在經(jīng)歷了2020年-2022年三年沖擊之后，宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)雜嚴(yán)峻，無(wú)數(shù)打工人無(wú)奈返鄉(xiāng)。在這種趨勢(shì)下，重點(diǎn)城市租賃市場(chǎng)受到?jīng)_擊，租賃房源供給量和租賃企業(yè)開(kāi)業(yè)積極性疲軟，整個(gè)行業(yè)也面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。

但伴隨著2023年外部環(huán)境的好轉(zhuǎn)和春季招聘熱潮的到來(lái)，流動(dòng)人口量加大，租房市場(chǎng)再次熱鬧了起來(lái)。租房熱度快速回升、成交率高，租賃市場(chǎng)逐漸回到了“賣(mài)方市場(chǎng)”，迎來(lái)一波小陽(yáng)春，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

由此看來(lái)，在市場(chǎng)需求的推動(dòng)下，整個(gè)行業(yè)處于良好的發(fā)展階段。那些在行業(yè)經(jīng)歷了殘酷洗牌后，憑借服務(wù)質(zhì)量上乘、居住體驗(yàn)佳等優(yōu)勢(shì)脫穎而出的企業(yè)，將能夠率先抓住復(fù)蘇機(jī)遇“回血”，在資本市場(chǎng)突出重圍，獲得投資者的關(guān)注。

(資料圖)

筆者注意到，目前正在沖刺港股IPO的魔方生活服務(wù)集團(tuán)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“魔方生活”)，就是集中式長(zhǎng)租公寓賽道值得關(guān)注的龍頭企業(yè)之一，不妨讓我們從魔方生活的招股書(shū)出發(fā)，進(jìn)一步探討其背后的發(fā)展?jié)摿蛢r(jià)值。

一、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健夯實(shí)基本面，展現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)能

盡管去年面臨著內(nèi)外部環(huán)境造成的巨大壓力，但魔方生活在這一環(huán)境中仍然展現(xiàn)出較為強(qiáng)勁的經(jīng)營(yíng)韌性，營(yíng)收和復(fù)合增長(zhǎng)率在呈現(xiàn)出良好穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì)的同時(shí)，公寓網(wǎng)絡(luò)也在穩(wěn)步增長(zhǎng)，成為在復(fù)雜內(nèi)外部環(huán)境中的公司展現(xiàn)的一大亮點(diǎn)所在。

招股書(shū)數(shù)據(jù)顯示，魔方生活的營(yíng)業(yè)收入從2020年的9.49億元(人民幣，下同)，增長(zhǎng)至2021年的14.71億元，在去年的大環(huán)境下，得益于過(guò)去通過(guò)戰(zhàn)略收購(gòu)整合新推出公寓社區(qū)的貢獻(xiàn)，更是實(shí)現(xiàn)營(yíng)收17.14億元，同比增長(zhǎng)16.5%，對(duì)應(yīng)復(fù)合增長(zhǎng)率為34.4%。相對(duì)于過(guò)去幾年整個(gè)行業(yè)普遍經(jīng)營(yíng)困難的情況下，魔方生活的這份成績(jī)已經(jīng)頗為難得。

值得一提的是，2022年，魔方生活在業(yè)績(jī)穩(wěn)步提升的同時(shí)，公寓網(wǎng)絡(luò)也呈現(xiàn)出逆勢(shì)擴(kuò)張的狀態(tài)。截至2022年12月31日，魔方生活在營(yíng)公寓總數(shù)達(dá)到76245套，較2020年的39030套大幅增加95.3%，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到了39.8%。從長(zhǎng)期角度來(lái)看，伴隨著行業(yè)復(fù)蘇，已經(jīng)鋪開(kāi)網(wǎng)絡(luò)的魔方生活更能形成規(guī)模效應(yīng)，放大長(zhǎng)期價(jià)值。

在筆者看來(lái)，魔方生活在2022年穩(wěn)住業(yè)務(wù)基本盤(pán)很重要的一點(diǎn)便是得益于公司優(yōu)異的發(fā)展模式，以及注重保持高效的營(yíng)運(yùn)效率，事實(shí)也證明魔方生活在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的抗壓能力。眼下，隨著社會(huì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)回到正軌，市場(chǎng)需求逐步提升，公司也面臨良好的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)期，為后續(xù)公司發(fā)展的確定性和成長(zhǎng)性奠定了良好的基礎(chǔ)。

二、深度布局集中式長(zhǎng)租公寓，展現(xiàn)強(qiáng)勁龍頭優(yōu)勢(shì)

在經(jīng)歷過(guò)去幾年行業(yè)的深度洗牌以及分散式長(zhǎng)租公寓頻頻暴雷之后，集中式長(zhǎng)租公寓經(jīng)過(guò)了時(shí)間的檢驗(yàn)。在面對(duì)新一年不管是從市場(chǎng)供需還是市場(chǎng)預(yù)期各方面均出現(xiàn)積極變化的租房市場(chǎng)，不能忽視其中的價(jià)值所在。作為集中式長(zhǎng)租公寓賽道的龍頭企業(yè)，在筆者看來(lái)，魔方生活的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

其一，消費(fèi)者需求偏好改變，持續(xù)獲得發(fā)展先機(jī)。

從中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展來(lái)看，目前整個(gè)行業(yè)集中度較低，品牌眾多，隨著消費(fèi)者對(duì)該行業(yè)提出更高的要求，頭部企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)化。隨著行業(yè)內(nèi)部馬太效應(yīng)加速，尤其是在分散式長(zhǎng)租公寓頻頻暴雷導(dǎo)致行業(yè)信任危機(jī)的情況之下，消費(fèi)者更傾向于有品牌、有品質(zhì)的集中式長(zhǎng)租公寓，這些企業(yè)在對(duì)消費(fèi)者需求偏好的把控上更具優(yōu)勢(shì)。

自2020年以來(lái)，魔方生活憑借其自身優(yōu)勢(shì)，成功把握整合機(jī)會(huì)，成為業(yè)內(nèi)最活躍的收購(gòu)者。截至目前，公司已經(jīng)完成了總價(jià)值超14億元的12項(xiàng)收購(gòu)交易，極大地豐富了其品牌組合，擴(kuò)大其公寓網(wǎng)絡(luò)，預(yù)計(jì)未來(lái)將進(jìn)一步推動(dòng)公司的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。

其二，標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)帶來(lái)優(yōu)越體驗(yàn)。

魔方生活將持續(xù)的產(chǎn)品創(chuàng)新作為經(jīng)營(yíng)核心，相較于分散式公寓，具有房源質(zhì)量高、配套設(shè)施完善以及租戶(hù)保障體系較強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)。其高度標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營(yíng)流程、產(chǎn)品和服務(wù)，能夠幫助公司更快速高效地?cái)U(kuò)張規(guī)模，從而穩(wěn)定交付高質(zhì)量產(chǎn)品和全面服務(wù)，獲得住戶(hù)的一致好評(píng)。

其三，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)領(lǐng)先級(jí)運(yùn)營(yíng)效率，成功應(yīng)對(duì)外部挑戰(zhàn)。

此外，公司的運(yùn)營(yíng)效率也值得市場(chǎng)關(guān)注。得益于其OMS、大數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)決策程序以及物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)等若干關(guān)鍵基礎(chǔ)設(shè)施及能力，魔方生活的管理費(fèi)用率由2020年的16.9%下降至2021年的13.2%，并進(jìn)一步下降至2022年的10.8%。值得一提的是，在不利的外部環(huán)境下，2022年成功應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，并取得穩(wěn)定的業(yè)績(jī)，亦證明魔方生活市場(chǎng)領(lǐng)先的運(yùn)營(yíng)效率。

伴隨著消費(fèi)群體的增加，租賃市場(chǎng)的增長(zhǎng)潛力顯現(xiàn)，魔方生活此時(shí)發(fā)力集中式長(zhǎng)租公寓賽道，打造具有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，有望取得良好的表現(xiàn)，迎來(lái)加速成長(zhǎng)期。

三、結(jié)語(yǔ)

2018年至2022年，中國(guó)的集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)由218億元增加至511億元，預(yù)計(jì)到2027年，將增至1366億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)到21.7%。面對(duì)廣闊的市場(chǎng)，魔方生活有望憑借其品牌力、服務(wù)能力以及高效的運(yùn)營(yíng)效率脫穎而出。

回顧魔方生活去年的整體表現(xiàn)，在行業(yè)波動(dòng)劇烈的大背景下，公司交出穩(wěn)中向好的成績(jī)單，順應(yīng)行業(yè)發(fā)展變化，進(jìn)行下一步布局和擴(kuò)張，亦充分驗(yàn)證了公司的經(jīng)營(yíng)韌性和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

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