(原標(biāo)題：作別白石洲：15萬深圳租客夢始之地消亡 一場城市迭代中的“非拆不可”)
新增建設(shè)用地已幾乎不可能，存量土地成為深圳謀求發(fā)展的突破口。曾經(jīng)承載著數(shù)以萬計外來人口“深圳夢”的白石洲城中村，在深圳宏大的城市更新計劃中，將成為歷史
文 |《財經(jīng)》特約作者 熊平平編輯 | 朱弢
2019年5月31日，房東的一紙通告，讓陳海軍一時不知所措，通告稱整個白石洲北四村租客要全部清退，他們租住的房子將在2020年拆除，“這是政府定的，誰也改不了”。
來深圳打工十余年的陳海軍，一直租住在白石洲，30平方米，2100元/月，突然的清退，意味著他要帶著一家老小六口人重新尋找落腳地。
位于深南大道旁南北兩側(cè)的白石洲，地處關(guān)內(nèi)最核心的地段，東鄰華僑城世界之窗、歡樂谷，西與高新科技園僅隔一站地鐵，周邊華僑城房價每平方米15萬元。核心地段加上低廉的房租，這片0.6平方公里的土地吸引了15萬外來人口租住于此，是深圳最知名的“城中村”。
其實，白石洲北四村拆遷早在2014年就被列入深圳市一級規(guī)劃，入手白石洲城市更新單元項目的是綠景地產(chǎn)，作為承攬多個“城中村”拆除重建項目的本土地產(chǎn)商，綠景地產(chǎn)經(jīng)過與白石洲利益各方博弈，終于“搞惦”多數(shù)房東，清退公告標(biāo)志著白石洲被拆邁出實質(zhì)性一步。
曾經(jīng)承載著數(shù)以萬計外來人口“深圳夢”的白石洲，在深圳宏大的城市更新計劃中，將成為歷史。十五萬租客的夢始之地這里熙熙攘攘的人群川流不息，沿街是各類衣食商鋪，“活躍”是所有初來者對白石洲的第一印象。
從商鋪后的巷子繼續(xù)深入，白石洲的真面目才得以顯現(xiàn)——數(shù)百幢樓房緊密相鄰，樓與樓的距離只有數(shù)厘米，陽光照不進(jìn)來，置身其中，猶如進(jìn)入森林之中。
陳海軍是生活在這里的15萬人口之一。他二十來歲就從湖南耒陽老家來深圳謀生，2006年進(jìn)入了沙河一家工廠工作，工廠宿舍安排在白石洲村村民的樓里，10平方米的小屋，6個員工擠在一起，“那時剛出來，能有地方住就不錯了，沒想著條件好不好”。
陳海軍就這樣一直在白石洲工作生活，從一無所有開始，慢慢有了積蓄，2010年結(jié)婚生子?；楹笏诎资拮饬艘婚g30平方米的兩室一廳，父母、兩個兒子再加上他們夫妻，一家六口居住，因為處在一樓，陽光差，三四月回暖天時潮濕陰冷，但租金便宜，早年1500元/月，近來逐漸漲到了2100元/月。
“兩個孩子都在這屋里出生長大，一家人都在一起，也是一個完整的家。”陳海軍告訴筆者，兩居室非常狹小，廳內(nèi)放置了一件舊沙發(fā)、一張飯桌和一張雙層床，但屋內(nèi)干凈整潔，墻上貼滿兩個兒子的獎狀，“我們在這里住了九年”。
一家六口人擠在白石洲，忍受艱苦條件，背后是一筆經(jīng)濟(jì)賬：陳海軍是滴滴司機(jī)，每天下午4點出門開車，直到第二天凌晨4點回家，一個月收入1.2萬元，妻子在家附近的餐館工作，每月工資3500元，父親在做環(huán)衛(wèi)工，也有3500元月收入。每月有近2萬收入，加之村內(nèi)物價便宜，刨去房租水電，一家人每月可存下近1.5萬元。而在耒陽老家，一家人一年5萬元都掙不到。
選擇白石洲，陳海軍、妻子、父親都有工作，兩個兒子都能在家門口上學(xué)，他們對未來充滿希望——在耒陽縣城買一套房，兒子初中可在縣城上學(xué)，自己未來老了能住在城市。
大學(xué)畢業(yè)生陳萍2018年也搬進(jìn)了白石洲。1993年出生的陳萍，大學(xué)就讀武漢一所高校，2016年大學(xué)畢業(yè)后來深圳，在高新園一家互聯(lián)網(wǎng)公司工作。剛畢業(yè)時租住在寶安中心附近的樓房，10多平方米的小房間，每月房租近3000元。
一年后，陳萍發(fā)現(xiàn)房租占工資比重過高，能攢下的錢極少，每天高峰通勤的時間成本也很高，她最終選擇了來白石洲居住，僅用1500元月租，就能住上近20平方米的朝南房間，而且每天上班只需坐一站地鐵或公交。
“雖有時覺得住在城中村不好聽，但其實住著舒適便宜。”陳萍說，2018年底，她還自己花錢把房間重新裝飾了一番。
入職三年，工作勤勉，2019年3月陳萍已經(jīng)提升為經(jīng)理，帶領(lǐng)一支四人的小團(tuán)隊，薪水和待遇都有了大幅提升。她告訴筆者，希望過幾年她能在深圳買下一套屬于自己的房，定居深圳。
陳海軍和陳萍是典型的“深漂一族”，白手來深，白石洲以廉價房租、便捷交通、低生活成本，成為他們棲居之所，也是他們深圳夢開始的地方：低學(xué)歷的陳海軍希望年輕時待在深圳多掙錢，供養(yǎng)兩個孩子上大學(xué)，走出自己的階層;高學(xué)歷的陳萍則希望能走出老家縣城，未來能在深圳扎下根，事業(yè)和人生獲得更大的舞臺。
白石洲內(nèi)的樓棟水表。攝影/ 熊平平
萬人被清租
“房子找好沒?搬哪里去住了?”
“還沒呢，都太貴了，難找。”
這是陳海軍最近在村內(nèi)每天碰見老友時的對話，租住了十年的白石洲，出門都是老朋友，過去見面彼此問問最近工作，但近來的寒暄大家都被作為是永遠(yuǎn)的告別——來自天南海北，因為租住在一起才認(rèn)識。但他們清楚，一旦離開了白石洲，將各奔東西。
這一變化源于2019年7月1日房東的一紙告示：因新塘村被政府納入城市更新改造，本樓已與開發(fā)商簽訂搬遷協(xié)議，現(xiàn)通知您于2019年9月1日前結(jié)清水電網(wǎng)絡(luò)費用搬離本樓。
“剛看到告示時，我們還不太相信這么大的村子要全部清租。”陳海軍告訴筆者，在他十多年的租住生涯中，有過多次村子要拆除的消息，但都沒有走到清租這一步，在向房東確認(rèn)后，房東口頭回復(fù)住房已經(jīng)與開發(fā)商簽約，房子只能租到8月31日，9月1日將斷水?dāng)嚯姟?rdquo;
第二天，陳海軍得知清租通知不只是張貼在他所在村子，北四村大部分村民都收到房東強(qiáng)制退租信息，他意識到，這次清租是“來真的”。
從官方記錄查看，白石洲的拆除頗為曲折，2014年，白石洲曾被列入《2014年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃》，但在同年5月正式公布時缺席，其后又在7月第二批城市更新列表中重新出現(xiàn)，并對更新范圍進(jìn)行了調(diào)整和修改。
隨后白石洲拆除重建進(jìn)入快車道，2017年6月16日，深圳市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于南山區(qū)沙河街道沙河五村城市更新單元規(guī)劃(草案)的公示》：更新單元用地面積480148.0平方米，拆除用地面積459542.1平方米，開發(fā)建設(shè)用地面積303793.7平方米，計容積率建筑面積為3479550平方米。
2018年12月28日，深圳市規(guī)劃國土委正式通過了上述規(guī)劃草案，白石洲北四村的拆除重建計劃有了法律授權(quán)，綠景集團(tuán)成為白石洲拆除重建的主體。而查詢規(guī)劃，南白石洲未被列入拆除重建單元，而是列入了綜合整治規(guī)劃，由當(dāng)?shù)爻枪芪癄款^進(jìn)行更新改造。
“企業(yè)和房東談賠償，多數(shù)本地房東同意了，房東就直接給我們下發(fā)清租令。”陳海軍說，接到清租通知后，身邊多數(shù)租客選擇了離開白石洲。
2019年9月筆者走進(jìn)白石洲北四村，村子已經(jīng)搬離大半，昔日住滿租客的樓都大門緊閉，透過窗戶不見生活物件。
“搬到哪里的都有，少數(shù)搬到南白石洲村，一套房已經(jīng)漲到了3500元每月。”陳海軍說，而更多的租客搬到了更遠(yuǎn)的寶安區(qū)，或者龍華、龍崗。
搬離白石洲，對于家長工作的震蕩是其一，而帶給租客孩子的影響是最大的，或轉(zhuǎn)入其他學(xué)校，或回農(nóng)村老家，成為所有白石洲小孩未來的選擇。
教育也一度成為外界對白石洲拆除最為猛烈的批評。多家媒體赴白石洲采訪失學(xué)兒童，稱拆除政策以犧牲兒童教學(xué)為代價。有藝術(shù)家還策劃了一項行為藝術(shù)：在深圳與東莞的地界，一臺挖掘機(jī)將數(shù)十個布娃娃從深圳鏟到東莞，并重重地扔向地面，以表達(dá)深圳將這些外來務(wù)工家庭的兒童拋棄在城市發(fā)展之外。
面對輿論壓力，綠景地產(chǎn)作出調(diào)整，對有孩子在深入學(xué)的家庭，最遲退租時間可延遲至2019年12月31日，綠景、租戶、房東三方簽訂協(xié)議。如此，陳海軍為兩個孩子贏得了一學(xué)期的入學(xué)時間。
陳海軍的兩個孩子就讀于城中村的民辦小學(xué)南山星河學(xué)校，2019年9月1日開學(xué)時，孩子班上多名同學(xué)都轉(zhuǎn)學(xué)了，多數(shù)回了老家。
陳海軍也面臨著艱難抉擇，白石洲南村不僅租金高漲，更是一房難求，只能往關(guān)外寶安、龍崗等地搬家，但搬離后，受限于深圳教育政策，兩個孩子學(xué)位難以跨區(qū)轉(zhuǎn)入。
“我不可能住到寶安，每天送孩子來星河學(xué)校上學(xué)。”陳海軍說，但他又不忍心讓兩個小孩回耒陽老家成為留守兒童，等他們上初中，年齡再長幾歲，再放心讓他們回去。
是非白石洲
白石洲，這座被稱為“深漂第一站”的城中村，是數(shù)十萬深圳人共同的記憶，他們在這里落腳，通過個人奮斗，再離開這里扎根深圳，當(dāng)它即將被拆除重建時，引起了巨大的討論，深圳本土各方力量介入其中，嘗試影響政府的這一決策。
在官方政策語境中，由15萬外來人口聚集起來的白石洲，一直作為“城中村”來被描述，是社會藏污納垢、基層腐敗發(fā)生的高發(fā)地。
對此，深圳本土戲劇家楊阡一直否認(rèn)白石洲作為“城中村”的身份定義，他認(rèn)為，“無論從形態(tài)還是實質(zhì)，白石洲都不是一個村，是一個城，稱其為‘城中城’更為恰當(dāng)。”
楊阡是白石洲最早的觀察者，早在2013年就在深圳雙年展上創(chuàng)作了舞臺劇《物戀白石洲》，該劇呈現(xiàn)了深圳城市化進(jìn)程中資本對白石洲土地空間的爭奪，“其實也預(yù)言了白石洲今天的結(jié)局”。
楊阡告訴筆者，官方一直以“村”來定義白石洲，即為了拆除白石洲建構(gòu)合法性，城市不應(yīng)該有村，城中村應(yīng)該被城市化，潛移默化中，拆除白石洲就順理成章。但問題的本質(zhì)是，白石洲是一座由外來人口租住后自發(fā)形成的原生城市，區(qū)別于官方規(guī)劃體制下的城市。
“如果我們否認(rèn)原生城市，那就是否認(rèn)外來人口對城市的定義權(quán)。”楊阡說，但深圳的發(fā)展與崛起，正是由數(shù)百萬外來人口建設(shè)的，其中近80%的非戶籍人口租住在深圳300多個城中村中，從這個角度理解，城中村是深圳人共有的城市記憶，是一筆文化遺產(chǎn)，不應(yīng)該任由它悄無聲息地被拆除消失。
“我跟深圳市政府說，如果你把城中村消滅了，你就把制造業(yè)消滅了。”深圳建筑師段鵬在研究了深圳多個城中村后發(fā)現(xiàn)，深圳的產(chǎn)業(yè)布局是圍繞城中村展開的。作為生活成本洼地，所有企業(yè)家都愿意把工廠布置在城中村旁邊，可以省下巨大的用工成本，從而推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
據(jù)段鵬的研究，深圳的城中村從城市規(guī)劃上是人口加密和空間加密的典型案例，有了高密度的人口，城市的效率就會大幅度提高，運(yùn)營成本會降低，創(chuàng)新也會被催生。
楊阡的妻子馬立安為了尋找白石洲的意義，曾多期邀請全球?qū)W者駐村，其中一位來自印度德里的人類學(xué)家在白石洲住了兩個月，臨走時，這位學(xué)者提出了兩個問題：我不是特別懂為什么白石洲要被拆除?拆除后，白石洲十多萬租客將會去哪兒?
針對城中村問題，深圳發(fā)改委一名官員早先正面回應(yīng)了筆者，他坦承深圳城中村問題極為復(fù)雜，處理起來極為棘手，“原住民、政府和社會三者在城中村之間相互博弈，現(xiàn)在已經(jīng)是當(dāng)前城市發(fā)展中最大的內(nèi)部結(jié)構(gòu)性問題”。“深圳最大的住房保障，其實是由城中村在提供。如果政府要建立一個覆蓋1000萬左右人群的公共租賃市場，需要萬億級別的投入，但如果當(dāng)時這些萬億資金用在住房上面，而不是花在產(chǎn)業(yè)的扶持培育、城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的改善上面，深圳的發(fā)展又會是另一番天地。”
對于城中村曾經(jīng)的貢獻(xiàn)，該官員稱，城中村建房的原住民也是得到了實惠，房租是一部分，而每一次的舊改都會誕生一批億萬富翁。
他將城中村比作硬幣，有A面、B面，“它在一定時期是A面的東西大過B面，但是在現(xiàn)在這個歷史時期，是B面的負(fù)面東西壓過了正面的東西。”所謂的B面包括：城中村的空間格局會制約城市發(fā)展;基礎(chǔ)設(shè)施不足會帶來整個城市的影響，比如說原來城中村都是沒有污水管埋在地下的，所以環(huán)境代價很大;滋生基層腐敗，城中村違建帶來巨大的黑惡勢力，藏污納垢，存在較大公共安全風(fēng)險。
而拆了城中村，外來人口住哪里?深圳正逐漸加大公租房建設(shè)，計劃“十三五”期間建設(shè)40萬套公租房，承載的人口在150萬-200萬之間。
城中村的產(chǎn)權(quán)困境
拆遷白石洲，必須付出昂貴的代價，這一代價背后是深圳城中村的產(chǎn)權(quán)困境。
要理清白石洲的產(chǎn)權(quán)情況，必須梳理白石洲的歷史和深圳土地政策脈絡(luò)。中山大學(xué)社會學(xué)系副教授張永宏對白石洲的歷史曾作過梳理和研究。據(jù)他介紹，1978年前，白石洲被劃為國營沙河農(nóng)場，隸屬于國營光明農(nóng)場，沙河農(nóng)場規(guī)模遠(yuǎn)大于今天白石洲面積數(shù)倍，東到華僑城東，西到大沙河，北到北環(huán)大道，南到深圳灣，多達(dá)數(shù)十平方公里。1978年改革開放后，沙河農(nóng)場轉(zhuǎn)制，成立了沙河集團(tuán)，沙河集團(tuán)開始賣地，今天華僑城的地產(chǎn)、世界之窗、歡樂谷都是從沙河集團(tuán)買下，而沙河的農(nóng)民也不再種糧食，在巨大的租房需求下，改“種”房子。
與此同時，1992年成為深圳所有城中村發(fā)展史上極為關(guān)鍵一年，深圳在關(guān)內(nèi)推行農(nóng)村城市化，所有農(nóng)村土地一律統(tǒng)轉(zhuǎn)為國有土地，農(nóng)民除了獲得一筆貨幣補(bǔ)償，村集體還會獲得5%的發(fā)展用地以及宅基地。
因此，深圳各村成立股份公司，農(nóng)民變股民。但由于沙河農(nóng)場屬于國營農(nóng)場，難以獲得和農(nóng)民一樣的股民身份和補(bǔ)償權(quán)益，為此，白石洲原住民曾多年向各級政府反映情況，希望獲得同等發(fā)展權(quán)益，這一問題直至2009年才得以解決。
盡管身份懸而未決，但在深圳高速發(fā)展的洪流中，白石洲原住民掀起了多輪建房高潮，各家先是拆掉瓦房老宅，在原址建設(shè)樓房，后來開始大規(guī)模侵占公共土地擴(kuò)建、加高樓層，如此幾輪大規(guī)模擴(kuò)建，白石洲形成了今天千樓互相“牽手貼面”的局面。因為歷史欠賬，以及白石洲復(fù)雜的土地、房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系，在嘗試多輪查處違法建筑無果的情況下，歷屆政府也只能選擇默許原住民靠“種樓”獲取房租收益的行為。
白石洲只是深圳城中村產(chǎn)權(quán)困境的一個縮影。
改革開放后，三來一補(bǔ)加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)在深圳快速發(fā)展，用地量劇增，為了解決這一問題，1992年深圳要求三個月內(nèi)把全部關(guān)內(nèi)土地城市化，時間短、政策粗、操作快，如此為深圳各村的征地補(bǔ)償留下了巨大歷史欠賬，青苗賠償、5%返還發(fā)展用地在很多村成為“糊涂賬”。
盡管村里土地被劃為國有，但政府一時難以開發(fā)建設(shè)，村民在利益沒得到妥善保障的情況下，就自發(fā)侵占已被劃為國有的用地建房，而且凡是違法侵占國有土地種房子的村集體都獲得巨大發(fā)展，而守法村莊反而吃虧，如此也助推了更多原住民和村集體違法建房。
而深圳的房價也一路攀升，從2005年開始到2015年，十年時間房價增長十倍以上，而2015年深圳新房均價更是從2萬元直奔5萬元，2016年5月全市新房平均價格55871元每平方米，同比增長96%，其中中心區(qū)房價從4萬元每平方米直接翻番達(dá)到8萬元每平方米，個別高端樓盤每平方米已達(dá)10萬元每平方米。
盡管城中村存在違法建筑，但現(xiàn)實是，土地在原住民手中，地上建筑物產(chǎn)權(quán)歸原住民所有，而且房子也住滿了人，要從原住民手中拿走這些地拆除重建，談何容易。深圳迭代：非拆不可?
深圳沒有增量土地并非是一個新話題。2005年，面對發(fā)展問題，深圳市政府列舉出“四個難以為繼”，首當(dāng)其沖是“土地、空間有限，剩余可開發(fā)用地有限，按照傳統(tǒng)的速度模式難以為繼”。
其實自2001年以來，歷屆政府在研究深圳問題時，如何破解深圳土地空間發(fā)展窘境，一直是最根本的問題。
“深圳的市域面積1928平方公里，剔除生態(tài)用地就不到1000平方公里，現(xiàn)在可開發(fā)土地，總的大概就20平方公里，而成片的更少。”上述官員稱。
在土地供給方面，廣東省國土規(guī)劃的2020年控制目標(biāo)給深圳的限額是976平方公里，深圳從2015年-2020年五年內(nèi)僅剩下8平方公里凈增指標(biāo)，而從此前五年統(tǒng)計平均來看，深圳每年均用地需求約11平方公里。
北京大學(xué)國家發(fā)展研究院教授周其仁和他的團(tuán)隊早前在對深圳土地問題研究時指出，深圳面臨的一系列挑戰(zhàn)中，比較緊迫的是這座城市的未建設(shè)用地已近于耗盡。對照毗鄰深圳的香港，開埠170年，建成區(qū)面積只占全部土地面積的21%，不到深圳的47%的一半。內(nèi)地城市中，北京建成區(qū)面積僅占全市總面積的8%，上海和廣州則分別為13.5%和12.5%。
周其仁指出，“顯然，深圳既沒有外擴(kuò)的空間，也不可能在現(xiàn)有城市框架內(nèi)大幅度增加建設(shè)用地。要在未來的城市競爭中勝出，深圳必須找到新思路，尋求新的突破。”
新增建設(shè)用地已幾乎不可能，存量土地成為深圳謀求發(fā)展的突破口，在這個背景下，城中村非拆不可。
但單純查違拆除，并不能解決所有問題。
“所以后來深圳政府轉(zhuǎn)入了城市更新，一種是綜合整治，一種是推倒重來的舊城改造，此外還有一種是功能改造。”張永宏介紹，這三種模式，深圳探索出最成功的方式是推倒重來的舊城改造類城市更新。而舊城改造，通過市場化手段，既可以把遺留問題解決，又增加了土地，政府還完成了民生、公共交通工程，多方受益。“而村委會也想發(fā)財，相互一勾結(jié)，就把空地給了房地產(chǎn)商，行話叫只吃肉不啃骨頭。”
針對這一情況，2009年深圳出臺《城市更新辦法》，確立了“城市更新單元規(guī)劃”法律地位，即要求申請拆除重建類城市更新的“建設(shè)的用地應(yīng)大于3000平方米且不小于拆遷范圍用地面積的15%”，“城市更新單元內(nèi)擬拆除重建范圍的用地面積應(yīng)大于城市更新單元總用地面積的70%，拆遷范圍原則上不得包括未建設(shè)用地”，等等門檻條件。
如此約束后，深圳的城中村改造便化解了開發(fā)商只吃肉不啃骨頭的難題。張永宏介紹，深圳近年在推倒重建類城市更新過程中做得最成功的案例是華潤進(jìn)行的大沖村舊改。
大沖村與白石洲臨近，位于白石洲的西側(cè)，村內(nèi)曾有各類建筑物1500多棟，總建筑面積100多萬平方米，居住人口7萬余人，2010年，華潤置地與原住民簽訂了拆遷協(xié)議，有871戶村民可以獲得補(bǔ)償，超過一半的戶主擁有1000平方米的建筑面積以及大量的貨幣補(bǔ)償。
“深圳所有的農(nóng)民都看到大沖拆村后一夜暴富，個人與村集體資產(chǎn)增值，城市更新政策一下子就深入原住民的心，各個村都搶著要舊改，還有村民拉橫幅要求舊改。”
如此，深圳市政府獲得了城市更新的主動權(quán)，如今已成為深圳解決各種問題的重要抓手。
不同于內(nèi)地由政府主導(dǎo)的城市更新，深圳的城市更新走的是一條市場化道路，由開發(fā)商作為主體，政府只是負(fù)責(zé)項目審批與研究。
在這一模式中，開發(fā)商通過市場化靈活的手段與原住民博弈，解決了過去城中村改造僵化局面，原住民與村集體都實現(xiàn)了資產(chǎn)升值，而政府通過支持房地產(chǎn)商做城中村改造，不僅獲得政績，產(chǎn)業(yè)商業(yè)用地、道路、學(xué)校、住宅等民生工程都獲得保障。
而房地產(chǎn)的利益則通過提高容積率來得到了保證，白石洲項目容積率最后高達(dá)11.5。
按照要求，綠景地產(chǎn)須在2020年12月底之前與全部原住村民簽訂拆遷協(xié)議，才能最終成為白石洲項目的開發(fā)商。
(本文將刊于2020年1月20日出版的《財經(jīng)》雜志)
關(guān)鍵詞： 白石洲將要拆遷
