粵港澳大灣區(qū)物業(yè)創(chuàng)新發(fā)展論壇上萬(wàn)物云董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理朱保全發(fā)表了題為《走正路，樹(shù)新風(fēng)》的主題演講，本文為朱保全演講的觀點(diǎn)摘錄。
11月21日，在深圳市住房和建設(shè)局指導(dǎo)下，深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)主辦、上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司承辦、全國(guó)50多家省市物業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合支持的2022深圳國(guó)際智慧物業(yè)產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)，在深圳（寶安）8號(hào)館正式開(kāi)幕。博覽會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，粵港澳大灣區(qū)物業(yè)創(chuàng)新發(fā)展論壇于11月21日下午舉行。在論壇現(xiàn)場(chǎng)，萬(wàn)物云董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理朱保全發(fā)表了題為《走正路，樹(shù)新風(fēng)》的主題演講，以下為朱保全精彩觀點(diǎn)摘錄：
01 關(guān)于物業(yè)根本：
我們經(jīng)常會(huì)看到，（部分業(yè)主認(rèn)為）物業(yè)公司是我們業(yè)主請(qǐng)來(lái)的，你們憑什么管我們？剛才也有同仁提到物業(yè)管理到底是管理還是服務(wù)？往往我們?nèi)ス芾淼臅r(shí)候呢都會(huì)提管護(hù)，談服務(wù)的時(shí)候都在談服務(wù)人，但是我想，作為物業(yè)從業(yè)者，我們要明白，物業(yè)管理的管其實(shí)也包含對(duì)人的行為的管理。
憑什么呢？因?yàn)檫@里面這些年有了資本市場(chǎng)之后，大家很少談及一些物業(yè)根本的東西，這里面一個(gè)東西叫做業(yè)主管理規(guī)約，大家知道業(yè)委會(huì)成立的時(shí)候都要業(yè)主立約，而目的是為了整個(gè)公共秩序的維護(hù)，因?yàn)橹挥泄仓刃蚓S護(hù)好了，全體業(yè)主的利益才是最大化的。
02 關(guān)于對(duì)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的建議：
第一如何正身，如何讓物業(yè)行業(yè)說(shuō)清楚自己到底是誰(shuí)，至少目前在發(fā)改委的名錄里面，是沒(méi)有我們這一號(hào)的，我不知道在座的物業(yè)企業(yè)的老總們是不是感知到現(xiàn)在各地的稅務(wù)機(jī)構(gòu)開(kāi)始到物業(yè)企業(yè)來(lái)進(jìn)行繳費(fèi)。比如說(shuō)物業(yè)管理用房，目前有的城市提出要交房產(chǎn)稅，而如果對(duì)行業(yè)沒(méi)有說(shuō)清楚他的范疇，到財(cái)政部、稅務(wù)總局等等一系列的事情就都說(shuō)不清楚。
第二點(diǎn)要正名。今天物管行業(yè)是乙方群體在獨(dú)自歡樂(lè)，那么，以住宅物業(yè)也例，甲方主體權(quán)利和義務(wù)到底由誰(shuí)來(lái)向前推動(dòng)？此外，如何對(duì)優(yōu)秀企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)的同時(shí)，對(duì)違規(guī)的企業(yè)予以處罰，這樣才可以真正的讓業(yè)主方理解這個(gè)行業(yè)。才可以真正的在社會(huì)公眾面前，為行業(yè)正名。
▌以下為朱保全演講實(shí)錄（有刪節(jié)）
在過(guò)去十年里面，幾乎每年都會(huì)有一次物業(yè)的盛大會(huì)議，那也幾乎每一次會(huì)議都會(huì)講一句話，就是在開(kāi)物業(yè)盛會(huì)的隔壁，正在有一群業(yè)主在討論取消物業(yè)。其實(shí)這就是一個(gè)現(xiàn)狀，行業(yè)的AB面。
這個(gè)是在今年廣州發(fā)生的一次大型的沖突，我們說(shuō)在兩家公司團(tuán)滅了一個(gè)行業(yè)，那就是美團(tuán)的外賣(mài)小哥和某物業(yè)公司的秩序維護(hù)員發(fā)生了沖突，最后美團(tuán)加餓了嗎，兩邊集體上來(lái)，這邊物業(yè)人員集體上來(lái)發(fā)生大型沖突，但是媒體一邊倒的支持了外賣(mài)小哥。
這個(gè)是個(gè)現(xiàn)象，今天問(wèn)路人或者網(wǎng)上發(fā)問(wèn)卷，問(wèn)是外賣(mài)小哥好還是物業(yè)人員好？我相信10個(gè)人里面9個(gè)半會(huì)說(shuō)外賣(mài)小哥好，這個(gè)是行業(yè)形象比我們說(shuō)的所有東西都重要。我們經(jīng)常在抖音、小視頻里面看到，業(yè)主又發(fā)錢(qián)了，業(yè)委會(huì)公共收益給業(yè)主發(fā)錢(qián)了，但是小區(qū)的外立面沒(méi)有人出錢(qián)翻新和維修。
這種發(fā)錢(qián)、發(fā)紅包的行為引起了掌聲一片，我們經(jīng)常會(huì)看到，物業(yè)公司是我們業(yè)主請(qǐng)來(lái)的，你們憑什么管我們？剛才也有同仁提到物業(yè)管理到底是管理還是服務(wù)？往往我們?nèi)ス芾淼臅r(shí)候呢都會(huì)提管護(hù)，談服務(wù)的時(shí)候都在談服務(wù)人，但是我想，作為物業(yè)從業(yè)者，我們要明白，物業(yè)管理的管其實(shí)也包含對(duì)人的行為的管理。
憑什么呢？因?yàn)檫@里面這些年有了資本市場(chǎng)之后，大家很少談及一些物業(yè)根本的東西，這里面一個(gè)東西叫做業(yè)主管理規(guī)約，大家知道業(yè)委會(huì)成立的時(shí)候都要業(yè)主立約，而目的是為了整個(gè)公共秩序的維護(hù)，因?yàn)橹挥泄仓刃蚓S護(hù)好了，全體業(yè)主的利益才是最大化的。
我們說(shuō)中國(guó)式現(xiàn)代化，我們說(shuō)城市文明與精神文明，很重要的一件事情就是如何從個(gè)人利益向公共利益進(jìn)行過(guò)度，在過(guò)去40年，我相信整個(gè)國(guó)家都在推動(dòng)這個(gè)精神文明進(jìn)程，但是在我們的住宅小區(qū)里面，這一點(diǎn)上卻正在走向一條相反的道路。本來(lái)物業(yè)從業(yè)者恰恰是推動(dòng)公共文明的非常重要的參與者，當(dāng)業(yè)主大會(huì)形成管理規(guī)約的時(shí)候，委托了第三方管理人來(lái)代表全體業(yè)主對(duì)于個(gè)別業(yè)主不當(dāng)行為予以糾偏和管理的時(shí)候，今天在抖音小視頻上形成了壓倒式的對(duì)物業(yè)行業(yè)批評(píng)聲音。恰恰是每次物業(yè)盛會(huì)的時(shí)候，這些事情才是物業(yè)行業(yè)存在的根基。而正是因?yàn)檫@些事情沒(méi)有說(shuō)清楚，你會(huì)發(fā)現(xiàn)存量市場(chǎng)做物業(yè)股票，跟著開(kāi)發(fā)商像過(guò)山車(chē)一樣變化。那么我們今天這個(gè)行業(yè)到底是什么行業(yè)？
2020年疫情的時(shí)候說(shuō)申請(qǐng)補(bǔ)貼，我們到底算房地產(chǎn)附屬行業(yè)、算現(xiàn)代服務(wù)業(yè)還是算民生服務(wù)業(yè)？迄今沒(méi)有結(jié)論，物業(yè)行業(yè)在細(xì)分，有服務(wù)小區(qū)、服務(wù)園區(qū)、服務(wù)寫(xiě)字樓的，這些都不同，這些方面在走的打基礎(chǔ)路路還非常非常遠(yuǎn)，忙完公司上市之后，十月份做了兩件事情，第一是走訪B端的客戶，二是三家企業(yè)做了調(diào)研，為什么選擇這三家公司？大家可以回頭看一下2014年中國(guó)物業(yè)企業(yè)的排行榜，這個(gè)是前4家公司，第五家公司在北京，現(xiàn)在有一些變化，當(dāng)時(shí)是萬(wàn)科物業(yè)、綠城長(zhǎng)城和中海。
問(wèn)了三家公司8個(gè)問(wèn)題，這里面涉及到如何看待行業(yè)經(jīng)濟(jì)，如何看待增值服務(wù)，如何看待行業(yè)毛利率等等，這三家公司都是我非常尊重的公司，也是萬(wàn)科物業(yè)非常尊重的公司。中海物業(yè)和萬(wàn)科物業(yè)從深圳走出來(lái)，走的非常相近的路，最早做市場(chǎng)化，又最早回歸主業(yè)，長(zhǎng)城也是我非常值得在行業(yè)里面和大家提及的公司，這個(gè)是最早一家做私有化的地產(chǎn)下屬物業(yè)公司，但是后來(lái)以獨(dú)立第三方公司名義走向全國(guó)，曾經(jīng)一度做到行業(yè)的第三名，今天我們臺(tái)上講的增值服務(wù)和科技等等一系列的事情長(zhǎng)城物業(yè)十年前都已經(jīng)做過(guò)嘗試了。
當(dāng)然綠城不是深圳的公司，同樣也是一家對(duì)于物業(yè)管理本質(zhì)的理解，非常到位的公司，但是萬(wàn)科物業(yè)我覺(jué)得他的特點(diǎn)是在中國(guó)所有一二線城市布局和口碑，都相對(duì)的一致，并且踐行陽(yáng)光物業(yè)也持續(xù)的提出自己的觀點(diǎn)和做出自己的實(shí)踐。
選擇這幾家公司的時(shí)候，我們也得了一些相近共同觀點(diǎn)，比如說(shuō)大家對(duì)毛利率認(rèn)知相對(duì)保守，大家并沒(méi)有說(shuō)這個(gè)行業(yè)追求高毛利，對(duì)于公共區(qū)域的服務(wù)，大家都認(rèn)為這個(gè)是這個(gè)行業(yè)的基礎(chǔ)，而沿著物企展開(kāi)的增值服務(wù)，如何圍繞資產(chǎn)來(lái)展開(kāi)，這個(gè)也是大家的共識(shí)。
同時(shí)通過(guò)專(zhuān)業(yè)、透明、陽(yáng)光物業(yè)與業(yè)主形成共識(shí)獲得信賴，最后這個(gè)是這里除了長(zhǎng)城之外，另外三家公司也都有開(kāi)發(fā)商的背景，大家也認(rèn)為與開(kāi)發(fā)商關(guān)系要保持相對(duì)客觀的獨(dú)立性。
調(diào)研之后我也做了一些對(duì)行業(yè)的思考，首先與物業(yè)公司務(wù)必要回歸物業(yè)公司本源，踏踏實(shí)實(shí)做好“物”的打理，面對(duì)幾十萬(wàn)億不動(dòng)產(chǎn)，物業(yè)管理人有一份責(zé)任，不能讓他們成為城市的建筑垃圾，社區(qū)增值服務(wù)是企業(yè)各人的選擇，A公司可以有A公司的選擇，B公司可以有B公司的選擇。
但是作為行業(yè)最重要的是要明確這個(gè)行業(yè)到底在做什么，如何可以讓社區(qū)公共收益，真正體現(xiàn)到對(duì)不動(dòng)產(chǎn)維護(hù)上，用現(xiàn)金分紅的方式只是博取短期業(yè)主掌聲和眼球，對(duì)于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展是破壞性的，如何通過(guò)企業(yè)的努力與恪守本質(zhì)，讓千百萬(wàn)從業(yè)者行業(yè)形象、社會(huì)形象得以改變。
而物業(yè)公司作為集體意志的受托方，我們?nèi)绾尉S護(hù)多數(shù)人共同利益，而對(duì)少數(shù)人的不文明行為予以制止，行業(yè)內(nèi)必須有共識(shí)，且要相互支持。對(duì)于物業(yè)企業(yè)如何在黨的領(lǐng)導(dǎo)之下，推動(dòng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立。
另外，物業(yè)企業(yè)如何以陽(yáng)光、透明的方式贏得業(yè)主的信任？在很多場(chǎng)合我都提過(guò)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)不是一個(gè)通道生意，物業(yè)服務(wù)本身就是一門(mén)好生意，今天如何把行業(yè)的經(jīng)歷放在業(yè)主繳費(fèi)的意愿上，如何讓整個(gè)行業(yè)的物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)到90%以上，我想這個(gè)才是這個(gè)行業(yè)回歸本質(zhì)最重要的收益。
此外，希望在民法典的基礎(chǔ)之上進(jìn)一步理清業(yè)主對(duì)于物權(quán)業(yè)務(wù)的明晰，目前是混淆的。以高空拋物為例，目前把責(zé)任完全定義在物業(yè)服務(wù)企業(yè)上，在這一點(diǎn)在法律上是有偏頗的。
所以最后我想對(duì)行業(yè)協(xié)會(huì)提一些建議，如何讓物業(yè)行業(yè)說(shuō)清楚自己到底是誰(shuí)，至少目前在發(fā)改委的名錄里面，是沒(méi)有我們這一號(hào)的，我不知道在座的物業(yè)企業(yè)的老總們是不是感知到現(xiàn)在各地的稅務(wù)機(jī)構(gòu)開(kāi)始到物業(yè)企業(yè)來(lái)進(jìn)行繳費(fèi)。比如說(shuō)物業(yè)管理用房，目前有的城市提出要交房產(chǎn)稅，而如果對(duì)行業(yè)沒(méi)有說(shuō)清楚他的范疇，到財(cái)政部、稅務(wù)總局等等一系列的事情就都說(shuō)不清楚。
第二點(diǎn)要正名。今天物管行業(yè)是乙方群體在獨(dú)自歡樂(lè)，那么，以住宅物業(yè)，甲方主體權(quán)利和義務(wù)到底由誰(shuí)來(lái)向前推動(dòng)？此外，如何對(duì)優(yōu)秀企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)的同時(shí)，對(duì)違規(guī)的企業(yè)予以處罰，這樣才可以真正的讓業(yè)主方理解這個(gè)行業(yè)。才可以真正的在社會(huì)公眾面前，為行業(yè)正名。
有了這些根本，我想行業(yè)里面的每一個(gè)企業(yè)都是收益者構(gòu)建行業(yè)的政策環(huán)境，市場(chǎng)環(huán)境，就如同我們構(gòu)建公共利益和公共文明一樣，最終每一個(gè)公共環(huán)境中的人，都是公共利益的受益者。
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