近年來，在存量空間及新建土地的開發(fā)和應(yīng)用方面，越來越多的專業(yè)化住房租賃企業(yè)正積極探索多元化住房租賃供給的新方式。特別是今年，在全國及地方約百余條發(fā)展租賃住房的相關(guān)政策中，都提及探索多渠道增加租賃供給，優(yōu)化住房租賃供給結(jié)構(gòu)。其中，發(fā)展集中式公寓也成為關(guān)注重點。
“自如作為較早進入長租行業(yè)的企業(yè)之一，早在2012年就推出了自如首個整棟式青年公寓項目。目前已進軍全國8個城市，管理76個整棟項目。”自如合伙人、自如資管平臺事業(yè)群總經(jīng)理孟月分析提出：“住房關(guān)乎民生安居，為了讓更多青年人住得更好，相關(guān)住房租賃企業(yè)需要更加重視核心運營能力，讓住房租賃更加標(biāo)準(zhǔn)化、更可控也更確定。”
多元產(chǎn)品布局，有效優(yōu)化市場租賃供給結(jié)構(gòu)
在業(yè)內(nèi)看來，企業(yè)常將“房源管理量”作為衡量自身能力的標(biāo)準(zhǔn)。自如資管對這一指標(biāo)的理解是，除了在“量”上提升規(guī)模，還需包含“結(jié)構(gòu)”，也就是指運營機構(gòu)持有的房源是否在城市的核心商圈，如果非城市核心商圈占比高，它的規(guī)模有效性是不足的。
憑借這一核心理解，自如資管通過有效的房源配置實現(xiàn)效率不斷提升，并不斷通過尋找更多優(yōu)質(zhì)的房源，獲得更有效的供需匹配，形成良性循環(huán)，由此形成“護城河效應(yīng)”。
以今年入市的古北首席自如寓為例，該項目規(guī)模近百套，是存量商業(yè)場所改建，位于虹橋商圈，周邊互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)聚集的人口密度大，屬于房屋租賃需求較大地區(qū)。自如資管通過裝修改造、新風(fēng)系統(tǒng)配置等一系列內(nèi)部升級讓房屋回歸居住屬性。此批房源通過切實滿足周邊租客的居住需求，上線30天達成滿租。
迄今為止，在參與城市核心區(qū)中的存量空置資產(chǎn)改造過程中，自如資管運營項目涉及面積超13萬方，全國出租率保持在99%的水平，為城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整過程中探索出了一條成功可借鑒的擴容之路。
租賃的本質(zhì)是讓租客享有更好的居住產(chǎn)品和服務(wù)體驗。清華大學(xué)建筑學(xué)院住宅與社區(qū)研究所所長邵磊指出，當(dāng)前，人們對住房的需求日益多元，不同的城市、收入水平、文化和教育背景、個人生命周期，都會產(chǎn)生不同的居住需求。未來的住房租賃市場可以在提升居住品質(zhì)、提供多元化產(chǎn)品等方面繼續(xù)著力。自如資管面向各類群體提供了自如里(大型租賃社區(qū))、自如寓(獨棟青年公寓)、自如城市之光(服務(wù)型職住公寓)等六大產(chǎn)品及模式降低用戶的搜尋成本，塑造起自如資管的品牌吸引力。
以西麗MEETA自如寓為例，該項目為村集體物業(yè)，由業(yè)主承包后進行改造及自主運營，但在受到疫情沖擊后面臨經(jīng)營的難題，需運營機構(gòu)進行運營效率提升。自如資管對項目以品牌包裝、服務(wù)升級、品質(zhì)升級為立足點，針對周邊互聯(lián)網(wǎng)用戶特點謀劃“人寵和諧社交公寓”定位及導(dǎo)入，以系統(tǒng)賦能和精細化運營為抓手，實現(xiàn)近六百套房源上線2月達成滿租的成績。
制定“精準(zhǔn)、精確、精細”運營模式
實現(xiàn)租賃市場數(shù)智化整合應(yīng)用
“運籌帷幄之中，決勝于千里之外”。面對集中式公寓市場競爭，做好收益管理(尤其是價格管理)和成本效益一直是高懸于各企業(yè)運營博弈的關(guān)鍵點。而自如資管做到高速增長背后，橫向是日趨豐富的用戶規(guī)模，縱向是日趨增長的項目持有數(shù)量，而極致的運營效果更是體現(xiàn)了自如資管秉持“精準(zhǔn)、精確、精細”方法論的戰(zhàn)略領(lǐng)先。
首先是精準(zhǔn)，自如資管憑借規(guī)模效應(yīng)快速優(yōu)選目標(biāo)片區(qū)并做橫向?qū)Ρ龋槍Τ鞘?、商圈、競爭?nèi)的分析綜合判定，提供精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位方案，連接物業(yè)與用戶;另從用戶感知的角度來看，依據(jù)項目內(nèi)人群精準(zhǔn)施策做出用戶喜歡的產(chǎn)品。其次，優(yōu)化匹配出房源中多變量與價格之間的需求函數(shù)關(guān)系，通過投策研算，得到最接近該房源的真實價格彈性，為每一間房精準(zhǔn)定價。
市場環(huán)境是處于動態(tài)變化的，為確保各階段的目標(biāo)實現(xiàn)，在運營過程中，自如資管會依托市場變化不斷進行校準(zhǔn)調(diào)優(yōu)，最終得到集中式運營價格與去化時間的完美曲線。
其次是精細，自如資管對項目全周期運營過程能精確到每一間房，其目標(biāo)管理到每一個人，收益管理到每一日構(gòu)建的多變量指標(biāo)細化，進行全面精進運營指標(biāo)，如：“0空置周轉(zhuǎn)率”、 “377項品質(zhì)監(jiān)察標(biāo)準(zhǔn)”等提升租客與房源的結(jié)合效率，優(yōu)化競爭、出房和收益，實現(xiàn)更精細的運營。
最后是精確，孟月認(rèn)為集中式公寓的出租率達到95%才算及格，而自如資管通過精準(zhǔn)和精細的運營提供給了合作伙伴98%的出租率并超70%的房源實現(xiàn)“0空置周轉(zhuǎn)”。
以自如里為例，自如資管與廣州地方大型國企聯(lián)合運營，率先落地了自如首個城市大型租賃社區(qū)項目。其使用空間超過63000平方米，擁有20+種戶型，1500+間房源覆蓋開間到三居，在今年5月首次實現(xiàn)滿租，滿租狀態(tài)保持至今。
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在全國大型租賃社區(qū)中，項目體量超500間的中，大型租賃社區(qū)項目僅占6%。廣州自如里的持續(xù)滿租運營，是自如資管在產(chǎn)品設(shè)計、施工建設(shè)、科技智能、流量精準(zhǔn)、運營管理、系統(tǒng)完備六大優(yōu)勢賦能，有效解決了大型租賃社區(qū)去化的痛點，為實現(xiàn)高效運營、低成本管控以及安全運營提供一個可參考的標(biāo)桿案例，更為社會提供了全新的住房租賃生態(tài)。
如果說“精準(zhǔn)、精確、精細”是自如資管的內(nèi)核，那數(shù)智化系統(tǒng)就是支撐自如資管不斷提升“精度”的基礎(chǔ)。在供需兩端的各個環(huán)節(jié)中，自如資管的數(shù)智化系統(tǒng)提供非常完備的數(shù)字化操作，出房端實現(xiàn)智慧定價、房客人在線、運營監(jiān)控、經(jīng)營預(yù)測;業(yè)主端做到經(jīng)營結(jié)果在線、空中分賬，從而搭建起一個線上執(zhí)行體系閉環(huán)。通過數(shù)智化的全面打通，自如資管也能為合作伙伴更好地實現(xiàn)高出租率，快速實現(xiàn)收益，有效提升整棟物業(yè)最核心的競爭力。
“0空置周轉(zhuǎn)率”這一行業(yè)運營指標(biāo)的首提，是自如資管基于數(shù)智化系統(tǒng)得出的一個獨特衡量運營效率的路徑。以去年戰(zhàn)略并購的貝客青年公寓為例，自如首先從產(chǎn)品品質(zhì)層面進行了精細化管理，同時精準(zhǔn)識別空置3天以上的房源進行品質(zhì)排查及整改。在完成產(chǎn)品改造后，依托強大的O2O系統(tǒng)，支撐線下團隊，提升新簽轉(zhuǎn)化，以及前置管理每一個合同的到期預(yù)售，使得出租率不斷提升。7個月的時間，并購貝客的31個集中式項目超70%的房源實現(xiàn)“0空置周轉(zhuǎn)”，即退租前已完成預(yù)售。
自如資管通過不斷打磨運營效率，形成了自如面向集中式業(yè)態(tài)的獨特性和品牌溢價?；诖?，自如資管面向不同合作伙伴、不同類型的城市供給，提供“全價值鏈、全品類、數(shù)智化”的解決方案。
面對未來，自如資管提出了“100城，1000棟”的規(guī)劃。孟月表示，自如資管的發(fā)展要像馬拉松運動員一樣，保持速度，做穩(wěn)定且有力地輸出，不斷地創(chuàng)造美好的生活作品，讓城市新青年能夠有更好的居住體驗。
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