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私募圈魔女李蓓再度上熱搜。

事情的緣由在于其手中的一款產(chǎn)品在月內(nèi)回撤超過(guò)10%，被報(bào)道是遭遇了“精準(zhǔn)爆破”。

李蓓深夜發(fā)文回懟，承認(rèn)這款產(chǎn)品確實(shí)在股票和商品上犯了些錯(cuò)出現(xiàn)了不小回撤，但風(fēng)控已經(jīng)大幅降低倉(cāng)位，實(shí)際并沒有輿論報(bào)道那么不堪。

【資料圖】

而造成如此知名的投資大佬陷入輿論關(guān)注的，正是其在今年明確表態(tài)存在“十年一遇級(jí)別機(jī)會(huì)”的地產(chǎn)行業(yè)，在股票和商品的走勢(shì)上都出現(xiàn)了“翻車”。

如果不是關(guān)注地產(chǎn)行業(yè)的股民，你可能很難相信，近兩月來(lái)，國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)股正在上演的退市潮竟然如此慘烈。

尤其是那些被ST的地產(chǎn)企業(yè)，很多都接連出現(xiàn)連續(xù)十個(gè)、十幾個(gè)跌停，甚至還沒有停下的意思。

同時(shí)，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的商品，在今年經(jīng)歷大漲后開始顯著急跌，玻璃和純堿期貨價(jià)格1個(gè)多月下跌分別超過(guò)25%和35%。

地產(chǎn)行業(yè)時(shí)代大洗牌，淘汰者加速出清，真的已經(jīng)無(wú)可避免。

大佬都容易翻車，何況我們普通股民？

退潮

親眼所見，遠(yuǎn)比傳聞更有沖擊力！

截至目前，A股已經(jīng)有超10家房企的股價(jià)跌破1元凈值，而且它們都是在近兩個(gè)月集體出現(xiàn)造樓梯式的下跌。

單單是今年以來(lái)，這些地產(chǎn)股中，跌最多的一批已經(jīng)超過(guò)了70%，有不少是在最近1個(gè)月不到內(nèi)被腰斬的。

這些個(gè)股幾乎無(wú)一例外都是那些之前地產(chǎn)黃金時(shí)代一直高債務(wù)杠桿玩脫了的民營(yíng)開發(fā)商。它們有的曾經(jīng)市值數(shù)百億，有的曾經(jīng)一年?duì)I收超千億，但如今，有的已經(jīng)被明確退市，有的被鎖定了退市的命運(yùn)。

ST中天、ST藍(lán)光，已經(jīng)被宣判退市，其他的不少已經(jīng)無(wú)限觸及“連續(xù)20日收盤價(jià)低于1元?jiǎng)t退市”的規(guī)則，退市幾乎也被鎖定了。

而跌破1元面值的背后，是它們這幾年來(lái)越來(lái)越糟糕的資金鏈和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)面。

比如ST藍(lán)光，登陸A股不足8年，從一個(gè)不知名的小房企迅速成長(zhǎng)為四川房企“一哥”，在2019年銷售面積和銷售金額雙雙“破千”，一度躋身“千億房企俱樂部”，躋身房企TOP30行列，可謂風(fēng)光無(wú)限。

如今，隨著行業(yè)去杠桿嚴(yán)監(jiān)管開始，經(jīng)營(yíng)壓力和財(cái)務(wù)壓力如山撲來(lái)，短短3年便風(fēng)光不再，最終被迫面臨退市。

目前它的歸屬上市股東的凈資產(chǎn)早已為負(fù)值，被會(huì)計(jì)師出局無(wú)法表示意見的報(bào)告。

這背后，是它上市后的非常激進(jìn)的擴(kuò)張策略。

2015年其簽約的土地金額為91.69億元，而2018至2020年藍(lán)光發(fā)展的土地投資計(jì)劃總額分別為不超過(guò)650億元、500億元和400億元。

在2018年之后，國(guó)家就一直強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，并且大幅出臺(tái)“限售限購(gòu)”政策，和收緊融資，指示性已經(jīng)非常明顯。

但就如被炒房形勢(shì)沖昏頭腦，持續(xù)極力高債務(wù)加杠桿擴(kuò)張的其他民營(yíng)企業(yè)一樣，它并沒有及時(shí)收手，直至最后債務(wù)危機(jī)越演越烈，再也難以維持財(cái)務(wù)鏈條，轟然倒下。

藍(lán)光發(fā)展的大起大落，只是大量眾多參與這一輪房地產(chǎn)行業(yè)潮起潮落的民營(yíng)企業(yè)的一個(gè)縮影。

壓力

去年末的一系列刺激政策，成績(jī)是明顯的，確實(shí)讓地產(chǎn)投資增速下降收窄，同時(shí)也刺激了地產(chǎn)銷售的一段時(shí)間回暖。

這也是李蓓之所以認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)投資價(jià)值的重要邏輯之一。

但隨著刺激作用階段消減，市場(chǎng)還是回到的原來(lái)的趨勢(shì)。

畢竟今年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)大家有目共睹，居民消費(fèi)意愿也受到了影響，尤其是像買房這種超級(jí)重的資產(chǎn)。

1—4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資35514億元，同比下降6.2%；其中住宅投資27072億元，下降4.9%。

前4月，商品房銷售同比下滑0.4%，其中住宅銷售面積增長(zhǎng)2.7%，商品房銷售面積增長(zhǎng)8.8%，住宅銷售額增長(zhǎng)11.8%。

據(jù)Mysteel統(tǒng)計(jì)，18家重點(diǎn)房企2023年1-4月銷售額合計(jì)10133.11億元，同比增長(zhǎng)5.6%；其中4月銷售額合計(jì)2730.36億元，同比增24.6%。

這其中，其實(shí)也能反應(yīng)頭部的實(shí)力房企，做出的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)相對(duì)更大。中小房企在政策刺激下雖然階段完成一些了交樓任務(wù)和銷售轉(zhuǎn)化，但后續(xù)能否持續(xù)還是個(gè)問(wèn)題。

其實(shí)，4月份以來(lái)，銷售數(shù)據(jù)就又開始出現(xiàn)分化了，這里不用討論太多，雖然基本都出現(xiàn)了環(huán)比回落，但當(dāng)月同比仍在明顯穩(wěn)健增長(zhǎng)的，幾乎都那些頭部的大房企。

更多的差異還可以從融資的表現(xiàn)看得出來(lái)。

現(xiàn)在，地產(chǎn)企業(yè)的融資速度又開始出現(xiàn)在大幅放緩，尤其是那些業(yè)績(jī)很差又被打上ST的民營(yíng)房企，融資的能力更是大打折扣。

據(jù)券商報(bào)告，4月，共計(jì)27家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行境內(nèi)地產(chǎn)債51只，發(fā)行規(guī)模為439.04億元。與上月相比，發(fā)行主體數(shù)量和發(fā)行規(guī)模分別下降12.9%和26.2%。其中民企發(fā)行規(guī)模僅超一成，遠(yuǎn)低于下行周期前水平。

讓人擔(dān)憂的是在于凈融資額，還是負(fù)值。

4月，國(guó)有房企、民營(yíng)房企到期規(guī)模分別為389.36億元和128.02億元，凈融資額分別為-3.14億元和-75.2億元，整體凈融資額較上月進(jìn)一步下降。

而對(duì)比去年以來(lái)，民營(yíng)房企與國(guó)企房企的融資差距，也一直具有顯著差距。

分化

就地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，自從我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)化率進(jìn)入飽和階段，地產(chǎn)的黃金時(shí)代就真的已經(jīng)過(guò)去來(lái)了。

這段時(shí)間，地產(chǎn)行業(yè)之所以跌那么厲害，除了受宏觀環(huán)境影響，還有一些長(zhǎng)期的需求指標(biāo)變化也產(chǎn)生了一定刺激。

比如，作為剛需婚房這件事，在5月20日當(dāng)天，婚姻登記數(shù)據(jù)同比掉得讓人驚訝。

最近大家比較關(guān)注的另一個(gè)數(shù)據(jù)，比如關(guān)于今年出生兒數(shù)量的預(yù)測(cè)。這里不用展開了。

現(xiàn)在全國(guó)各地的存量新房，還有大量等待出清。

很多二三四線城市的樓盤，現(xiàn)在打折都賣不出去。

深圳的周邊城市，比如前幾年火爆的惠州，很多樓盤的房?jī)r(jià)都跌回到10年前，之前1.5W，現(xiàn)價(jià)8千，比比皆是。

如果放在8年前，或者5年前，地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)或經(jīng)營(yíng)困局了，或許很可能會(huì)有白衣騎士從天而降，但現(xiàn)在，地產(chǎn)時(shí)代從黃金轉(zhuǎn)為黑鐵，玩脫的房企倒下一批又一批，那還會(huì)有白衣騎士來(lái)救？

但是你要說(shuō)房地產(chǎn)真沒有未來(lái)的話，又是有失偏頗的。

從長(zhǎng)期看，如果在這一波地產(chǎn)企業(yè)民企在退市出清之后，剩下的實(shí)力房企，尤其是央國(guó)企的房企，能享受到行業(yè)出清后的紅利，再加上多數(shù)這些實(shí)力房企扎根在一二線核心地段，保值增值屬性還是很強(qiáng)的。

比如這兩年的地產(chǎn)行業(yè)銷售情況，其實(shí)核心的龍頭房企，尤其是核心城市區(qū)域的國(guó)有房企，它們的銷售業(yè)績(jī)雖然也有受到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，但經(jīng)營(yíng)情況要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于行業(yè)平均。

在股市表現(xiàn)上，與跌跌不休的玩脫民營(yíng)房企不同的是，今年依然有不少央企國(guó)企地產(chǎn)商的股價(jià)出現(xiàn)上漲，甚至顯著跑贏行業(yè)。

它們當(dāng)中，多數(shù)業(yè)務(wù)扎根核心城市區(qū)域，業(yè)績(jī)穩(wěn)健，財(cái)務(wù)杠桿符合綠檔標(biāo)準(zhǔn)，而且經(jīng)營(yíng)幾乎沒有什么壓力。尤其是融資能力方面，因?yàn)橛兄酆竦馁Y產(chǎn)實(shí)力，遠(yuǎn)非普通民企可比。

所以，未來(lái)在地產(chǎn)行業(yè)出清之后，它們的成長(zhǎng)空間，可能并不會(huì)差。

所以，如果拋開短期的地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)，去從長(zhǎng)期來(lái)看，李蓓說(shuō)未來(lái)頭部房地產(chǎn)企業(yè)有難得投資機(jī)遇的觀點(diǎn)也不算錯(cuò)。

結(jié)語(yǔ)

未來(lái)的地產(chǎn)還能投嗎？

或者我們能從其他國(guó)家看到一些答案。

美國(guó)的鄉(xiāng)下房子可能沒有十年前之前高，但看看曼哈頓紐約的房?jī)r(jià)，現(xiàn)在依然高到離譜的地步。

即使是失去了三十年的日本，東京、大阪等核心區(qū)的房?jī)r(jià)過(guò)去十幾年漲幅遠(yuǎn)超其他區(qū)域。

這背后，是當(dāng)一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)體量和人口規(guī)模足夠大的時(shí)候，有些資源永遠(yuǎn)都會(huì)是稀缺的。

而房地產(chǎn)作為維系經(jīng)濟(jì)發(fā)展運(yùn)作的基礎(chǔ)載體，核心經(jīng)濟(jì)圈的房子必然會(huì)是稀缺資源。

所以大概率，中國(guó)的核心城市圈的房?jī)r(jià)和其他發(fā)達(dá)國(guó)家一樣，擁有保值增值的功能，并且二三四線房?jī)r(jià)拉開越來(lái)越大的距離。

只要未來(lái)的人類真的不是完全進(jìn)入虛擬生活時(shí)代，這個(gè)邏輯就不會(huì)變。

當(dāng)然了，未來(lái)的這個(gè)市場(chǎng)里面的玩家，大概率跟這一批玩脫了的房企沒啥關(guān)系了。