小區(qū)業(yè)委會(huì)根據(jù)小區(qū)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，與小區(qū)物業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。而5名小區(qū)業(yè)主認(rèn)為業(yè)委會(huì)與物業(yè)存在利益輸送關(guān)系，訴至法院要求確認(rèn)雙方合同無(wú)效。日前，海淀法院駁回了業(yè)主的訴訟請(qǐng)求。
起訴業(yè)委會(huì)違法選物業(yè)
業(yè)主訴稱，業(yè)委會(huì)作為小區(qū)業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，自成立至今，從未按照相關(guān)規(guī)定履行職責(zé)，在未按照法律規(guī)定召開業(yè)主大會(huì)并獲得授權(quán)的情況下，擅自決定包括選聘連續(xù)數(shù)年虧損的物業(yè)管理企業(yè)，采用對(duì)物業(yè)公司沒(méi)有約束的薪金制條款，改變物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等重大事項(xiàng)，盜用小區(qū)業(yè)主大會(huì)名義與物業(yè)公司簽署合同，屬程序違法。業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間存在關(guān)聯(lián)交易和利益輸送關(guān)系，嚴(yán)重?fù)p害了我方以及小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)益，因此根據(jù)《合同法》規(guī)定，雙方之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)屬無(wú)效。
業(yè)主還表示，涉案合同簽訂之前未按規(guī)定公示征求意見，簽訂之后至今未向業(yè)主公布合同內(nèi)容，剝奪了小區(qū)業(yè)主的知情權(quán)，業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司為獲取不當(dāng)利益采取了欺詐行為。涉案合同違反了《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，涉案合同違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效。
被告否認(rèn)存在利益輸送
業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司共同辯稱，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。首先，簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是雙方真實(shí)意思的體現(xiàn)，內(nèi)容合法有效。業(yè)委會(huì)此前曾以書面征求意見的形式組織召開業(yè)主大會(huì)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查表顯示，同意續(xù)簽合同的業(yè)主戶數(shù)比例占73.59%，面積比例占72.6%，同意繼續(xù)由物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)。
其次，物業(yè)已經(jīng)依約提供了物業(yè)服務(wù)，97%以上的業(yè)主依約支付了物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，物業(yè)的服務(wù)贏得了業(yè)主的認(rèn)可和擁護(hù)，其服務(wù)質(zhì)量也得到了政府職能部門的認(rèn)可和嘉獎(jiǎng)。部分原告起訴動(dòng)機(jī)不純，有拒繳、緩繳物業(yè)費(fèi)之嫌。
對(duì)于存在利益輸送這一問(wèn)題，被告稱，雙方?jīng)]有這種關(guān)系，原告沒(méi)有證據(jù)證明其主張。業(yè)委會(huì)主任所繳納的租金與同時(shí)期、同戶型、同地段的其他承租人的租金標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有區(qū)別，更沒(méi)有特殊待遇。綜上，原告主張合同無(wú)效的證據(jù)不充分，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任，因此請(qǐng)求法院依法駁回對(duì)方的訴訟請(qǐng)求。
涉案合同合法駁回起訴
海淀法院審理認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)委會(huì)作為小區(qū)業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，采用書面征求意見的形式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定以及《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的約定，實(shí)質(zhì)上體現(xiàn)了業(yè)主共同決定權(quán)利。
對(duì)續(xù)聘物業(yè)公司為小區(qū)物業(yè)公司的調(diào)查結(jié)果顯示，專有面積占小區(qū)建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主已表示同意。據(jù)此，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)公司續(xù)簽涉案合同。因此，涉案合同并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
對(duì)于業(yè)主主張業(yè)委會(huì)與物業(yè)存在關(guān)聯(lián)交易和利益輸送關(guān)系，嚴(yán)重?fù)p害了原告以及小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)益，但并無(wú)充分證據(jù)證明，涉案合同亦不存在其他無(wú)效情形。
現(xiàn)業(yè)主要求確認(rèn)業(yè)委會(huì)與物業(yè)簽訂的涉案合同無(wú)效無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。最后，法院判決駁回5名業(yè)主的訴訟請(qǐng)求。
