自去年年末以來，中央層面多部門發(fā)文定調(diào)房地產(chǎn)市場，維穩(wěn)房地產(chǎn)的政策接連釋放，極大的提振了市場信心，整個地產(chǎn)行業(yè)迎來了新的轉(zhuǎn)折期。與此同時，隨著疫情管控的放開，香港內(nèi)地全面恢復(fù)通關(guān)等，制約居民消費的不確定因素也正逐步消除，消費復(fù)蘇的勢頭愈發(fā)強勁。

在此背景下，融匯地產(chǎn)、零售等多元生態(tài)圈的港股地產(chǎn)相關(guān)概念股成為資本關(guān)注的焦點。而就在近期，香港地產(chǎn)股新世界發(fā)展交出了半年度成績單，不妨就此來看看公司的表現(xiàn)如何？

(資料圖片僅供參考)

1· 如何看待這份中期業(yè)績？

在過去一段時間里，受疫情防控政策的影響以及面對整體外部經(jīng)濟環(huán)境的疲弱，新世界發(fā)展的經(jīng)營面臨著較大的壓力，這也對公司的利潤增長帶來了一定的影響。從公告來看，整個2022/2023年中期，新世界發(fā)展雖然實現(xiàn)綜合收入為401.93億港元，同比上升13%；但公司股東應(yīng)占利潤有所下降，至12.09億港元。不過從整體來看，盡管遭遇外部市場環(huán)境嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，但公司仍然保持了相對穩(wěn)健的經(jīng)營。

而能夠有此不俗的表現(xiàn)離不開公司良好的業(yè)務(wù)生態(tài)布局，新世界發(fā)展核心業(yè)務(wù)為在內(nèi)地及香港的物業(yè)銷售、物業(yè)投資。

物業(yè)銷售方面情況來看，財報顯示，上半財年，新世界發(fā)展香港應(yīng)占物業(yè)合同銷售金額為約78.7億港元，主要來自出售位于長沙灣永康街商業(yè)項目的51%權(quán)益，以及南商金融創(chuàng)新中心的單位；而內(nèi)地整體物業(yè)合同銷售金額約為92.4億元人民幣。兩地銷售業(yè)績貢獻占比較為均衡，這也反映了新世界獨特的業(yè)務(wù)布局下，具備了較強的抗風(fēng)險能力，能夠保持經(jīng)營的穩(wěn)定性。

值得一提的是，依據(jù)公告所示，截至2022年12月31日，新世界發(fā)展在香港未入賬的應(yīng)占物業(yè)合約銷售收入當(dāng)中，185億港元合同銷售將于2023財政年度下半年入賬，42.8億港元合同銷售將于2024財政年度入賬。而內(nèi)地方面，截止2022年末，其在中國內(nèi)地未入賬的物業(yè)合同銷售當(dāng)中，12.9億元人民幣將于2023財政年度入賬及8.6億元人民幣將于2024財政年度入賬。這也意味著較高的待入賬款項為其后續(xù)的業(yè)績增長帶來了一定的保障，增強了業(yè)績的確定性。

再來看投資物業(yè)方面，隨著疫情防控放開，尤其是內(nèi)地和香港通關(guān)等一系列利好局面的出現(xiàn)，線下人流量的恢復(fù)，為新世界發(fā)展投資物業(yè)的業(yè)績復(fù)蘇帶來了支撐。

以香港K11 MUSEA人文購物藝術(shù)館為例。財報顯示，于2023年財政年度上半年，K11 MUSEA人文購物藝術(shù)館的銷售額按年增長6%，總客流量超過1100萬人次，增長主要由奢侈品消費及文娛活動帶動。與此同時，隨著2023年2月中港全面通關(guān)后，K11 MUSEA人文購物藝術(shù)館的總銷售額及人流按年大幅上升100%。

(K11 MUSEA)

可以看到，通過內(nèi)地+香港兩地布局，以及地產(chǎn)+商業(yè)的組合戰(zhàn)略，新世界發(fā)展的經(jīng)營穩(wěn)定性更強，其也能夠更好的應(yīng)對市場的不確定性風(fēng)險，這在當(dāng)下錯綜復(fù)雜的外部市場環(huán)境下，顯得尤為可貴。

因此，公司的這份成績單，再一次彰顯了其具備穿越周期、穩(wěn)健經(jīng)營的發(fā)展底色，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)步入新的發(fā)展階段下，金融紅利消失、利潤回歸社會平均水平的大趨勢下，新世界發(fā)展獨特的經(jīng)營發(fā)展模式，不僅能夠有效的平衡規(guī)模與利潤的關(guān)系，同時也具備了在行業(yè)中可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展的堅實底座，對整個地產(chǎn)行業(yè)探索新發(fā)展模式也具有很好的借鑒意義。

2· 關(guān)注新世界發(fā)展價值催化的三大因子

企業(yè)的價值重構(gòu)，往往受到如下多個方面的因素影響，如經(jīng)營模式或經(jīng)營業(yè)態(tài)等改變帶來的市場對其估值的重新定價，又比如，企業(yè)業(yè)績的提升帶來的估值的提振，再比如，新布局方向下帶來的可預(yù)期的成長性加速等。

從當(dāng)前情況來看，新世界發(fā)展亦面臨著三大價值催化因子。

其一，公司堅持向內(nèi)挖潛，積極以企業(yè)行動釋放價值，后續(xù)在業(yè)務(wù)生態(tài)的調(diào)整布局中有望實現(xiàn)新的價值重構(gòu)。

正如此次新世界管理層在中期業(yè)績發(fā)布會上所表示的，除了持續(xù)出售非核心資產(chǎn)回籠資金外，新世界發(fā)展未來將積極考慮以企業(yè)行動去釋放業(yè)務(wù)價值，進一步提升股東回報。如公司將會對各業(yè)務(wù)分部進行全面策略性檢討，審視如何完善、聚焦并釋放價值，透過企業(yè)行動進一步提升股東回報。

眾所周知，新世界有著龐大的商業(yè)生態(tài)圈，涵蓋地產(chǎn)(物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資、酒店)、醫(yī)療、管理服務(wù)、零售、保險、基建等多個領(lǐng)域。而資本市場歷來對于巨無霸型的有著復(fù)雜業(yè)務(wù)布局的集團上市公司很難給到高估值，這主要是其業(yè)務(wù)如果過于龐雜，往往給市場傳遞出的戰(zhàn)略不夠清晰，資源配置分散，使市場很難評估其業(yè)績的成長性。因此，后續(xù)隨著新世界發(fā)展進一步優(yōu)化戰(zhàn)略布局，并推動相關(guān)業(yè)務(wù)板塊進行分拆，也將有助于其實現(xiàn)資本市場的價值發(fā)現(xiàn)，提升其整體估值水平。

其二，內(nèi)地業(yè)務(wù)發(fā)展勢如破竹，多點開花，奠定成長性機遇。

能夠驅(qū)動新世界價值成長的另一大核心催化劑則在于公司在內(nèi)地市場的布局。新世界深耕大灣區(qū)及長三角核心地區(qū)，憑借老牌港資地產(chǎn)的高品質(zhì)和精耕細(xì)作，持續(xù)擴展市場，深受消費者信賴。

從財報來看，得益于優(yōu)異的布局和高品質(zhì)的產(chǎn)品，新世界發(fā)展有著較高的合同銷售均價，其整體合同銷售的平均價格超過5.4萬元每平方米。這從側(cè)面也顯示出，其布局的往往是核心的區(qū)位，且市場需求具有支撐，同時公司強大的品牌和高品質(zhì)能夠獲得市場的溢價。

從具體項目銷售情況來看，以杭州新世界·城市藝術(shù)中心為例。其在去年6月首開601套房源，當(dāng)日就銷售一空，認(rèn)購金額超過70億元，而在去年12月二次開盤，329套房源應(yīng)市加推，當(dāng)日攬金近40億元。至此，杭州項目單盤銷售金額即突破了110億，足以印證強勁的實力和市場號召力。

(新世界·城市藝術(shù)中心國際社區(qū)“江明月朗園”效果圖)

相較于內(nèi)地的房企，新世界發(fā)展在內(nèi)地更大的競爭力和成長力還在于其在投資物業(yè)上取得的成績。公司打造的K11項目，不斷在全國各地落地。隨著疫情后時代的到來，購物中心人流量恢復(fù)，公司獨特的購物藝術(shù)中心定位，不僅契合區(qū)域經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展和消費升級的趨勢，也將有望持續(xù)增厚公司的現(xiàn)金流，推動公司健康可持續(xù)發(fā)展。從過去半年來看，盡管內(nèi)地仍受到新冠疫情影響，但公司在內(nèi)地物業(yè)投資仍實現(xiàn)收入近9億港元，且其投資物業(yè)組合內(nèi)主要項目的整體出租率仍然表現(xiàn)穩(wěn)健，展現(xiàn)了強大的經(jīng)營實力。

截至目前，K11遍布大中華地區(qū)的11個重點城市，合共39個項目，總樓面面積達(dá)291萬平方米。隨著全國各地的K11項目逐漸落地和開業(yè)，新世界發(fā)展的經(jīng)常性租金收入將持續(xù)提升，這也將進一步增強公司的抗風(fēng)險能力，并有望驅(qū)動公司估值提升。

其三，內(nèi)地香港通關(guān)，零售業(yè)務(wù)業(yè)績彈性可期，修復(fù)預(yù)期強烈。

隨著今年2月6日全面恢復(fù)內(nèi)地與港澳人員往來，并不設(shè)人員限額，香港旅游、酒店、零售、會展、餐飲等行業(yè)成為直接的受益對象。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自2月6日香港與內(nèi)地實現(xiàn)全面“通關(guān)”后，至2月17日，就有超過260萬人次的旅客經(jīng)各個陸路口岸出入境香港。

兩地人員往來和交流、經(jīng)貿(mào)活動的逐漸恢復(fù)為香港經(jīng)濟的發(fā)展注入了活力。對此，香港政府也正通過多方面舉措刺激零售市場復(fù)蘇，如在本土發(fā)放消費券，對外免費派發(fā)50萬張機票、舉辦多項大型盛事，吸引更多內(nèi)地和海外人士到港。

隨著訪港旅客持續(xù)提升，零售銷售表現(xiàn)提振可期，對此評級機構(gòu)穆迪指出，在2010至2019年間，內(nèi)地游客占到香港零售銷售的三至四成份額，全面通關(guān)預(yù)計可帶動香港今年的零售銷售額有10%至15%增長。

作為在香港零售領(lǐng)域有著深度布局的新世界發(fā)展毫無疑問將是香港零售業(yè)復(fù)蘇的重要受益者。對此，公司方面亦表示，K11 MUSEA今年2月初至今銷售額，已是上年同期2倍，其中內(nèi)地客戶占銷售額上升近4成。新世界發(fā)展亦積極聯(lián)動內(nèi)地業(yè)務(wù)生態(tài)，并加強在內(nèi)地市場的推廣、與旅游平臺達(dá)成合作，吸引高端客群到港消費等。

不難預(yù)期的是，隨著后續(xù)市場環(huán)境的轉(zhuǎn)暖，新世界發(fā)展在零售板塊的業(yè)績有望帶來更大的增長彈性，為全年業(yè)績增長帶來強勁驅(qū)動。

3· 結(jié)語

近期，一眾機構(gòu)也對香港房地產(chǎn)市場及零售市場的發(fā)展表示看好，此前摩根士丹利預(yù)計香港房地產(chǎn)市場未來將出現(xiàn)更強勁的復(fù)蘇，調(diào)高今年樓價預(yù)測。大摩發(fā)表報告稱，受成交量、人氣、利率觸頂及與中國內(nèi)地開放通關(guān)的支持，預(yù)計今年住宅價格將上漲10%；預(yù)計今年零售租金將恢復(fù)5%，預(yù)計今年零售銷售增長15%。

而在新世界發(fā)展財報公布后，多家大行亦發(fā)布研報看好公司后續(xù)機會。其中，中達(dá)證券發(fā)研報指，公司穩(wěn)健的經(jīng)營表現(xiàn)和優(yōu)秀的項目品質(zhì)使公司銷售表現(xiàn)持續(xù)亮眼，隨著2023年初香港與內(nèi)地通關(guān)、2023年新一期香港消費券即將投放，公司的投資物業(yè)收入及業(yè)績有望進一步提升。中達(dá)證券預(yù)測公司FY2023-25年核心EPS分別為2.48/2.19/2.32港元，維持“買入”評級并予目標(biāo)價40.3港元，對應(yīng)2023年16.2倍PE，較2月23日的收盤價21.25港元有90%的潛在升幅。

此外，第一上海研報表示，新世界發(fā)展香港+內(nèi)地雙引擎布局，開發(fā)及持有物業(yè)并重，在疫情及香港封關(guān)期間仍然保持有韌性的經(jīng)營及財務(wù)表現(xiàn)。2023財年下半年，隨著內(nèi)地疫情防控全面優(yōu)化、房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇及香港內(nèi)地通關(guān)，公司未來業(yè)績將有望得到不斷提升。

回歸到行業(yè)板塊，目前地產(chǎn)行業(yè)正迎來政策機遇期，據(jù)不完全統(tǒng)計，今年1月至今，已有70個以上的省市或省市下屬區(qū)縣出臺房地產(chǎn)政策90余次，內(nèi)容涉及調(diào)整限購或限售、降低首付比例、降低房貸利率、支持房企合理融資等多個方面。由此不難預(yù)期的是，隨著支持政策圍繞釋放住房消費潛力不斷發(fā)力，后續(xù)房地產(chǎn)市場表現(xiàn)將大幅強于過去兩年，這也為房企業(yè)績的增長帶來良好的外部環(huán)境。

信心比黃金更重要的當(dāng)下，相信資本市場也將持續(xù)投出信心票，而這之中有著強業(yè)績兌現(xiàn)能力和價值催化預(yù)期的新世界發(fā)展或也有望迎來“戴維斯雙擊”，不妨拭目以待。

關(guān)鍵詞： 新世界發(fā)展(0017.HK)內(nèi)尋突破謀變革 外抓機遇搶風(fēng)口 持續(xù)穩(wěn)健增長可期