記者從市住建局獲悉，《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮(zhèn)改造實施辦法（征求意見稿）》意見征集情況已公布，共接到37條共9大類意見建議。其中，市民提議聯(lián)動改造，從片區(qū)角度謀劃“三舊”改造，與廣州今年提出的“加快廣州新中軸線（海珠）片區(qū)、廣州火車站片區(qū)、羅沖圍片區(qū)等區(qū)域連片提升改造”不謀而合。

征求意見稿首度將“統(tǒng)籌做地”模式納入其中，做地涉及的是重點城市更新片區(qū)，這些區(qū)域的改造要謀劃導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，為城市長遠發(fā)展造血。記者采訪長期參與舊改的本地國企、深耕城中村改造的專家，聽取他們對統(tǒng)籌做地以及城中村改造的建議。

9大建議：

(資料圖片)

不同類型項目聯(lián)動改造，片區(qū)角度進行謀劃

7月7日至8月5日，《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮(zhèn)改造實施辦法（征求意見稿）》向社會公開征求意見。期間，市住建局通過網(wǎng)站留言、電子郵件等渠道共收到意見37條，相關(guān)意見正在研究處理中。

市住建局將37條意見歸納為9大類。其中，市民建議“三舊”改造應(yīng)充分保障公眾的知情權(quán)、參與權(quán)、表達權(quán)和監(jiān)督權(quán)；優(yōu)化“三舊”改造審批流程，并明確歷史文化保護、樹木保護等專項評估方案編制要求。

市民建議，明確容積率獎勵、用地管理、復(fù)建安置資金監(jiān)管、安置補償、退出機制等相關(guān)條款的具體操作細則；明確產(chǎn)權(quán)注銷、政府補位等條款的具體操作細則。此外，進一步規(guī)范稅收、資金使用的規(guī)定；明確“三舊”改造中地下空間的規(guī)劃要求、土地供應(yīng)方式等內(nèi)容。

市民還建議，加強項目計劃管理，分區(qū)分片有序推進“三舊”改造；提議“三舊”改造不同類型的項目可聯(lián)動改造，從片區(qū)角度進行謀劃；希望“三舊”改造加強統(tǒng)籌規(guī)劃，明確剛性管控、交通路網(wǎng)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、功能分區(qū)等內(nèi)容。

不同類型項目聯(lián)動改造、片區(qū)角度謀劃，正好對應(yīng)2023年廣州市政府工作報告的內(nèi)容。報告提到，要充分發(fā)揮有效投資的關(guān)鍵作用，以重大關(guān)鍵項目牽引投資增長，加快廣州新中軸線（海珠）片區(qū)、廣州火車站片區(qū)、羅沖圍片區(qū)等區(qū)域連片提升改造，力爭城市更新投資超2000億元。

統(tǒng)籌做地：

企業(yè)期待明確融資渠道，增強政策穩(wěn)定性

根據(jù)征求意見稿，“三舊”改造的全面改造項目新增統(tǒng)籌做地等其他模式，具體實施按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。今年廣州市出臺了統(tǒng)籌做地工作措施和工作方案，適用于經(jīng)市政府同意的重點城市更新片區(qū)。所謂統(tǒng)籌做地，就是政府引入企業(yè)，將有待拆遷、七通一平的“生地”做成可以出讓的“熟地”。

目前的改造模式，對于企業(yè)而言有哪些利弊，如何看待統(tǒng)籌做地模式？參與廣州多個重要舊改項目的越秀地產(chǎn)城市更新集團相關(guān)負責人表示，目前的舊改模式，優(yōu)點是已有多年經(jīng)驗、全套政策及全周期完成案例，路徑清晰可循，但存在過往房地價持續(xù)上行導(dǎo)致村民期望值較高的問題，有一定實施難度。

對于統(tǒng)籌做地模式，該負責人認為這是創(chuàng)新嘗試，政府強化土地一級管控，走政府主導(dǎo)征拆的路徑，某種程度上可規(guī)避舊改帶來的多方利益博弈等歷史問題。目前具體融資渠道及條件支持未明確，且現(xiàn)行征拆標準與原舊改標準存在較大差異，需考慮未來動拆遷工作的落地執(zhí)行和推進效率。

對于廣州“三舊”改造的建議，該負責人表示，鑒于舊改項目周期較長的特點，建議保持和增強政策的穩(wěn)定性，特別是涉及用地報批、規(guī)劃指標、改造成本、拆補標準等的延續(xù)性，避免改造過程中，因政策變化給項目帶來顛覆性影響。如有新政實施，建議做好原有政策與新政策之間的銜接，防止不確定性因素增加影響項目推進質(zhì)量和推進效率。

產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入：

城中村產(chǎn)業(yè)升級要由懂產(chǎn)業(yè)的主體來操刀

記者留意到，廣州今年要加快的廣州新中軸線（海珠）片區(qū)、廣州火車站片區(qū)、羅沖圍片區(qū)等區(qū)域連片提升改造，都是城市重點功能區(qū)、主要交通廊道、重要景觀廊道、重大交通樞紐等重點區(qū)域，改造遠遠不是單純的新增住宅供應(yīng)，更要謀劃引入產(chǎn)業(yè)，為城市發(fā)展造血，“產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入”也是市民建議中期待明確的內(nèi)容。

20世紀九十年代開始深耕廣州城中村改造的廣州市現(xiàn)代城市更新產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心院長江浩說：“城市更新和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型正在進入高度互動互促時期，廣州272條城中村里面有一半以上是產(chǎn)業(yè)村，比如中大康樂村、鳳和村，荔灣的山村，越秀的瑤臺村等，大拆大建趕走產(chǎn)業(yè)和一味保留現(xiàn)狀都是不合適的，建議產(chǎn)業(yè)村單獨分類形成指引，認真研究產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型需求，確定騰挪開發(fā)時序和招商運營機構(gòu)，加強主題產(chǎn)業(yè)載體的先行開發(fā)，產(chǎn)業(yè)村的改造要達到產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)城融合，不是一個‘產(chǎn)居比’那么簡單的事情?！?/p>

“這需要精準如‘繡花針’一般的功夫，也需要懂產(chǎn)業(yè)的主體來操刀?！苯普f。過去的城中村改造，通常由地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)，但對于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的工作，地產(chǎn)商不論是經(jīng)驗還是資源都未必能夠勝任。“現(xiàn)在統(tǒng)籌做地的模式，可以在‘洗菜’之后進行‘分菜’，將不同的內(nèi)容交給不同的主體來負責，比如地產(chǎn)開發(fā)商負責建房子的部分，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入可以讓產(chǎn)投機構(gòu)、商會等主體來介入，另外還有公共服務(wù)、保障性租賃住房等內(nèi)容，需要更多的主體加入?！?/p>

文、圖/廣州日報·新花城記者：李天研

關(guān)鍵詞：