北京日報客戶端 | 記者 林靖

(資料圖)

每年的6月25日是“全國土地日”。就在今日，北京一中院發(fā)布5起涉耕地保護(hù)的典型案例。

案例1：構(gòu)成通謀虛偽行為，偽裝行為無效，隱藏行為因合意將農(nóng)用地用于非農(nóng)建設(shè)，改變土地用途，亦為無效。

某公司與梁某簽訂《承包合同》，約定將位于北京市郊區(qū)的一座溫室及棚間土地租賃給梁某使用。雙方約定梁某在不違背政府政策、法律的前提下，有權(quán)決定種養(yǎng)殖項(xiàng)目，但嚴(yán)禁違法建筑。后，當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府向某公司出具限期拆除通知，記載工作組發(fā)現(xiàn)案涉土地存在違法占地、違規(guī)建設(shè)等情況并責(zé)令拆除涉及的房屋及硬化地面等違規(guī)設(shè)施。當(dāng)?shù)卮逦瘯蚰彻炯俺凶鈶舫鼍摺豆妗?，記載其對違法違規(guī)設(shè)施采取相應(yīng)維權(quán)措施并進(jìn)行了拆改。經(jīng)法院現(xiàn)場勘驗(yàn)，案涉大棚被拆除部分主要為操作間外墻外搭、護(hù)墻、大棚外土地硬化，部分大棚內(nèi)存在土地硬化。另查，《中國房地產(chǎn)報》刊載文章記載該公司銷售人員對以客戶身份的記者介紹可以在大棚內(nèi)加蓋房屋、進(jìn)行裝修和鋪地磚等。

法院認(rèn)為，首先，梁某自認(rèn)其承包涉案大棚的真實(shí)目的為休閑居住，梁某將承包涉案大棚用于生活居住的內(nèi)心目的，通過明確約定其承包涉案大棚用于種養(yǎng)殖項(xiàng)目的《承包合同》表現(xiàn)于外部，表示行為與內(nèi)心目的不一致。其次，該公司存在可以在大棚內(nèi)加蓋房屋、裝修和鋪地磚等與生活居住有關(guān)的宣傳銷售行為，梁某亦自認(rèn)承包涉案大棚的真實(shí)目的為用于生活居住，但雙方所簽《承包合同》未約定梁某承包涉案大棚用于生活居住，而是約定承包涉案大棚用以種養(yǎng)殖項(xiàng)目，雙方當(dāng)事人具有虛偽故意。再次，該公司宣傳涉案大棚可用以生活居住，梁某承包涉案大棚的真實(shí)目的亦為生活居住，該公司對此是明知的，雙方簽訂《承包合同》時對梁某裝修改建案涉大棚用于生活居住達(dá)成了合意，存在通謀行為。基于此，雙方行為構(gòu)成通謀虛偽行為。根據(jù)法律規(guī)定，偽裝行為即《承包合同》無效；因案涉土地地類為農(nóng)用地，在未辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)的情況下，雙方合意將農(nóng)用地用于非農(nóng)建設(shè)，隱藏行為亦為無效。

案例2：出租人與承租人合意改變土地用途的，合同無效。

李某與卓某簽訂租賃合同，約定李某同意將土地及其所有地上物出租給卓某。其中，土地用途：種植樹木；租賃期限15年，該農(nóng)莊的租金首年為20萬元。卓某有權(quán)按照合同約定的用途和期限依法利用和經(jīng)營所承租的土地，享有承租土地及地上物的經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)，享有農(nóng)莊里卓某新增種植所有樹木的所有權(quán)。

某鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)服務(wù)中心向卓某發(fā)送記載為關(guān)于規(guī)范設(shè)施農(nóng)業(yè)用地的通知：“您所承包種植的日光溫室內(nèi)存在種植樹木的情況。經(jīng)查，該地塊土地性質(zhì)為基本農(nóng)田，禁止任何單位和個人占用基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚。請您自收到此通知書之日起于七日內(nèi)自行整改完畢，恢復(fù)耕種?！?/p>

卓某起訴要求李某賠償其所有投入成本。法院認(rèn)為，我國《土地管理法》第三十七條第三款規(guī)定：禁止占用永久基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚。案涉土地系基本農(nóng)田，而雙方簽訂協(xié)議約定土地用途為種植樹木，即雙方合意將基本農(nóng)田用于種植樹木，違反法律效力性強(qiáng)制性規(guī)定，案涉租賃合同應(yīng)為無效。雙方簽訂租賃合同時，李某已向卓某出示其與村委會簽訂的合同，對于土地狀況并未故意隱瞞。卓某具有一定的經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，且未就其經(jīng)營事項(xiàng)能否開展進(jìn)行核實(shí)，對于合同無效存在過錯，現(xiàn)卓某主張的投入損失系其上述過錯所致，應(yīng)由其自身承擔(dān)該部分損失。

案例3：承租人擅自改變土地用途，導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)的，出租人有權(quán)解除合同。

孟某與鄭某簽訂《農(nóng)業(yè)大棚合作協(xié)議》，約定孟某將所承包土地出租給鄭某，用于建設(shè)農(nóng)業(yè)大棚和經(jīng)營。土地交付后，鄭某投資建設(shè)了非農(nóng)業(yè)大棚。后，當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府認(rèn)定在案涉土地上建設(shè)房屋違反了《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》并責(zé)令拆除。孟某通知鄭某由于其私自建設(shè)非農(nóng)業(yè)大棚的建筑，致使當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府認(rèn)定建筑為違建并予拆除，且鄭某未從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)也未投資興建農(nóng)業(yè)大棚和經(jīng)營，合同目的無法實(shí)現(xiàn)，要求解除合同。經(jīng)詢問，雙方當(dāng)事人均認(rèn)可案涉土地現(xiàn)處于閑置狀態(tài)。

法院認(rèn)為，孟某與鄭某簽訂的《農(nóng)業(yè)大棚合作協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，其內(nèi)容未違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。因鄭某在案涉土地上投資建設(shè)的相關(guān)建筑被當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府認(rèn)定為違法建筑予以拆除，且鄭某提交的證據(jù)不足以證明其依約在案涉土地建設(shè)并經(jīng)營農(nóng)業(yè)大棚，致使案涉土地處于閑置狀態(tài)，鄭某存在違約行為，并結(jié)合鄭某在孟某催告后仍未履行主要義務(wù)的事實(shí)，法院認(rèn)定鄭某的違約行為致使《農(nóng)業(yè)大棚合作協(xié)議》的目的無法實(shí)現(xiàn)，確認(rèn)《農(nóng)業(yè)大棚合作協(xié)議》應(yīng)予解除。

案例4：承租人在農(nóng)用地堆放建筑渣土及生活垃圾，給土地造成嚴(yán)重?fù)p害的，出租人有權(quán)解除土地租賃合同。

劉某與某經(jīng)濟(jì)合作社簽訂《農(nóng)村集體出租土地合同書》，約定劉某租賃村南土地，土地類型為一般農(nóng)用地，承租土地用途為耕種養(yǎng)殖。承租方義務(wù)包括依法保護(hù)和合理利用土地，不得破壞耕作層給土地造成永久性損害。后經(jīng)鎮(zhèn)政府核實(shí)，劉某有在涉案土地堆放建筑渣土及生活垃圾的行為。某經(jīng)濟(jì)合作社以劉某存在向承租土地傾倒垃圾渣土的違約行為，破壞了土地、破壞了耕作層為由，向劉某出具解除合同通知書，主張解除合同并要求劉某承擔(dān)賠償責(zé)任及其他法律責(zé)任。劉某提起訴訟，要求某經(jīng)濟(jì)合作社繼續(xù)履行《農(nóng)村集體出租土地合同書》，并恢復(fù)劉某承租土地時的原貌。

根據(jù)鎮(zhèn)政府出具的證明，劉某確有堆放建筑渣土及生活垃圾的行為，劉某存在不當(dāng)使用土地的行為，違反了雙方合同的約定，也違反了法律相關(guān)規(guī)定，某經(jīng)濟(jì)合作社有權(quán)解除合同。解除合同的通知自到達(dá)對方當(dāng)事人時生效，根據(jù)本院查明的事實(shí)，某經(jīng)濟(jì)合作社已向劉某出具解除合同通知書，劉某也已簽收，故涉案合同已于解除通知書到達(dá)劉某時解除。在涉案合同已經(jīng)解除的情況下，劉某主張繼續(xù)履行合同缺乏依據(jù)，法院不予采信。

案例5：承包方棄耕拋荒、改變土地用途的，發(fā)包方有權(quán)請求解除土地承包合同。

某村委會與一家農(nóng)業(yè)公司于2006年5月18日簽訂土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同書，約定村委會將位于某村的耕地200畝發(fā)包給該農(nóng)業(yè)公司使用。村委會監(jiān)督承包方按照合同約定對農(nóng)業(yè)土地進(jìn)行合理利用，制止改變土地用途的行為，如某農(nóng)業(yè)公司棄耕、撂荒和不交租金，某村委會有權(quán)終止合同。合同履行過程，村委會發(fā)現(xiàn)農(nóng)業(yè)公司在所承包耕地上大量傾倒渣土，私搭亂建造成耕地硬化，改變承包耕地用途，棄耕、撂荒耕地十分嚴(yán)重，且5年多不交租金，遂起訴農(nóng)業(yè)公司，要求解除合同收回土地并付欠繳的多年租金。

另查明，該農(nóng)業(yè)公司因在案涉承包的土地上傾倒渣土碎石等建筑垃圾，與村委會工作人員以及大量村民發(fā)生糾紛，派出所出警解決。

法院認(rèn)為，根據(jù)案涉土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同約定，村委會監(jiān)督承包方按照合同約定對農(nóng)業(yè)土地進(jìn)行合理利用，制止改變土地用途的行為，如農(nóng)業(yè)公司棄耕、撂荒和不交租金，村委會有權(quán)終止合同。結(jié)合法院對涉案土地的現(xiàn)場勘驗(yàn)情況、當(dāng)事人提交的某政府對某村委會《關(guān)于案涉地塊大量堆放渣土，改變土地使用性質(zhì)，危及小區(qū)居民生活用水安全隱患的報告》的回復(fù)、出警記錄以及某農(nóng)業(yè)公司法定代表人王某因涉嫌非法占用耕地被刑事羈押等在案證據(jù)，法院認(rèn)定該農(nóng)業(yè)公司在案涉耕地上存在撂荒及改變土地用途的行為，違反了雙方合同關(guān)于對土地進(jìn)行合理利用、不得改變土地用途的明確約定，此外，農(nóng)業(yè)公司還未付2013年4月30日以后的租金，故村委會要求解除案涉土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，具備事實(shí)依據(jù)、合同依據(jù)和法律依據(jù)，法院可予支持。

北京一中院民四庭副庭長邵普表示，上述5起案件涉及的耕地保護(hù)問題比較典型，涵蓋了破壞耕地的各種情形：構(gòu)成通謀虛偽行為導(dǎo)致合同無效；履行過程中擅自改變土地用途或破壞耕地導(dǎo)致合同解除；破壞耕地，涉及自建大棚房休閑居住、進(jìn)行種樹養(yǎng)殖等經(jīng)營性項(xiàng)目、堆放渣土傾倒生活垃圾、撂荒棄耕等情形。這些典型案例反映的破壞耕地的行為給我們敲響了警鐘。耕地是廣大農(nóng)民賴以生存的基本保障，亦是國家糧食供應(yīng)充足的根本保證，希望大家警惕上述改變耕地用途、撂荒、破壞耕地的行為，合理利用耕地、保護(hù)耕地，牢牢守住18億畝耕地紅線，牢牢把飯碗端在我們自己手中。

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