細(xì)分來看，各個(gè)地區(qū)的表現(xiàn)也各不相同，盡管2020年歐洲較發(fā)達(dá)地區(qū)的房價(jià)漲幅將略微放緩，但整體增速仍然可以達(dá)到4%~6.5%，美國房價(jià)則將上漲3%，并在2021年延續(xù)上漲趨勢。
時(shí)代周報(bào)記者 謝洋
當(dāng)股票交易員因?yàn)?019年牛市收官戰(zhàn)而松了口氣之際，房地產(chǎn)行業(yè)則在展望2020年的曙光。
故事的前半截是預(yù)料中的凜冽寒冬，這與2019年世界經(jīng)濟(jì)增長放緩的基調(diào)相符。房地產(chǎn)咨詢公司Knight Frank數(shù)據(jù)顯示，截至2019年第三季度，全球56個(gè)主要國家和地區(qū)的房價(jià)同比上漲3.7%，漲幅創(chuàng)下6年新低。
故事的后半截則是以降息大潮為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，在負(fù)利率時(shí)代下，房地產(chǎn)與眾多資產(chǎn)相比仍具有一定程度的溢價(jià)。盡管目前機(jī)構(gòu)投資者的態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎，但2020年仍將有大量投資者進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。
1月13日，高力國際(Colliers Inter-national)的2020年年度《亞洲市場展望》報(bào)告指出，亞洲房地產(chǎn)市場的整體表現(xiàn)穩(wěn)健，應(yīng)該會(huì)提升投資者、開發(fā)商和企業(yè)的信心?；葑u(yù)國際評級(Fitch Ratings)則提醒，2020―2021年的全球房價(jià)增長將放緩。但細(xì)分來看，各個(gè)地區(qū)的表現(xiàn)也各不相同，盡管2020年歐洲較發(fā)達(dá)地區(qū)的房價(jià)漲幅將略微放緩，但整體增速仍然可以達(dá)到4%~6.5%，美國房價(jià)則將上漲3%，并在2021年延續(xù)上漲趨勢。
歐洲領(lǐng)漲北美復(fù)蘇
作為整體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)的晴雨表，歐洲樓市在過去一年內(nèi)的增長與經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)情況相反。
自2016年以來，歐洲經(jīng)濟(jì)便疲態(tài)盡顯，特別是在2019年各國債務(wù)危機(jī)頻發(fā)、制造業(yè)持續(xù)下行、地緣政治風(fēng)險(xiǎn)層出不窮的背景下，歐洲經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇面臨著巨大挑戰(zhàn)。
歐盟委員會(huì)2019年12月底發(fā)布的《歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)分析》報(bào)告預(yù)計(jì)，歐元區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增速將從2018年的1.9%下降至2019年的1.1%，并在未來3年維持這一低速增長態(tài)勢。
但Knight Frank的數(shù)據(jù)則顯示，截至2019年第三季度，全球房價(jià)同比漲幅超過5%的國家有23個(gè)，其中17個(gè)來自歐洲地區(qū)，前6名更是被歐洲國家包攬，且多為中東歐國家。
這與近年來的投資風(fēng)向緊密相關(guān)。在此之前全球最大的資產(chǎn)管理公司貝萊德(Blackrock)董事總經(jīng)理穆勒(Thomas Mueller)便曾警告稱，目前歐洲大城市的房地產(chǎn)投資潛在收益已大于風(fēng)險(xiǎn)，投資者應(yīng)考慮把目標(biāo)轉(zhuǎn)向房價(jià)較低的東歐及東南歐地區(qū)。
此外，近年來多次遭遇重創(chuàng)的土耳其和希臘似乎也迎來了抄底者的關(guān)注。
土耳其統(tǒng)計(jì)局官方數(shù)據(jù)顯示：2019年11月，土耳其出售了逾13.8萬套房屋，銷量同比增長了54.4%，其中伊斯坦布爾占18%，位居前列;希臘房地產(chǎn)市場則在2019年第三季度繼續(xù)回升，房價(jià)連續(xù)第七個(gè)季度上漲，其中希臘公寓整體價(jià)格同比上漲9.1%，首都雅典的房價(jià)上漲幅度更大，達(dá)到同比增長11.9%。
與歐洲相比，北美的樓市則相對溫和。加拿大地產(chǎn)協(xié)會(huì)(CREA)的報(bào)告指出，2019年加拿大市場活躍程度與下降的市場數(shù)量幾乎持平，在瑞銀集團(tuán)發(fā)布的全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)中，多倫多與溫哥華分別列榜單第二和第六位。
惠譽(yù)分析師Susan Hosterman指出：“多倫多和溫哥華這兩個(gè)市場的房價(jià)增長，都受制于政府貸款限制和本地購買的限制。”據(jù)惠譽(yù)測算，加國樓價(jià)未來2年的升幅僅為1%，但因?yàn)榕懿悔A通脹，樓價(jià)實(shí)質(zhì)將錄得下跌。
美國方面，2019年12月房屋開工年率升至13年高位，因整體活動(dòng)增加，表明房屋市場在抵押貸款利率較低的情況下已回到復(fù)蘇軌道。此前的數(shù)據(jù)顯示，美國2019年12月零售銷售連續(xù)第三個(gè)月增長，而美國大西洋沿岸中部地區(qū)1月制造業(yè)活動(dòng)指數(shù)反彈至8個(gè)月來最高水平。
隨著大選將近，向好的系列數(shù)據(jù)也支撐了整個(gè)美國經(jīng)濟(jì)的基本面。由于美國就業(yè)市場預(yù)測良好，失業(yè)率持續(xù)下降至3.6%，標(biāo)普CoreLogic預(yù)計(jì)未來9個(gè)月美國房價(jià)將上漲5%。
亞太地區(qū)備受關(guān)注
亞太地區(qū)的投資者和樓市又重回視野之中。
高力國際報(bào)告認(rèn)為，印度的城市班加羅爾和海得拉巴最有上漲潛力。
仲量聯(lián)行指出，從區(qū)域角度看，未來亞太區(qū)的房地產(chǎn)投資市場活躍度也呈上升趨勢。2019年第三季度交易量同比增長18%，達(dá)420億美元;2019年前三個(gè)季度的交易量則達(dá)到了歷史最高水平，總計(jì)1280億美元，較2018年同期增長了10%。
這與全球央行的寬松潮密切相關(guān)。以澳大利亞為例，該國央行分別在2019年6月、7月和10月將基準(zhǔn)利率下調(diào)了25個(gè)基點(diǎn)，且預(yù)計(jì)2020年2月份還將開啟另一次降息。澳大利亞統(tǒng)計(jì)局在2019年9月份的數(shù)據(jù)顯示，剔除現(xiàn)有貸款再融資(refinancing)，新房貸增長2.9%至184億澳元，而在8月份，包括再融資在內(nèi)，新房貸增長4.5%至279億澳元。
這是自2018年10月以來的最高數(shù)字，也意味著澳大利亞的投資者們正在利用低利率環(huán)境降低借貸成本。
在寬松的宏觀政策和平衡的供求關(guān)系下，亞太地區(qū)的房產(chǎn)收益也有望保持穩(wěn)定。房地產(chǎn)投資公司M&G Real Estate發(fā)布的《2020年亞洲房地產(chǎn)展望報(bào)告》指出，若想以辦公樓和私宅作為長遠(yuǎn)投資對象，可以考慮新加坡等亞洲國家。
“在亞太類似新加坡這樣的門戶城市中，受益于人口的持續(xù)增長以及雙收入家庭的普及，包括多戶單位在內(nèi)的房地產(chǎn)投資也都具備了收益增長的潛力。”
報(bào)告還顯示，整體亞太區(qū)房地產(chǎn)預(yù)料在今年取得5.4%的回報(bào)率，而表現(xiàn)出色的領(lǐng)域則包括物流和辦公樓，回報(bào)率預(yù)計(jì)分別為8.8%和6.7%。
但惠譽(yù)的歐洲主管Alessandro Pighi亦警告稱，由于許多新興市場的風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)較高，在經(jīng)濟(jì)低迷的年份中表現(xiàn)更差，在前景未明的全球環(huán)境下，仍需謹(jǐn)慎投資。
關(guān)鍵詞： 歐洲房價(jià)漲幅放緩
