2023年3月20日，招商蛇口公布2022年年度財報，并于次日召開年度業(yè)績發(fā)布會，董事長許永軍、總經(jīng)理蔣鐵峰、副總經(jīng)理聶黎明、財務(wù)總監(jiān)黃均隆、副總經(jīng)理劉曄，副總經(jīng)理呂斌、董事會秘書余志良出席了本次會議。

一、公司業(yè)績回顧

2022年，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入1830.03億元，同比增長13.92%，歸屬于上市公司股東的凈利潤42.64億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤33.87億元；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額221.74億元?；久抗墒找?.41元，擬每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利2.3元(含稅)，現(xiàn)金分紅比例達(dá)到41.74%。

在保持業(yè)績穩(wěn)步增長的同時，公司秉持穩(wěn)健的財務(wù)管理策略，“三道紅線”始終處于綠檔并持續(xù)優(yōu)化。報告期末，公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率62.42%、凈負(fù)債率48.09%、現(xiàn)金短債比為1.30。公司充分利用良好信用優(yōu)勢，緊抓公開市場政策窗口，全年新增50億元中期票據(jù)、100億元公司債、100億元超短期融資券額度注冊；完成市場首單并購中票、綠色中票等創(chuàng)新品種發(fā)行，公開市場融資327.2億元，票面利率多次創(chuàng)下同期內(nèi)房企債券利率新低；緊抓外幣融資低利率窗口，在滿足自然對沖前提下，適度增加外幣融資，實現(xiàn)融資成本壓降；2022年末，公司綜合資金成本3.89%，較年初大幅下降59BP。

(資料圖片)

分業(yè)務(wù)板塊來看：

開發(fā)業(yè)務(wù)方面，2022年全年，招商蛇口累計實現(xiàn)合同銷售金額約人民幣2926.02億元，合同銷售總建筑面積1193.65萬平方米，銷售規(guī)模行業(yè)排名提升至第六名。公司累計獲取地塊56宗，總計容建面約726萬平方米，總地價約1279億元，公司需支付地價為766億元。報告期內(nèi)，公司在“強心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達(dá)94%和90%，單城投放權(quán)益地價高達(dá)31億元。公司2022年新增項目中有22個項目實現(xiàn)當(dāng)年拿地當(dāng)年開盤，首開當(dāng)天平均去化率77%，為報告期貢獻(xiàn)銷售金額約300億元。

資產(chǎn)運營方面，招商蛇口實現(xiàn)管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運營收入(未扣除租金減免金額)57.1億元，同比增長6.2%，實現(xiàn)EBITDA30.4億元，同比增長6.9%。公司已形成蛇口產(chǎn)園REIT(180101.SZ)和招商局商業(yè)房托(1503.HK)境內(nèi)外雙REITs平臺，覆蓋集中商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、長租公寓、酒店等多業(yè)態(tài)，完善了持有業(yè)務(wù)“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式。

城市服務(wù)方面，招商積余全年實現(xiàn)營業(yè)收入130.24億元，同比增長22.97%；歸屬于上市公司股東的凈利潤達(dá)到5.94億元，同比增長15.72%。而截至2022年末，招商積余物業(yè)在管項目達(dá)到1884個，覆蓋全國127個城市，管理面積達(dá)3.11億平方米。

業(yè)績穩(wěn)步提升的同時，公司在全國企業(yè)地位也表現(xiàn)亮眼。在2022年《財富》“中國500強”中排名第87位；入選中國房地產(chǎn)TOP10研究組評選的“2022中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌 TOP5”；公司治理方面，招商蛇口以整體運作規(guī)范、高質(zhì)量的信息披露工作又一次在深交所信息披露考核中獲得最高級別A考核結(jié)果，是深市各板塊中唯一一家連續(xù)19年考評為A的上市公司。

二、Q&A

Q1：在未來三年內(nèi)，管理層對公司開發(fā)業(yè)務(wù)在行業(yè)里的身位和排名如何看待？對開發(fā)業(yè)務(wù)未來利潤率的看法如何？

A1：行業(yè)在過去，特別是2021年中期到22年底這段時間經(jīng)受了巨變，如今是行業(yè)真正的拐點。但是招商蛇口依然在穩(wěn)健的前行。公司的銷售排名從19年的12名左右，提升到去年的第六名。得益于集團(tuán)和公司的內(nèi)控，三道紅線的出臺對公司的影響并不大。今年這個行業(yè)重塑之后，三杠模式轉(zhuǎn)變，公司又迎來了新的機遇。在新時期，我們提出的新目標(biāo)是要躋身頭部5強。五強并不僅僅是一個規(guī)模指標(biāo)，更多的是利潤、質(zhì)量、效益、轉(zhuǎn)型、經(jīng)營收入、服務(wù)品質(zhì)等多維度的五強。目前公司正在落地和分解一系列的指標(biāo)。在保證持續(xù)經(jīng)營現(xiàn)金流為正的前提下，以繼續(xù)穩(wěn)健投資住宅為基礎(chǔ)，選擇“五好”項目進(jìn)行投資，聚焦繼續(xù)發(fā)展。

行業(yè)的毛利率在2021年之前拿地的情況下出現(xiàn)了大面積的虧損，但是在2021年下半年到今年拿的地，整體的表現(xiàn)都不錯，公司的毛利率都是23%以上。預(yù)測今年土地的競爭會比去年大，利潤比去年的會有所收窄。目前地價處于低位，房價也比較合理，利潤空間依然存在。但最更關(guān)鍵的是要提高我們的操盤能力。

Q2：招商蛇口去年凈利潤下滑主要有哪些原因呢？凈利潤下跌是否已經(jīng)到底了？2023年能否企穩(wěn)回升？

A2：去年是一個非常不容易的一年，全行業(yè)都在確?，F(xiàn)金流安全。所以去年的整體全行業(yè)的毛利率也都是在下滑，并且都在?，F(xiàn)金流，銷售都是在急速去化。

利潤率下滑的第一個原因是行業(yè)的毛利率均在下降。第二個原因是去年公司計提的減值準(zhǔn)備比21年多20個億左右。這也是公司在夯實資產(chǎn)質(zhì)量。第三個原因是22年履行社會責(zé)任，對租戶進(jìn)行了租金減免。第四個原因是21年公司蛇口產(chǎn)園REIT上市產(chǎn)生了十幾億的投資收益，導(dǎo)致22年比21年投資收益減少超十億。

面對利潤下降，公司在操盤端和投資端兩方面發(fā)力，操盤端通過狠抓銷售回籠資金，之后進(jìn)行重新?lián)Q倉。投資端聚焦城市深耕。在獲取利潤方面，去年招商蛇口新獲取了56宗地，地價超700億，去年首開去化了77%，毛利率23.2%，積極采取換倉策略。這幾個指標(biāo)都充分證明公司去年實際上是抓住了機會，積極換倉。

回歸到問題上，一方面從今年前面幾個月的銷售的趨勢來看形勢正在回暖的，另一方面，公司去年拿的一些地是為今年及以后年度打下了基礎(chǔ)的。所以公司對未來利潤的增長是充滿信心的。

Q3：管理層如何看待公司全年基本面的展望以及銷售目標(biāo)達(dá)成的確定性？

A3：公司今年續(xù)銷項目的流速和去化速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年的平均速度，有的甚至高在50%以上。此外，公司去年拿的很多土地今年會陸續(xù)上市，由于存在價格倒掛，公司有相當(dāng)?shù)臉潜P，基本上開盤可以秒光。此外，公司預(yù)計今年還會新增一些土地。除了這些新獲取的之外，公司目前有6000億左右貨值。如果按55%的去化率計，3300億的銷售額是有機會達(dá)成的。

Q4：在未來三年，公司對于前海開發(fā)的進(jìn)度和預(yù)期是什么，能夠釋放怎樣的紅利，給公司實現(xiàn)未來的一個更好的高質(zhì)量的增長？

A4：前海確實是公司的一個大糧倉，粗略統(tǒng)計，雖然目前前海只開發(fā)了很小的一部分，但已經(jīng)給公司帶來了規(guī)模的80億的利潤的貢獻(xiàn)?，F(xiàn)在還有大量的土地開發(fā)，因為周邊交通在改善、配套在提升，逐步的規(guī)劃都在優(yōu)化。優(yōu)化工作做完之后，會對前海的價值提升更有幫助。公司也在著手加速對前海的開發(fā)，目前首開區(qū)的指標(biāo)已經(jīng)公示，年內(nèi)會有新的項目銷售。后續(xù)幾年也會持續(xù)有項目上市，并形成穩(wěn)定的供應(yīng)。公司有非常強的信心認(rèn)為，前?？梢猿砷L為未來深圳的中心，甚至超越后海。

Q5：公司今年在REITs方面將會有什么進(jìn)展，未來的想法和規(guī)劃是什么？

A5：基于招商蛇口自身資源的稟賦，目前公司8800億資產(chǎn)之中，資產(chǎn)經(jīng)營類占1200億左右。公司發(fā)行股份、購買資產(chǎn)其實就是在加大對前海重倉，提高前海資源的濃度。在資產(chǎn)經(jīng)營中，公司會重心撲在集中商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及長租公寓方面，這些是重點配置的賽道。

招商蛇口是首批9家申請產(chǎn)業(yè)園區(qū)擴募的公司之一，處于第一梯隊，目前該項目發(fā)改委已經(jīng)審批完畢，正在等待證監(jiān)會的審核結(jié)束，具體時間將以官方披露為準(zhǔn)。

同時，公司正在積極部署租賃住房REITs的賽道，內(nèi)部針對REITs做出相應(yīng)的規(guī)劃，未來以REITs作為退出通道的資產(chǎn)交易，形成幾個REITs支撐公司資源基礎(chǔ)，進(jìn)行有效滾動循環(huán)的常態(tài)化狀態(tài)，未來公司在資產(chǎn)運營的業(yè)務(wù)模塊里面都會體現(xiàn)。

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