伴隨城投等新參與者成為拿地主力，代建行業(yè)的發(fā)展邊界也在不斷發(fā)生變化。

日前，國(guó)泰君安證券發(fā)布首次覆蓋研報(bào)，預(yù)計(jì)代建市場(chǎng)規(guī)模將保持高增速(至2027年每年增長(zhǎng)20%左右)，龍頭公司綠城管理(09979.HK)的利潤(rùn)有望錄得強(qiáng)勁增長(zhǎng)，給予該公司“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)10港元。招銀國(guó)際也相繼發(fā)布研報(bào)，表示看好綠城管理的市場(chǎng)表現(xiàn)，并維持買入評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)9.39港元。

從上述兩家機(jī)構(gòu)給予的目標(biāo)價(jià)來看，與當(dāng)前綠城管理7.27港元左右的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格相比，最高已存在超過35%的上漲幅度，為代建市場(chǎng)帶來了更多想象。

(資料圖)

今年以來，國(guó)央企、城投、AMC及金融機(jī)構(gòu)在土地市場(chǎng)中扮演著越來越重要的角色，其背后潛藏的巨量代建需求也隨之加速釋放，帶動(dòng)代建市場(chǎng)空間不斷增大。在此背景下，以綠城管理為代表的代建龍頭或?qū)⒙氏冗~入全新的發(fā)展機(jī)遇期，迎來新一輪的增長(zhǎng)。

土地市場(chǎng)“新力量”

過去一年里，作為土地市場(chǎng)托底力量的代表，地方國(guó)企、城投等紛紛成為拍地“主角”。中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國(guó)全口徑住宅用地土地出讓金41750億元，同比下滑31%。其中，城投拿地22494億元，占比高達(dá)54%，備受市場(chǎng)矚目。

火熱的勢(shì)頭延續(xù)到了2023年。根據(jù)中指研究院發(fā)布的2023年1-3月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地面積數(shù)據(jù)，在50家代表房企中，以央國(guó)企為代表的頭部企業(yè)拿地金額及面積顯著多于其他代表企業(yè)；全國(guó)拿地面積前20名里，城投性質(zhì)的企業(yè)占13家，是絕對(duì)的拿地主力。

另一方面，隨著金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策相繼出臺(tái)，金融機(jī)構(gòu)紓困房企的帷幕已緩緩拉開。房地產(chǎn)行業(yè)急需出清的背景下，不少金融機(jī)構(gòu)或AMC紛紛向房企伸出援手，開展保交樓金融支持服務(wù)。

國(guó)企、央企和城投平臺(tái)托底拿地，疊加金融機(jī)構(gòu)紓困房企等，土地市場(chǎng)參與者的結(jié)構(gòu)已然發(fā)生改變，這無疑將給代建市場(chǎng)帶來更多新增“剛需”。

以城投公司為例，據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年城投拿地建面占比超過全國(guó)土地總出讓面積的一半，但其地塊開工率僅為8%。

不難發(fā)現(xiàn)，在業(yè)內(nèi)普遍缺乏房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和能力的狀態(tài)下，手握多宗地塊的城投平臺(tái)更加需要專業(yè)的代建服務(wù)服務(wù)，對(duì)于“代工”的需求將持續(xù)擴(kuò)大。在這一點(diǎn)上，其他非開發(fā)類企業(yè)也有相似之處，如金融機(jī)構(gòu)就需要通過代建為保交付任務(wù)的完成作保障。

在此背景下，較為先進(jìn)的、高效賦能的代建模式順應(yīng)了這一發(fā)展趨勢(shì)，大規(guī)模的代建增量需求有望加速釋放，為代建企業(yè)帶來了很好的業(yè)務(wù)契機(jī)。受此帶動(dòng)，代建市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)容升級(jí)，迎來穩(wěn)健的景氣度及確定的長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)。

其中，在國(guó)央企、城投代建等方面具備深厚積淀的綠城管理將有望率先建立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)國(guó)內(nèi)代建行業(yè)發(fā)展一路走強(qiáng)。

搶占政府代建先機(jī)，綠城管理?yè)肀聶C(jī)遇

作為目前代建行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，綠城管理在政府代建領(lǐng)域已擁有接近20年的經(jīng)驗(yàn)，公司早在2005年便憑借杭州江干區(qū)“城中村”改造和安置房項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)入政府代建領(lǐng)域，隨后其政府代建項(xiàng)目的體量和品質(zhì)更是連年位居行業(yè)領(lǐng)先地位。

在這一過程中，綠城管理打造出一個(gè)個(gè)優(yōu)秀的政府代建樣板，形成了良好的行業(yè)口碑。公司斬獲了包括詹天佑獎(jiǎng)、廣廈獎(jiǎng)、錢江杯等知名獎(jiǎng)項(xiàng)，其打造的杭州海潮雅園、湖頭陳花苑，縉云的西橋世家等項(xiàng)目也均被譽(yù)為當(dāng)?shù)亍白蠲辣Ｕ戏俊薄?/p>

杭州海潮雅園

發(fā)展至今，綠城管理在政府代建方面的能力仍在不斷得到夯實(shí)。

2022年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行周期的情況下，公司抓住“十四五”期間保障房建設(shè)這一機(jī)遇進(jìn)行全國(guó)化擴(kuò)張，其政府代建業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收7.81億元，同比增長(zhǎng)36.6%，占整體收入的29.4%，業(yè)務(wù)表現(xiàn)頗為突出。

值得關(guān)注的是，截至2022年末，綠城管理成為中國(guó)首個(gè)總合約建筑面積沖線“1億平”的代建公司，其中政府類代建占比高達(dá)33%左右；在公司已開工在建項(xiàng)目中，政府代建面積占比更是超過了52%?？梢哉f，綠城管理對(duì)于城投類、保障類項(xiàng)目早已駕輕就熟。

對(duì)于第三方代建而言，國(guó)央企、城投平臺(tái)無疑是穩(wěn)定而優(yōu)質(zhì)的客戶。在這一點(diǎn)上，綠城管理已率先洞察市場(chǎng)方向，在公司2022年新拓的項(xiàng)目中，來自國(guó)企及城投類客戶的面積占比高達(dá)66%，客戶結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，業(yè)務(wù)高質(zhì)量發(fā)展可期。

近年來，憑借自身的品牌、管理及資源整合優(yōu)勢(shì)，綠城管理持續(xù)探索紓困類項(xiàng)目，激發(fā)企業(yè)發(fā)展新動(dòng)能。去年以來，綠城管理牽手金融機(jī)構(gòu)和各類委托方介入多個(gè)資方紓困項(xiàng)目，并取得良好成效。

迄今為止，綠城管理的資方代建業(yè)務(wù)連續(xù)三年復(fù)合增長(zhǎng)率保持在20%以上，其內(nèi)在發(fā)展?jié)摿铀籴尫?，展現(xiàn)出巨大的增長(zhǎng)勢(shì)能。

扎實(shí)的業(yè)務(wù)能力背后，源自綠城管理緊扣發(fā)展脈搏的經(jīng)營(yíng)節(jié)奏。

眾所周知，以輕資產(chǎn)為業(yè)務(wù)特點(diǎn)的代建模式具有天然的抗周期屬性。但在這之外，綠城管理業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)背后的內(nèi)生動(dòng)力，更多來自公司不斷根據(jù)市場(chǎng)變化，靈活調(diào)整委托方、區(qū)域和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)方略。同時(shí)，多元化的業(yè)務(wù)板塊也使公司更具市場(chǎng)韌性。

據(jù)綠城管理預(yù)測(cè)，隨著政府及金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增多，相應(yīng)的代建服務(wù)需求將穩(wěn)步增長(zhǎng)，中國(guó)的代建行業(yè)滲透率將達(dá)30%以上。

通過對(duì)市場(chǎng)研判、業(yè)務(wù)、品牌等能力的輸出，疊加央企信用背書，綠城管理已為合作各方及代建市場(chǎng)帶來了足夠信心，后續(xù)增長(zhǎng)空間將進(jìn)一步打開。基于此，公司對(duì)歸母凈利潤(rùn)的指引由原來的25%調(diào)整到了30%的增速，依托行業(yè)景氣度持續(xù)向上，其接下來的表現(xiàn)更加令人期待。

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