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摘要

(相關(guān)資料圖)

2022年，是充滿挑戰(zhàn)的一年！

國際局勢風(fēng)起云涌，能源、糧食等大宗商品價(jià)格高企，通脹高燒難退，全球流動性急速轉(zhuǎn)向，引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)、金融市場持續(xù)震蕩。

反觀國內(nèi)，雖然形勢嚴(yán)峻復(fù)雜背景下，中國經(jīng)濟(jì)卻依然保持強(qiáng)大的韌性與活力，總體延續(xù)了恢復(fù)發(fā)展態(tài)勢，各行各業(yè)在穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)的一攬子政策支持下穩(wěn)步推進(jìn)。

毫無疑問，中國乃至全球在這一年，都進(jìn)入了新的發(fā)展階段，會迎來很多新變化，既充滿挑戰(zhàn)，也孕育很多機(jī)會。

年終歲末之際，格隆匯特別推出《年終總結(jié)系列》，和大家回顧2022年中國經(jīng)濟(jì)的方方面面。

本文是本系列的第八篇《年終總結(jié)系列之房地產(chǎn)：走出至暗，回歸理性》。

2022年，在疫情沖擊、物價(jià)通脹、經(jīng)濟(jì)滯漲、國際局勢動蕩等復(fù)雜環(huán)境影響下，全球房地產(chǎn)市場迎來前所未有的考驗(yàn)和分化。

隨著美聯(lián)儲加息，美國房地產(chǎn)市場快速降溫并步入衰退，房價(jià)連續(xù)第四個月環(huán)比下跌；多倫多地區(qū)大多數(shù)單位房價(jià)也溫和下降，單間studio跌回到2018年水平；香港樓價(jià)指數(shù)連跌六個月創(chuàng)逾五年新低，私人住宅樓價(jià)年初至今跌近一成四。

我國的房地產(chǎn)也經(jīng)歷了史上最為跌宕的一年，政策紓困、住宅成交頹勢難掩、城投托底成為常態(tài)、居民住房貸款意愿創(chuàng)6年新低，環(huán)顧行業(yè)四周，能“活下來”已是大幸。

毫無疑問，2022年是值得總結(jié)和回顧并吸取經(jīng)驗(yàn)的一年。

01 行業(yè)數(shù)據(jù)跌至“歷史冰點(diǎn)”

2022年是房地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)極為慘淡的一年。

無論是全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速還是全國商品房銷售以及居民買房意愿都降到了史上“冰點(diǎn)”。

全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速從2022年1月的3.7%，下降到11月的-9.8%，其中，住宅投資94016億元，下降9.2%。

國內(nèi)房地產(chǎn)陷入“賣不掉，買不起”的怪圈，新房和二手房都成交低迷，百房銷售額幾乎腰斬，15座城市的二手房掛牌量超過10萬套，包括北京、重慶、武漢、杭州、成都、蘇州、天津等全國重點(diǎn)城市。

2022年全年新建商品房銷售面積，僅為13.6億平方米，相比去年的17.9萬億平方米同比下跌24%，全行業(yè)銷售業(yè)績幾乎回到5年前。

根據(jù)易居數(shù)據(jù)顯示，2022年1-11月銷售金額突破3000億的只有3家，其中碧桂園只有4192.3億，萬科只有3719億，保利只有3642億。而2021年這三家房企同期銷售金額分別為7588.2億,6203億，5385億。

居民買房意愿方面，根據(jù)中國人民銀行近日公布的《2022年第四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報(bào)告》顯示，未來三個月內(nèi)，僅16%的居民有購房打算，創(chuàng)下2016年下半年以來新低（2016年二季度比例為15.1%），而去年同樣的調(diào)查結(jié)果顯示，居民購房意愿為17.9%。

在2022年全國70個大中城市中，每月商品住宅銷售價(jià)格下降城市個數(shù)不斷增加，各線城市漲幅回落或逐步降幅擴(kuò)大。

今年1月，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市分別有39個和55個。其中一線城市房價(jià)由負(fù)轉(zhuǎn)正，但并沒有出現(xiàn)很強(qiáng)的漲勢，二線城市房價(jià)相對穩(wěn)定，新房漲，二手房跌，整體結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，三線及以下城市房價(jià)依然處于下行通道，但降速趨于放緩。

但到了11月，70個大中城市中超過50個城市商品住宅銷售價(jià)格同環(huán)比齊降，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅略擴(kuò)，二三線城市環(huán)比降幅收窄或與上月相同。

具體來看，11月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有51個，比上月減少7個；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有62個。

11月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格依舊處于下行通道，降幅比上月均有所擴(kuò)大，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格則相比上月降幅均有所收窄，至于三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格及二手住宅銷售價(jià)格降幅依舊明顯。

其中，深圳和上海前11月商品住宅成交均價(jià)均超過6萬元/平方米，北京、杭州、寧波、合肥等城市，由于居民居住需求旺盛，今年6-11月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比已連續(xù)多月上漲。

02 全年政策累計(jì)超千次

2022年是中國房地產(chǎn)政策大年，政策發(fā)布之多，之密集史無前例，基本都是以寬松“救市”為基調(diào)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國超330個省市（縣）發(fā)布樓市寬松政策超1000條，其中限購優(yōu)化政策超百條，各部委表態(tài)支持“保交樓”20余次，房地產(chǎn)再度成為“支柱產(chǎn)業(yè)”。

從政策變化節(jié)奏來看，4月進(jìn)入全面性實(shí)質(zhì)寬松期，政策能級不斷向二線及熱點(diǎn)城市蔓延。

9月各地“因城施策”步伐加快，熱點(diǎn)城市政策力度進(jìn)一步加大。到了四季度，政策調(diào)控頻次有所放緩，但卻再迎“史詩級”金融救市政策。

全年政策重點(diǎn)包含兩次降準(zhǔn)、LPR三連降、“五限”政策松綁成主流、全年約180個城市發(fā)布公積金政策、房企再融資“開閘”、監(jiān)管層出臺16條金融新政、保函置換預(yù)售監(jiān)管資金、多地試行二手房“帶押過戶”等。

也正是行業(yè)冰冷事實(shí)與政策強(qiáng)力紓困刺激的影響，2022年的房地產(chǎn)股也因此出現(xiàn)了歷史性暴跌與暴漲的反復(fù)切換行情。

年初地產(chǎn)板塊遭遇洗劫，2月普漲后地產(chǎn)股股價(jià)開啟斷崖式“跳水”。

先是大量民營中小房企最多時(shí)跌幅超80%，接著蔓延至龍湖、碧桂園等大型房企。

但好在行業(yè)扶持政策貫穿全年，超級救市時(shí)代開啟，2022年地產(chǎn)股在震蕩中出現(xiàn)多次上漲，4月、5月、8月、10月、11月地產(chǎn)股分別出現(xiàn)多日大規(guī)模拉升。

尤其是11月，迎來史無前例的“三支箭”，地產(chǎn)股迅速跑出史詩級暴漲。11月28日代表提振地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的“第三支箭”落地后，次日萬科A、中交地產(chǎn)、金科股份、天?；ā⒅袊湟?、華僑城A等近40股封板，粗略計(jì)算，房地產(chǎn)板塊市值一天暴增1200億元。

03 房地產(chǎn)邏輯悄變

今年是房地產(chǎn)“房住不炒”大年，高層多次強(qiáng)調(diào)“支持剛性和改善性住房需求”，同時(shí)也大力倡導(dǎo)解決城市新青年的住房問題。

國家發(fā)展改革委印發(fā)《2022年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》，提出加強(qiáng)住房供應(yīng)保障，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決符合條件的新市民、青年人等群體住房困難問題。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，截至2022年6月份，全國有超80個省市出臺了關(guān)于推動保障性租賃住房發(fā)展的地方性文件。

所以今年也是保障性住房得到飛躍性提升的一年。

根據(jù)住建部的最新數(shù)據(jù)，2022年前10個月，全國保租房已開工建設(shè)和籌集233.6萬套（間），占年度計(jì)劃的98.8%，完成投資1750億元。全國共已開工建設(shè)和籌集保障性租賃住房約330萬套（間），可解決近1000萬新市民、青年人的住房困難問題。

其中，2022年1-11月上海新增建設(shè)籌措保障性租賃住房18萬套（間）；截至12月初，南京已籌集5.1萬套保障性租賃住房；2022年杭州累計(jì)籌集保障性租賃房源14.5萬套（間）；截至2022年11月中旬沈陽籌集保障性租賃住房已籌集25074套（間）；截至10月25日，廣西共落實(shí)保障性租賃住房7.52萬套；2022年成都落實(shí)保障性租賃住房房源6萬套（間）。