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事件：

8月27日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布優(yōu)化IPO、再融資新監(jiān)管安排。其中，對(duì)于金融行業(yè)上市公司或者其他行業(yè)大市值上市公司的大額再融資，實(shí)施預(yù)溝通機(jī)制，關(guān)注融資必要性和發(fā)行時(shí)機(jī)；突出扶優(yōu)限劣，對(duì)于存在破發(fā)、破凈、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)虧損、財(cái)務(wù)性投資比例偏高等情形的上市公司再融資，適當(dāng)限制其融資間隔、融資規(guī)模...房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。

點(diǎn)評(píng)：

限制再融資新規(guī)不包括房地產(chǎn)上市企業(yè)，高層對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的呵護(hù)態(tài)度突顯。證監(jiān)會(huì)周末發(fā)布重大政策調(diào)整，意欲活躍資本市場(chǎng)，提振投資者信心。其中對(duì)于存在破發(fā)、破凈、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)虧損的上市公司再融資有所限制。而考慮到房地產(chǎn)上市公司中，目前存在破發(fā)、破凈、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)近幾年持續(xù)虧損的比例較多；而前期出臺(tái)的金融支持房地產(chǎn)16條政策，房企融資“三支箭”等政策，對(duì)于房企再融資是持支持的態(tài)度，因此本次證監(jiān)會(huì)發(fā)布的優(yōu)化再融資新規(guī)中，特別豁免對(duì)于房地產(chǎn)上市公司的限制?？梢钥闯霰O(jiān)管層對(duì)股市極力提振的同時(shí)，于房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)也作出充分考慮，高層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及房企極為呵護(hù)，維持積極支持的態(tài)度不變。

2022年末，房地產(chǎn)金融十六條措施出臺(tái)，從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好保交樓金融服務(wù)、配合做好受困房企風(fēng)險(xiǎn)處置、加大住房租賃金融支持等方面，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，其中提到支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。今年8月初，人民銀行在下半年工作會(huì)議上表示，下半年要支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，落實(shí)好“金融16條”。房企融資“三支箭”政策，則分別從銀行貸款、債券融資、股權(quán)融資三個(gè)層面支持房地產(chǎn)企業(yè)解決資金困難問題。而當(dāng)前限制破發(fā)、破凈、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)虧損的上市公司再融資中也豁免了房地產(chǎn)上市企業(yè)，可見前期高層積極支持房企化解債務(wù)危機(jī)，放寬再融資政策的方向沒有改變。

根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊個(gè)股中，118家上市房企其中約56家處于破凈狀態(tài)（截止至2023年8月25日收盤），破凈率為47%。根據(jù)2022年年報(bào)顯示，118家上市房企中出現(xiàn)虧損的為35家，占比為29%。當(dāng)前房地產(chǎn)板塊整體估值水平處于歷史底部區(qū)間，破凈率接近一半，可以看出行情非常低迷。高層積極活躍資本市場(chǎng)，提振投資者信心；而一直以來(lái)房地產(chǎn)板塊走強(qiáng)也對(duì)市場(chǎng)活躍度，提振人氣及信心帶來(lái)正面刺激作用。放寬房企再融資政策貫徹一致，高層維持積極支持房企化解債務(wù)危機(jī)，對(duì)于樓市、宏觀經(jīng)濟(jì)及股市均帶來(lái)正面影響，房地產(chǎn)板塊估值修復(fù)值得期待。

投資策略：我們認(rèn)為，近期持續(xù)樓市優(yōu)化政策疊加出臺(tái)，并且金九銀十即將帶來(lái)，購(gòu)房者信心提振，樓市銷售有望回暖，將帶動(dòng)房地產(chǎn)板塊估值修復(fù)。中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，同時(shí)隨著此輪房地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模洗牌出清后，行業(yè)將進(jìn)入新的發(fā)展模式。剩下的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健及優(yōu)質(zhì)房企將進(jìn)一步搶占市場(chǎng)份額，獲得后續(xù)持續(xù)健康發(fā)展空間，并且將能享受估值重估機(jī)遇，值得關(guān)注。建議可關(guān)注經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的頭部央國(guó)企及聚焦一二線城市的區(qū)域龍頭企業(yè)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：（1）房地產(chǎn)優(yōu)化政策出臺(tái)低于預(yù)期，“房住不炒”持續(xù)提及，地方政府救市政策落實(shí)及成效不足；（2）樓市銷售持續(xù)低迷，銷售數(shù)據(jù)不理想，開發(fā)商對(duì)后市較悲觀，開發(fā)投資持續(xù)走低；（3）房企資金鏈改善緩慢，融資仍然受阻，暴雷現(xiàn)象持續(xù)出現(xiàn)；（4）經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)回落，失業(yè)率及降薪情況攀升，帶來(lái)購(gòu)房需求及信心不足。

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