面對(duì)復(fù)雜多變的內(nèi)外部環(huán)境，2022年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)深度下行。

根據(jù)克而瑞最新發(fā)布的研究報(bào)告，2022年，行業(yè)TOP100房企全年累計(jì)業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低41.6%，多數(shù)規(guī)模房企深陷負(fù)增長(zhǎng)困局，有近9成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比下跌，業(yè)績(jī)同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到36家。

(資料圖片僅供參考)

不過(guò)，令人驚喜的是，在嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下，具備輕資產(chǎn)、抗周期等特征的代建行業(yè)在整個(gè)地產(chǎn)下行周期中脫穎而出，顯示出較強(qiáng)的發(fā)展韌性與活力，為房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展帶來(lái)了更多可能性，成為眾多房企爭(zhēng)相布局的賽道。

3月17日，“代建第一股”綠城管理（9979.HK）發(fā)布的年度業(yè)績(jī)報(bào)告，也再次向市場(chǎng)印證了代建行業(yè)領(lǐng)先的商業(yè)模式和巨大的發(fā)展?jié)摿?，?duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期和信心起到了極大地提振作用。

修煉“內(nèi)功”，夯實(shí)代建行業(yè)“護(hù)城河”

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化加劇，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)發(fā)生深刻變化。

一方面，受監(jiān)管持續(xù)收緊及疫情等因素的影響，多家品牌房企資金鏈緊張，償債壓力劇增，處于持續(xù)失血狀態(tài)，部分優(yōu)質(zhì)房企也受到了一定擠兌。在此情況下，市場(chǎng)對(duì)房企的資金實(shí)力以及地產(chǎn)金融支持模式提出了更高要求。

另一方面，房企資金緊張的局面，也會(huì)對(duì)相關(guān)物業(yè)企業(yè)的關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)收入產(chǎn)生負(fù)面影響，不少物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和經(jīng)營(yíng)資金都遭受?chē)?yán)重?fù)p失，面臨沉重的資金壓力。

與上述兩者相比，以綠城管理為代表的代建公司，其所提倡的輕資產(chǎn)模式以品牌和管理為主要輸出，業(yè)務(wù)基本來(lái)自于第三方外拓，免受金融去杠桿的影響，整體獨(dú)立性更佳。在輕資產(chǎn)邏輯下，代建公司無(wú)需依賴(lài)大量資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)，便可以利用更多的盈利資金給股東帶來(lái)豐厚的投資回報(bào)。

同時(shí)，代建行業(yè)還具備抗周期、低負(fù)債等主要特征，安全性更高，能夠有效提升盈利水平及利潤(rùn)率水平。

反映到資本市場(chǎng)層面，也可以看到在多數(shù)房地產(chǎn)和物業(yè)企業(yè)市值不斷縮水的情況下，綠城管理的股價(jià)則一路攀升。

不過(guò)，雖然目前已有多數(shù)傳統(tǒng)房企注意到輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的必然性，且有越來(lái)越多的知名房企涉足代建領(lǐng)域，但依舊難以匹敵綠城管理等頭部代建公司。究其原因，代建業(yè)務(wù)本質(zhì)上屬于服務(wù)商，而傳統(tǒng)房企不僅很難在短時(shí)間內(nèi)完成從甲方到乙方的角色轉(zhuǎn)變，也缺乏適配代建業(yè)務(wù)的服務(wù)能力。

可以說(shuō)，房企入局代建賽道的門(mén)檻并不高，但想做好卻不容易。這也是為何在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的環(huán)境下，綠城管理2022年市場(chǎng)占有率卻不降反增，達(dá)25.5%，占整個(gè)行業(yè)的四分之一。

綠城管理歷年市場(chǎng)占有率

對(duì)于綠城管理這樣大而全的代建公司而言，其央企信用背書(shū)、多年優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)口碑、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式、專(zhuān)業(yè)化的代建隊(duì)伍、成熟的業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)以及乙方的思維等獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，已共同構(gòu)成了綠城管理代建的“護(hù)城河”，使其成為目前資本市場(chǎng)中不可多得的稀缺標(biāo)的。

而從行業(yè)格局來(lái)看，綠城管理面臨的競(jìng)爭(zhēng)或許沒(méi)有想象中那么激烈。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)仍在持續(xù)洗牌，具備資源和資金優(yōu)勢(shì)的頭部央企，或?qū)⒃诩扔袠I(yè)務(wù)領(lǐng)域?qū)ふ腋蟮挠臻g，而不會(huì)將有限的團(tuán)隊(duì)投入到代建業(yè)務(wù)中。至于已經(jīng)失去信用的房企，其品牌價(jià)值在代建領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)中也將大打折扣。

因此，綠城管理在代建領(lǐng)域的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或?qū)⒊尸F(xiàn)減少態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)復(fù)蘇的大背景下，公司的行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)有望進(jìn)一步凸顯，發(fā)展前景有望進(jìn)一步打開(kāi)。

交出亮眼“答卷”，大勢(shì)中行穩(wěn)致遠(yuǎn)

作為代建行業(yè)發(fā)展的先行者，綠城管理無(wú)論是業(yè)務(wù)拓展還是盈利水平，均彰顯出輕資產(chǎn)商業(yè)邏輯的優(yōu)質(zhì)特征，也在持續(xù)印證綠城管理卓越的經(jīng)營(yíng)模式和領(lǐng)先的發(fā)展理念。

透過(guò)最新發(fā)布的成績(jī)單，綠城管理的商業(yè)模式和金融服務(wù)業(yè)務(wù)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)得以進(jìn)一步展現(xiàn)。

報(bào)告期內(nèi)，綠城管理營(yíng)業(yè)收入達(dá)到26.56億元，較上年同期增長(zhǎng)18.4%；歸母凈利潤(rùn)達(dá)7.45億元，同比增長(zhǎng)31.7%，毛利達(dá)13.89億元，較上年同期增長(zhǎng)33.4%，毛利率更是創(chuàng)歷史新高達(dá)52.3%。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行周期的情況下，綠城管理依舊走出獨(dú)立行情，足見(jiàn)其逆周期發(fā)展的能力。

優(yōu)秀的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，離不開(kāi)綠城管理強(qiáng)大的商業(yè)化落地能力以及自上而下管理模式。具體來(lái)看，綠城管理穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張主要圍繞三方面持續(xù)發(fā)力：

區(qū)域結(jié)構(gòu)方面，綠城管理在長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、珠三角及成渝城市群等主要經(jīng)濟(jì)區(qū)域的項(xiàng)目建筑面積占整體總建筑面積的74.7%，主要集中在人口流動(dòng)性高的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，溢價(jià)率處于較高水平，項(xiàng)目具有高凈值、高附加值的優(yōu)質(zhì)特征。

綠城管理主要經(jīng)濟(jì)區(qū)域建筑面積占比

截至2022年末，綠城管理已經(jīng)覆蓋了120個(gè)城市，合約總建筑面積同比增長(zhǎng)19.8%至101.4百萬(wàn)平方米，成為國(guó)內(nèi)首個(gè)合約總建面“破億”的代建巨頭，新拓代建項(xiàng)目總建筑面積同比增長(zhǎng)23.9%，至28.2百萬(wàn)平方米。龐大的業(yè)績(jī)儲(chǔ)備和存量訂單，將為公司未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供充分保障。

客戶(hù)結(jié)構(gòu)方面，綠城管理?yè)碛薪Y(jié)構(gòu)多元且不斷擴(kuò)展的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)群。目前，公司來(lái)自政府及國(guó)有企業(yè)委托方的合約總建筑面積分別占比達(dá)32.6%和28.3%，從新拓代建面積看，來(lái)自國(guó)企及城投客戶(hù)的新拓合約總建筑面積占全年新拓業(yè)務(wù)總量的66.2%，客戶(hù)結(jié)構(gòu)比例均衡，為后續(xù)公司業(yè)務(wù)的開(kāi)拓和發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)和保證。

綠城管理客戶(hù)結(jié)構(gòu)

組織架構(gòu)方面，在實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，綠城管理通過(guò)核心團(tuán)隊(duì)的股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，搭建全員、全周期的“星-月-地-日”人才培養(yǎng)體系等舉措實(shí)現(xiàn)組織提質(zhì)增效。公司成功兌現(xiàn)管理層歸母凈利潤(rùn)年復(fù)合增長(zhǎng)率超30%的業(yè)績(jī)指引，三年間人均貢獻(xiàn)收入復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)11.9%，內(nèi)部組織架構(gòu)不斷優(yōu)化，核心能力及項(xiàng)目管理水平不斷提升。

全員、全周期的“星-月-地-日”人才培養(yǎng)體系

此外，無(wú)負(fù)債且現(xiàn)金流充裕也是綠城管理的一大看點(diǎn)，2022年公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流量進(jìn)一步增長(zhǎng)28.1%達(dá)到7.25億元，側(cè)面反映出公司現(xiàn)金轉(zhuǎn)化率高、內(nèi)部經(jīng)營(yíng)情況良好，為公司后續(xù)發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力。

100%派息率，成長(zhǎng)潛力依舊可期

亮眼的年報(bào)，展現(xiàn)的不僅是公司主營(yíng)業(yè)務(wù)強(qiáng)勁穩(wěn)步的發(fā)展，更體現(xiàn)了綠城管理控股商業(yè)模式的成功，和未來(lái)巨大的增長(zhǎng)潛力。

基于對(duì)未來(lái)盈利持續(xù)增長(zhǎng)的信心，綠城管理堅(jiān)持高派息政策，以?xún)?yōu)秀的投資回報(bào)積極回饋投資者。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城管理對(duì)外宣布約80%的每股末期股息及約20%的每股特別股息，使其成為2023年首家100%派息的上市公司。

這一數(shù)據(jù)，充分展現(xiàn)了作為輕資產(chǎn)代建公司，綠城管理風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)低、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流收入高、分紅比例高、具備“現(xiàn)金奶牛”的投資性質(zhì)，充分彰顯公司作為行業(yè)龍頭的底氣與成色，為公司未來(lái)發(fā)展提振了信心。

同時(shí)，在深耕代建行業(yè)的十余年里，綠城管理始終堅(jiān)定長(zhǎng)期主義的服務(wù)理念。此前，綠城管理多次表示，代建行業(yè)已進(jìn)入確幸時(shí)代，未來(lái)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)端，代建的滲透率將進(jìn)一步提升，發(fā)揮更加重要的平臺(tái)型作用。

為此，公司秉承“利益相關(guān)者文化”，鏈接委托方（土地及資金擁有者）、業(yè)主、投資人、供應(yīng)商等多方主體，攜手各方實(shí)現(xiàn)“有價(jià)值的生長(zhǎng)”，讓代建模式成為推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展模式變革的重要力量。

對(duì)擁有土地及資金的委托方而言，綠城管理通過(guò)品牌及主體信用賦能，輸出專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)管理服務(wù)，實(shí)現(xiàn)品牌及產(chǎn)品溢價(jià)，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)與社會(huì)價(jià)值。

對(duì)業(yè)主而言，2022年，綠城管理全年完成101個(gè)項(xiàng)目的交付，為超過(guò)6萬(wàn)名業(yè)主營(yíng)造美好生活，圍繞“三生體系”構(gòu)筑綠城管理獨(dú)有的確幸社區(qū)，從“有生命的建筑”、“有品質(zhì)的生活”、“有價(jià)值的生長(zhǎng)”三大維度，引領(lǐng)觀(guān)眾感受綠城管理獨(dú)有的社區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)體系。

綠城管理2022年部分交付項(xiàng)目

對(duì)供應(yīng)商而言，綠城管理?yè)碛胁粩嗤晟频墓?yīng)商管理及培訓(xùn)機(jī)制，對(duì)外輸出知識(shí)體系及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，攜手各合作企業(yè)實(shí)現(xiàn)共同成長(zhǎng)。對(duì)投資人而言，穩(wěn)定增長(zhǎng)的市值和分紅回報(bào)，充分回饋資本市場(chǎng)的信任與青睞。

結(jié)語(yǔ)

回溯綠城管理上市三年以來(lái)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，可以發(fā)現(xiàn)公司的規(guī)模和業(yè)績(jī)均實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)。作為中國(guó)房地產(chǎn)輕資產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的先行者，綠城管理無(wú)疑已成為資本市場(chǎng)的一份可觀(guān)力量，公司在整個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)期積累也將賦予其巨大的想象空間。

有數(shù)據(jù)顯示，代建市場(chǎng)規(guī)模占比將以年均21.3%的速度高速增長(zhǎng)，到2025年，代建行業(yè)規(guī)模預(yù)計(jì)滲透率將達(dá)到12.5%。參照歐美模式下代建業(yè)務(wù)占比可做到20%至30%，按均值25%估算，代建行業(yè)的滲透率還有5.2倍的空間。作為行業(yè)引領(lǐng)者，綠城管理或?qū)⒂瓉?lái)快速發(fā)展的窗口期。

在此基礎(chǔ)上，隨著代建時(shí)代加速來(lái)臨，公司通過(guò)不斷夯實(shí)盈利能力、規(guī)模擴(kuò)張、資產(chǎn)質(zhì)量、資本充足水平、公司治理等方面的基礎(chǔ)實(shí)力，也能為業(yè)內(nèi)“后來(lái)者”的發(fā)展提供可行性更強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)藍(lán)本。

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