上，買賣雙方成交周期環(huán)比均延長，客源端成交周期達到79.3天，為2012年以來的歷史最高。近3月帶看成交比持續(xù)上升至67%，是2018年以來月度最大值。核心500盤快速成交率呈下降趨勢，市場成交節(jié)奏持續(xù)放緩。
貝殼研究院首席分析師許小樂分析稱，這主要是源于在調控依舊從緊的情況下，面對持續(xù)降溫的市場以及房地產(chǎn)稅等諸多不確定性因素，買賣雙方信心不足。業(yè)主預期開始出現(xiàn)松動。
麥田房產(chǎn)首席市場分析師張葉松也指出，從麥田房產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)看，8月降價成交的房源占比很高，達到90%以上，買賣雙方更加趨于理性，購房交易周期也因此在繼續(xù)拉長。
中介推銷頻次提高 熱門小區(qū)房源也愁賣
今年5月，北京二手房成交量的沖高，學區(qū)房起了很大作用。彼時，學區(qū)房房源緊俏，價格堅挺。部分熱門小區(qū)，只要一有新的房源推出，立即就會被預訂下來。
如今，學區(qū)房銷售旺季一過，這些房源的成交節(jié)奏也明顯慢了下來。
以西城區(qū)的德勝學區(qū)為例，最近幾個月熱度明顯有所下降。據(jù)區(qū)域內經(jīng)紀人反映，最近幾個月，德勝片區(qū)開單明顯減少，價格也有所回落。
而區(qū)域內新上的一批房源，兩至三居報價每平方米大都在13.2萬到13.5萬左右，此前這類房源的報價單價最高可以到14萬元。
價格回落的同時，成交速度也明顯放緩。一位購房人告訴《廣廈時代》，此前德勝學區(qū)的經(jīng)紀人幾乎不用費力去找客戶，大多是客戶自己送上門，而且都很急著成交，但最近這種情況已經(jīng)出現(xiàn)了反轉，經(jīng)紀人開始重新主動出擊，回訪之前咨詢過的客戶，幫房源尋找買家。
根據(jù)貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)統(tǒng)計，6-8月二手房新增供需呈現(xiàn)低位波動態(tài)勢，8月新增房源量環(huán)比增加3.6%，與3月相比下滑40%，新增客源量環(huán)比減少2.6%，新增帶看量環(huán)比下滑4.4%，比3月減少24%。與成交表現(xiàn)類似，新增供需回落到2017年末2018年初水平，供需端入市積極性回落至低位，掣肘市場成交。
熱門區(qū)域、熱門小區(qū)，掛出的房源不再是完全不愁賣，買賣雙方觀望情緒都開始加重。
一份來自58安居客房產(chǎn)研究院的報告稱，8月購房者和經(jīng)紀人信心指數(shù)都出現(xiàn)回落，其中，購房者信心指數(shù)為98.4，環(huán)比下降2.7%;經(jīng)紀人信心指數(shù)為105.3%，環(huán)比下降6.3%。69.1%的購房者和61.3%的經(jīng)紀人認為政府會繼續(xù)調控抑制房價上漲。
不過，在成交價格上，市場還沒有表現(xiàn)出回調態(tài)勢。根據(jù)貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)統(tǒng)計，8月北京二手房成交均價為63227元/平方米，環(huán)比上漲0.8%，7-8月兩月均價漲幅相對溫和。均價同比上漲2.5%，在“317調控”的作用下，北京二手房成交均價在2017年12月份首次同比下跌，此后均價同比跌幅經(jīng)歷了擴大到收窄的過程，2018年8月均價結束同比下跌態(tài)勢，首次出現(xiàn)了同比上漲。
金九銀十很難再現(xiàn) 樓市年底表現(xiàn)取決于政策走向
從目前市場狀況看，支撐二手房市場呈現(xiàn)金九銀十的理由并不充分，即將到來的9月，反而可能會是春節(jié)之后的又一低谷。
許小樂認為，從當前市場預期看，短期內銀行信貸環(huán)境難有改善，市場低溫的因素將持續(xù)影響9月市場。
從進入9月后的前兩天成交表現(xiàn)看，1日、2日兩日成交創(chuàng)2018年以來除春節(jié)外周末成交最低值。此外，9月包含中秋節(jié)假期又臨近國慶假期，成交易受假期影響。以2016年中秋節(jié)假期為例，包含中秋節(jié)假期(9月15日至17日)的9月第三周成交水平為9月周度成交最低。故預計9月成交量將在8月基礎上小幅波動，均價趨穩(wěn)，全年北京全市成交量預計落在15萬-18萬套之間，年末積壓需求釋放，市場會有所升溫。
大批量入市供應的限競房，也是影響二手房市場在九十月份表現(xiàn)的重要因素。8月，北京商品住宅銷售量環(huán)比增加近四成，絕對水平處于2018年以來月度次高水平。大量的新房供應，難免會分流有限的購房需求。
張葉松分析認為，目前新房和二手房市場存在不小的競爭，新房入市會形成需求的分流是肯定的。限競房在價格上有優(yōu)勢，而二手房則主要體現(xiàn)在交通位置和成熟的配套設施上，同時入住時間有保證，相比下來二手房還是有競爭力，但成交量依然會受影響。
張葉松指出，預計接下來北京二手房市場走勢平穩(wěn)，受新房集中入市及租賃用房供應量增加預期影響，交易量和價格可能繼續(xù)微降，但幅度不會很大，今年很難出現(xiàn)傳統(tǒng)“金九銀十”交易旺季。宏觀經(jīng)濟變化與“房產(chǎn)稅是否會出臺”或將成為影響年底市場走勢的變量。
對于有購房計劃的人，張葉松建議稱，對于有購房需求或置換需求的群體來說，當下市場可以更從容地進行選擇，也容易挑選到滿意的房源。
本版文/門庭婷
