為了推動試點工作，北京監(jiān)管部門對于共有產(chǎn)權(quán)住房信貸政策進行了明確。7月23日，央行營業(yè)管理部與北京銀監(jiān)局、北京市規(guī)劃國土委、北京市住建委、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于明確北京市共有產(chǎn)權(quán)住房購房人使用個人住房貸款有關(guān)事項的通知》(以下簡稱《通知》)規(guī)定，適用首套房貸政策的共有產(chǎn)權(quán)住房貸款最低首付比例按照政策性住房執(zhí)行，不低于30%;不適用首套房貸政策的共有產(chǎn)權(quán)住房貸款最低首付比例參照普通住房執(zhí)行，不低于60%。對于公積金貸款政策，北京商報記者了解到，共有產(chǎn)權(quán)的最低首付比例仍為20%。
商貸首付比例明確為30%
《通知》規(guī)定，在貸款政策方面，央行營管部等五部門表示實施差異化信貸政策。根據(jù)現(xiàn)行住房信貸政策，購買商品住房家庭在北京無住房且無住房貸款記錄的，購買普通住房、非普通住房的最低首付比例分別為35%、40%，經(jīng)適房、自住房等政策性住房最低首付比例為30%。而共有產(chǎn)權(quán)房按照政策性住房信貸政策執(zhí)行,即首套商貸最低首付比例為三成，二套為六成。
不過，早在2017年9月20日發(fā)布的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)中也曾提到，購買共有產(chǎn)權(quán)住房的，購房人可以按照政策性住房有關(guān)貸款規(guī)定申請住房公積金、商業(yè)銀行等購房貸款。
對于北京共有產(chǎn)權(quán)住房貸款首付比例的明確，合碩機構(gòu)首席分析師郭毅指出，現(xiàn)在共有產(chǎn)權(quán)住房的單價不斷提升，導致總價也在不斷提高，超越了部分購房者的支付能力。在這種情況下，明確首付比例，能夠使符合購買條件的中低收入剛需購房者盡快選擇到適合自己的房產(chǎn)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此類貸款政策需要和當前信貸政策進行匹配，不搞特殊化;同時此類貸款政策總體上比例較低，這有助于真正實現(xiàn)“共有產(chǎn)權(quán)降低購房壓力”的目標。
值得一提的是，在公積金貸款方面，北京住房公積金中心之前對貸款額度的規(guī)定為，首套共有產(chǎn)權(quán)住房貸款的最低首付比例為20%，首套房貸款的最高額度為120萬元。北京商報記者聯(lián)系公積金客服人員了解到，目前公積金貸款仍然按照20%的最低首付比例執(zhí)行。
不過，市場人士表示，由于公積金貸款相比商貸難度更大，且貸款額度最高僅為120萬元，因此能難實現(xiàn)兩成首付購買到共有產(chǎn)權(quán)住房的情況。
以大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)的國瑞·瑞福園共有產(chǎn)權(quán)住房項目為例，該項目共有產(chǎn)權(quán)住房銷售價格為2.9萬元/平方米，最小戶型建筑面積約88.91平方米，單套住房的購房人產(chǎn)權(quán)份額比例為60%，經(jīng)計算個人需要支付約154.7萬元。按照公積金首套房貸款的最高額度為120萬元計算，個人首次支付為34.7萬元，則首付比例約為22.4%，高于最低首付比例20%，但是仍然比商業(yè)貸款有優(yōu)勢。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受北京商報記者采訪時則表示，市面上基本沒有公積金首付20%購買到的共有產(chǎn)權(quán)房源。
明確居住屬性
此外，對于共有產(chǎn)權(quán)房首套和二套的認定問題，《辦法》曾明確規(guī)定，申購對象為符合北京市住房限購條件且家庭成員名下均無住房，并且沒有住房轉(zhuǎn)出記錄，一個家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。
根據(jù)《辦法》，共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。簡單理解，就是一套房子，政府和購房人各持有一定比例的產(chǎn)權(quán)，房屋的使用權(quán)完全歸購房人，以此來滿足家庭自住的需求。
《辦法》對共有產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓做出了規(guī)定：購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿五年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向原分配區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委(房管局)提交申請，由代持機構(gòu)回購。購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿五年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。
此次出臺的政策在堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位基礎(chǔ)上，對購房人取得產(chǎn)權(quán)證五年內(nèi)所享房屋份額的抵押權(quán)能作出限制?！锻ㄖ访鞔_規(guī)定，購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿五年的，抵押融資只能用于支付本套住房購房款，強調(diào)共有產(chǎn)權(quán)住房的居住屬性。對此，郭毅認為是保持房子自住的屬性，避免投資炒作的行為。
在嚴躍進看來，此類住房在抵押方面給予了便利，即購房者可以將其享有份額的共有產(chǎn)權(quán)住房進行抵押，而不需要代持機構(gòu)開具證明等，這其實也是房地產(chǎn)貸款中的創(chuàng)新，有助于在實務(wù)操作中真正推進抵押業(yè)務(wù)，防范扯皮等，抵押工作到位了，那么此類房產(chǎn)認購的積極性也會增加。
住房供給將加大
2017年以來，北京市大力推進共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)，明確了未來五年供應25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房的目標。《通知》表示，明確有關(guān)事項即旨在積極推動北京市共有產(chǎn)權(quán)住房試點工作。截至7月10日，北京市銀行累計發(fā)放共有產(chǎn)權(quán)住房個人貸款147筆，金額8990萬元。
據(jù)悉，北京的政策房、保障房供應量從全國看，都屬于占比最高的城市。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年內(nèi)累計供應商品房住宅17944套，共有產(chǎn)權(quán)4523套。7月以來，北京入市商品房住宅項目合計達到了13期3518套(含共有產(chǎn)權(quán))，6月開始更是達到了27期8405套。2018年截至目前，北京還有另外61.97萬平方米的共有產(chǎn)權(quán)房。
張大偉表示，對于北京市場來說，2017年來的所有土地全部限價，限價房政策明確后，這部分項目有望加快入市，增加市場供應量。市場之前供應量非常少，預計新政落地后將有大量項目在未來幾個月入市。目前來看，限價房合計大約3000億元貨值，預計在7月開始，將出現(xiàn)限價房供應量的井噴，短期入市房源有望超過2萬套。從市場看，房地產(chǎn)調(diào)控下，土地屬性復雜，所有土地全面限價，商品房限價、同時大量土地共有產(chǎn)權(quán)，北京作為全國房地產(chǎn)調(diào)控的標桿城市，加法供應政策逐漸影響市場。
對于北京共有產(chǎn)權(quán)住房的發(fā)展，嚴躍進認為有兩個很明顯的改革導向：第一，北京市作為全國較早的試點城市，各類政策都會創(chuàng)新，尤其是類似貸款政策，都會積極出臺政策，這利好全國其他城市的學習和模仿;第二，此類住房未來供應規(guī)模加大，本質(zhì)上也是需要建立更為匹配的貸款政策。所以此次政策出臺，其實是為此類住房的交易進行保駕護航。
對于下半年房價的趨勢，張大偉指出，從價格走勢來看，2018年北京市場因為有大量的房源供應，各種調(diào)控政策也繼續(xù)嚴格執(zhí)行，所以價格出現(xiàn)明顯反彈的可能性不大，在經(jīng)歷過2017年大幅下調(diào)后，市場平穩(wěn)運行將是2018年下半年的主要趨勢。
北京商報記者 崔啟斌 實習記者 吳限/文 白楊/制表
