過去的2022年，疫情陰霾籠罩下，外部經(jīng)濟環(huán)境波詭云譎，資本市場跌宕起伏，不確定性持續(xù)升溫，在此背景下資本市場對確定性資產(chǎn)的追求也愈漸升溫。在筆者看來，企業(yè)的確定性無外乎兩個方面，一是其所在的行業(yè)處在上升勢頭，有足夠的發(fā)展空間，其二，其自身占據(jù)著行業(yè)優(yōu)勢位置，并具備良好的業(yè)績成長潛能。結合這兩點而觀之，港股上市代建企業(yè)中原建業(yè)(09982.HK)進入到筆者的觀察名單。

【資料圖】

近日，中原建業(yè)(09982.HK)交出了2022年年度財報，在充滿挑戰(zhàn)的外部環(huán)境下，這份穩(wěn)健的年度成績單，一定程度上驗證了公司布局優(yōu)勢賽道以及良好經(jīng)營質(zhì)素帶來的成長性和確定性，不妨就此進一步探討。

1、財報多重亮點呈現(xiàn)，關注抗周期屬性以及業(yè)績修復潛能

翻覽中原建業(yè)的這份年度成績單，公告顯示，2022年全年，公司實現(xiàn)收入6.1億元人民幣，凈利潤達3.0億元，凈利潤率達50.1%，繼續(xù)位居行業(yè)首位。

盡管業(yè)績不可避免受到外部環(huán)境的影響有所承壓，但考慮到疫情反復及房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的外部環(huán)境，中原建業(yè)整體經(jīng)營表現(xiàn)仍然穩(wěn)健。能夠保持如此高的利潤率水平，這一定程度也顯示了公司所處的代建行業(yè)所具備的低風險、抗周期等優(yōu)質(zhì)特征。

在業(yè)務拓展方面，中原建業(yè)繼續(xù)夯實基本盤。得益于“新藍海戰(zhàn)略”“大中原戰(zhàn)略”“省域化戰(zhàn)略”三大戰(zhàn)略驅(qū)動，公司代建業(yè)務持續(xù)拓展。年內(nèi)，公司新簽代建項目30個，新增合約建筑面積336.71萬平方米。截至2022年底，公告顯示，中原建業(yè)實現(xiàn)在管項目總數(shù)266個，在管面積3171萬平方米，行業(yè)領先地位獲得進一步鞏固。

面對外部市場的動蕩，公司保持著審慎的財務管理，持續(xù)夯實現(xiàn)金儲備。截至2022年末，中原建業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物達15.65億元。

總的來看，中原建業(yè)在行業(yè)逆勢階段展現(xiàn)出了穩(wěn)健成長的一面，眼下隨著疫情陰霾消散，經(jīng)濟復蘇，行業(yè)迎來全面回暖，公司后續(xù)業(yè)績增長有望迎來修復。

2、契合“好賽道、好公司”定義，護城河奠定長期價值基礎

盡管基本面表現(xiàn)良好，但從資本市場情況來看，公司股價卻遭受到較大幅度的回調(diào)，這背后很大一個原因便是受地產(chǎn)關聯(lián)影響。

在筆者看來，伴隨房地產(chǎn)深刻的調(diào)整，對于代建行業(yè)而言反而是機會，資本市場對中原建業(yè)這類有著獨立拓展能力的代建企業(yè)或存在某種誤判。

實質(zhì)上中原建業(yè)充分契合了“好賽道、好公司”定義。

從賽道層面來看。公司聚焦代建行業(yè)，受益于近年來保障性租賃住房的爆發(fā)式增長行業(yè)進入加速器。近年年中央和地方密集出臺政策，加快發(fā)展保障性租賃住房，我國初步計劃十四五期間40個重點城市新增650萬套（間）保障性租賃住房，其中2022年計劃完成240萬套，這些均為代建市場提供良好的發(fā)展機會。

與此同時，隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，中小型房企在獨自操盤能力上受限且面臨較大的風險，因此其往往也會傾向于找有品牌實力和資金實力的代建企業(yè)合作，為其業(yè)務賦能。也正是基于此，整個代建行業(yè)的市場容量也正持續(xù)擴容，并為中原建業(yè)這類頭部代建企業(yè)帶來新機遇。

此外，再關注到政府代建以及資本代建這一藍海市場，可以看到過去一年，房地產(chǎn)市場民營房企陷入危機當中，拿地占比不斷減少，與之對應的地方國資或城投積極拿地為市場托底，但其往往其缺乏開發(fā)經(jīng)驗需要依托代建進而推動項目開發(fā)。與此同時，伴隨暴雷房企及暴雷項目增多，接手出險項目的金融機構或AMC也同樣需要通過代建來處理手中的項目以此推動行業(yè)出清，這也意味著，整個代建市場在需求擴容當中也都將充滿機遇。而據(jù)海通證券測算，“十四五”期間代建業(yè)務的市場容量或?qū)⑦_到2000億元左右規(guī)模，可見賽道前景之寬闊。

毫無疑問，中原建業(yè)正是這股房地產(chǎn)行業(yè)變革浪潮的重要受益者。自上市以來，中原建業(yè)就逐步加大了對政府代建和資本代建業(yè)務的研究力度和拓展力度，并篩選優(yōu)秀的項目開展相關合作。過去一年，公司不斷打磨政府代建業(yè)務增長極，全面對接政府平臺，加大政府代建比重。截至去年年底，中原建業(yè)共簽約14個政府代建項目，簽約面積201萬方，占總在管面積的6.3%。今年開年，中原建業(yè)開展的27個項目集中簽約儀式，其中政府代建項目達到6個，占總簽約項目預計計容面積的43%，可見其在政府代建市場的拓展勢頭。

憑借母集團建業(yè)集團在河南的深度扎根，中原建業(yè)亦積累了豐富的資源，尤其是在政府代建方面未來拓展?jié)摿薮?。目前中原建業(yè)也積極走出河南，憑借強大的品牌與豐富的經(jīng)驗展現(xiàn)出強勁的拓展勢頭。

公司打造了一批經(jīng)驗豐富、且穩(wěn)定性高的經(jīng)營管理團隊，同時高度注重激勵，不斷激發(fā)團隊活力。此外，公司積極鏈接產(chǎn)業(yè)上下游，拓展各方優(yōu)質(zhì)資源，夯實在行業(yè)的護城河。通過首創(chuàng)了城市合伙人模式，中原建業(yè)合伙人理事會借助信用和融資手段，為成員企業(yè)打通項目庫、資金庫，嫁接資源，同時為客戶打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，提供優(yōu)質(zhì)服務。截至目前，中原建業(yè)已與來自全國的13位城市合伙人達成合作。城市合伙人也正成為中原建業(yè)未來強力增長極。2023年1月10日，中原建業(yè)共計集中簽約354.4萬平方米，其中城市合伙人貢獻了43%。

不難預期的是，在優(yōu)異的資源整合能力、投融資能力、以及產(chǎn)品創(chuàng)新能力和項目開發(fā)管理能力等加持下，中原建業(yè)在快速擴張的行業(yè)賽道中，憑借自身的種種優(yōu)勢還將有望持續(xù)取得業(yè)務規(guī)模的快步增長。

3、結語

伴隨房地產(chǎn)行業(yè)邁向新的階段，整個行業(yè)板塊迎來政策面、供需面、市場預期以及基本面的多重改善，資本市場的估值修復也將有望持續(xù)升溫。

隨著業(yè)績期的到來，各家房企公司財報進一步釋放壓力，有著穩(wěn)健經(jīng)營表現(xiàn)的代建企業(yè)，憑借其輕資產(chǎn)、高成長、抗周期的屬性將成為市場關注的焦點，中原建業(yè)交出一份良好的成績單的同時，宣布全年派息額2.4億元，派息率由2021年的65%提高至80%，值得一提的是，自上市以來公司累計派息額高達7.4億元。穩(wěn)健的業(yè)績表現(xiàn)以及持續(xù)帶來的股東回報在當下不確定性持續(xù)升溫的市場環(huán)境下尤為難得，這或也將成為進一步釋放估值修復空間的催化劑所在。

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