北京樓市：量升價格穩(wěn) 投機屬性低
在政策調(diào)控下，北京二手房需求仍以自住為主，投機屬性低，市場健康，房價也因此相對穩(wěn)定
北京二手住宅市場回溫已走到盡頭，繼續(xù)升溫恐怕后勁不足，接下來北京二手房的交易量或許不會再有明顯增加
伴隨氣溫攀升，北京二手房市場也在不斷回暖。據(jù)中原地產(chǎn)、我愛我家等機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，5月北京全市二手住宅共網(wǎng)簽18096套，環(huán)比上漲32.3%，同比上漲67.5%，創(chuàng)下14個月以來新高。
對于市場過熱的擔憂，專家表示，在政策調(diào)控下，北京二手房需求仍以自住為主，投機屬性低，市場健康，房價也因此相對穩(wěn)定。
數(shù)據(jù)顯示，5月份北京二手住宅成交均價環(huán)比4月份上漲了0.6%，漲幅較4月份略微擴大了0.3個百分點，但絕對幅度并不大。與去年4月份的最高點相比，5月份北京二手住宅價格依然累計下降了17.6%。
事實上，剔除去年10月份的國慶節(jié)影響及今年2月份的春節(jié)影響之后，北京二手房交易量在去年7月份探底之后一直保持著回溫趨勢。
對于成交量上漲的具體原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，最大的原因是部分區(qū)域?qū)W區(qū)政策調(diào)整，特別是東西城針對學區(qū)房入學資格的投資，使得部分家庭出現(xiàn)了家庭內(nèi)房源過戶。以5月份為例，西城區(qū)簽約占比達到了8.2%，東城區(qū)占比達到了5%。在往年正常情況下，這兩個區(qū)的市場占比基本在5%和3%。
房價調(diào)整下，剛需購房者入市，是上漲的另一大原因。“整體二手房價格調(diào)整非常明顯，從2017年4月開始到現(xiàn)在，12個月累計跌幅超過15%，部分區(qū)域房源價格接近20%。對于部分購房者來說，當前北京房價已經(jīng)跌到心理價位。”張大偉說。
“成交量創(chuàng)新高，加上房價止跌回升，這說明北京二手房市場已經(jīng)走出低谷，來到了一年多以來的最熱時刻，但1.8萬套的市場交易量尚在正常交易范圍之內(nèi)。”我愛我家市場研究院院長胡景暉分析認為，對于北京800萬套的存量規(guī)模而言，在換手率僅有2%多一點情況下，北京二手房市場每月有著1.6萬套左右的市場容量。因此，雖然網(wǎng)簽量創(chuàng)新高，但當前北京二手房市場尚未過于離譜，且二手房價回升幅度并不大。
值得注意的是，雖然5月份北京二手住宅整體交易量增長趨勢明顯，但月內(nèi)每日交易數(shù)據(jù)卻有走低跡象。胡景暉表示，從單日網(wǎng)簽量、簽單量走勢來看，5月份北京二手住宅交易實際上已經(jīng)表現(xiàn)出了下行趨勢。這在一定程度上說明北京二手住宅市場回溫已經(jīng)走到盡頭，繼續(xù)升溫恐怕后勁不足，接下來北京二手房的交易量或許不會再有明顯增加，市場將進入觸頂企穩(wěn)階段。
事實上，1.8萬套上下的交易量也確實到了北京二手房市場的上限范圍，如果繼續(xù)增加甚至超過兩萬套，市場很可能會進入過熱期，帶來市場心態(tài)和房價的波動。但是，交易量上升后勁不足，出現(xiàn)下滑跡象，實際上更有利于市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。
此外，業(yè)內(nèi)人士預計，在限價房政策明確后，未來2個月北京限價房供應將出現(xiàn)井噴。此前，對于北京市場來說，2017年以來的所有土地全部限價，但因為政策未明確，這部分項目一直未入市，政策明確后，這部分項目有望加快入市，增加市場供應量。從市場供應節(jié)奏看，截至目前，140平方米以內(nèi)的商品房含保障房，只有5044套供應，大量的限價房都屬于這部分項目，政策落地后，市場供應有望加速增加。
據(jù)介紹，市場之前供應量較少，預計新政落地后，將有大量項目在未來幾個月入市。2018年6月份開始，北京將有大量限價商品房與共有產(chǎn)權(quán)房上市，整體市場在2018年有可能繼續(xù)降溫。對于剛需來說，在大量低價房源上市后，選擇余地將增加。(文/易 文)
