狂奔了一年多的美國(guó)樓市被按下了暫停鍵。當(dāng)?shù)貢r(shí)間周一，美國(guó)商務(wù)部公布的6月新屋銷(xiāo)售量跌至14個(gè)月的低點(diǎn)，5月的銷(xiāo)售量也遭遇下調(diào)，表明昂貴的建筑材料和飆升的房產(chǎn)價(jià)格正在抑制住房市場(chǎng)。
具體而言，6月美國(guó)新建家庭住房的年化銷(xiāo)量為67.6萬(wàn)套，比5月的72.4萬(wàn)套下降6.6%，與去年6月83.9萬(wàn)套的銷(xiāo)量相比，降幅更是高達(dá)19.4%。而此前分析師們預(yù)計(jì)的6月數(shù)據(jù)則是上漲3.4%。
按地區(qū)來(lái)看，美國(guó)人口眾多的南部、東北部和西部地區(qū)的新房銷(xiāo)售下降，中西部地區(qū)則有所上升。
此外，上周公布的美國(guó)6月新屋營(yíng)建許可總數(shù)也降至9個(gè)月以來(lái)的最低點(diǎn)。目前市場(chǎng)上有35.3萬(wàn)套新房，比5月份的33萬(wàn)套有所增長(zhǎng)。按照6月份的銷(xiāo)售速度，需要6.3個(gè)月來(lái)清理市場(chǎng)上的房屋供應(yīng)，高于5月份的5.5個(gè)月。
對(duì)于銷(xiāo)量的走低，咨詢(xún)公司Bleakley Advisory的首席投資官Peter Boockvar認(rèn)為：“家用電器、勞動(dòng)力以及可負(fù)擔(dān)的地段都存在短缺，房屋銷(xiāo)量的緩和很可能受市場(chǎng)標(biāo)價(jià)過(guò)高和開(kāi)發(fā)商無(wú)法按期完工的共同影響。”
雖然新房的銷(xiāo)售數(shù)量有所下降，但房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。數(shù)據(jù)顯示，6月銷(xiāo)售價(jià)格中位數(shù)較去年同期增長(zhǎng)了6.1%，達(dá)到361800美元，主要集中在20萬(wàn)-74.9萬(wàn)美元的價(jià)格區(qū)間。不過(guò)CNBC表示，雖然這個(gè)漲幅看似很高，但與前幾個(gè)月動(dòng)輒同比15%-20%的漲幅相比，根本不算什么。
從去年年中開(kāi)始，在寬松的貨幣政策、極低的利率以及大量經(jīng)濟(jì)刺激的共同影響下，美國(guó)樓市幾乎進(jìn)入了史無(wú)前例的狂熱狀態(tài)。同時(shí)，疫情的持續(xù)導(dǎo)致越來(lái)越多的員工在家工作，他們也需要更大的房屋。
但由于建筑成本的飆升，人們負(fù)擔(dān)得起的房屋越來(lái)越少，使得疫情期間美國(guó)大部分房屋交易都發(fā)生在高端市場(chǎng)。比如用作房屋建造的軟木木材，其價(jià)格在疫情期間飆升了300%以上。雖然上個(gè)月軟木價(jià)格大幅回落，但相比2019年的平均水平依然高出75%。
在經(jīng)歷了一年的瘋狂買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)和高達(dá)兩位數(shù)的房?jī)r(jià)漲幅后，目前美國(guó)新房已經(jīng)超出了大部分消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)能力。7月16日，美國(guó)財(cái)政部長(zhǎng)耶倫與美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾就美國(guó)房市過(guò)熱問(wèn)題召開(kāi)了閉門(mén)會(huì)議，這也是耶倫就任美國(guó)財(cái)長(zhǎng)以來(lái)主持的首次相關(guān)會(huì)議。
新屋銷(xiāo)量創(chuàng)下新低，也讓不少人看到了樓市降溫的跡象。富國(guó)銀行在7月分析報(bào)告中表示，美國(guó)房?jī)r(jià)的飆升抵消了美聯(lián)儲(chǔ)低利率為購(gòu)房者帶來(lái)的好處，導(dǎo)致許多潛在購(gòu)房者推遲了買(mǎi)房計(jì)劃。在過(guò)去四個(gè)月中，美國(guó)新屋和成屋的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)都有所下滑，消費(fèi)者信心和房屋建筑商信心指數(shù)皆出現(xiàn)回落。
地產(chǎn)公司Zillow的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Matthew Speakman也表示：“在未來(lái)幾個(gè)月里，樓市的同比數(shù)據(jù)會(huì)顯得更加難看。因?yàn)檎菑娜ツ赀@個(gè)時(shí)候開(kāi)始，美國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始激增，直至觸及上次經(jīng)濟(jì)危機(jī)之前的高點(diǎn)。”
不過(guò)，美國(guó)的房?jī)r(jià)恐怕一時(shí)半會(huì)還降不下來(lái)。資深海外市場(chǎng)投資人吳疌認(rèn)為，美國(guó)房地產(chǎn)上漲與低利率的貨幣環(huán)境有關(guān)。不過(guò)普遍預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)不會(huì)很快加息，因此美國(guó)樓市還會(huì)維持熱度。
另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求也熱度不減。中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟直言，如果美國(guó)印鈔繼續(xù)加速的話(huà)，房屋作為抗通脹的存在，需求必然會(huì)繼續(xù)增加。“如果再不買(mǎi)房就買(mǎi)不起了，是美國(guó)人都在說(shuō)的原話(huà)。”
從美國(guó)房地產(chǎn)整體的市場(chǎng)來(lái)看，中國(guó)豪宅研究院院長(zhǎng)、城市運(yùn)營(yíng)專(zhuān)家朱曉紅指出，美國(guó)樓市有分化和不均衡的特點(diǎn)，也同樣受美國(guó)大勢(shì)、城市、樓市形勢(shì)的影響。階段性的局部高點(diǎn)也可能出現(xiàn)，但動(dòng)態(tài)的樓市都只是瞬間表現(xiàn)，若不發(fā)生類(lèi)如次貸危機(jī)，整體的見(jiàn)底與見(jiàn)頂都不存在。
在樓市的背后，關(guān)于美國(guó)的通脹預(yù)期也議論紛紛。彭博社評(píng)論稱(chēng)，新屋數(shù)據(jù)強(qiáng)化了房產(chǎn)市場(chǎng)可能已經(jīng)見(jiàn)頂?shù)挠^(guān)點(diǎn)，加深通脹放緩的預(yù)期。與此同時(shí)，美國(guó)銀行、摩根士丹利、高盛等華爾街大行都在近幾周頻發(fā)美國(guó)經(jīng)濟(jì)見(jiàn)頂預(yù)警，或意味著通脹預(yù)期將受到抑制。
而美國(guó)通脹放緩的預(yù)期能不能實(shí)現(xiàn)，朱曉紅認(rèn)為，樓市起不了關(guān)鍵性作用。因?yàn)槊绹?guó)房地產(chǎn)增量房占比不大，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量中也并非是支柱產(chǎn)業(yè)。
(記者 陶鳳 趙天舒)
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