跟蹤華南城的投資人都知道，特區(qū)建發(fā)于今年5月正式戰(zhàn)略入股華南城后便成為了其最大單一股東，隨后特區(qū)建發(fā)更是與華南城于今年11月30日簽署了全面協(xié)同合作協(xié)議，而在國企股東的支持下，華南城也在經(jīng)營管理層面不斷打開了新的局面。

根據(jù)特區(qū)建發(fā)的目標，其著力推動華南城實現(xiàn)“三個改變”，一是提升資信水平，盤活資金流動性；二是優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，有效降低資產(chǎn)負債率；三是強化資源導入，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

目前，圍繞這三大目標兩家集團也正積極謀篇布局，而這一點尤其反映在此前的全面協(xié)同合作協(xié)議上。根據(jù)協(xié)議，特區(qū)建發(fā)與華南城雙方將圍繞園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級、融資模式創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)與運營、物流冷鏈合作開發(fā)、物業(yè)管理及智慧園區(qū)建設等各個領(lǐng)域展開全面的深化合作。

值得注意的是，在協(xié)議關(guān)于融資模式創(chuàng)新中就提到了由特區(qū)建發(fā)集團下屬公司牽頭發(fā)起設立總規(guī)模約110億元的股權(quán)投資基金，為華南城集團優(yōu)質(zhì)開發(fā)項目提供資金支持，盤活華南城集團土地資源。

了解華南城模式的都知道，華南城在全國布局了八大商貿(mào)物流項目，由于相對偏重資產(chǎn)的經(jīng)營模式，這也一定程度拖累了公司的現(xiàn)金流，并帶來了債務壓力。但不可否認的是，通過長年的布局，公司在全國各地項目不斷孕育成熟，商貿(mào)生態(tài)不斷繁榮，帶來了巨大的價值，華南城也因此有了非常多被市場忽視的隱蔽資產(chǎn)，這一點尤為體現(xiàn)在市場對其的估值上。目前，華南城的市凈率僅為0.15倍，這意味著其市場給予的估值相比其賬面價值有著近80%的折扣，足見其資產(chǎn)價值被低估的程度。

公司層面的低估實際上也是各地項目價值被低估的綜合結(jié)果，此次西安華南城項目能夠引起市場極大關(guān)注便在于華南城資產(chǎn)的低估困境很有可能會被特區(qū)建發(fā)的操盤所破局。

根據(jù)此次西安項目的轉(zhuǎn)讓情況，各相關(guān)交易方在公平磋商的基礎上，將西安華南城69.35%股權(quán)的交易對價定為50億元，此作價是以接近一倍賬面值（book value）來定的，所以，此交易不會對于上市公司的利潤表有影響。按照華南城現(xiàn)在在公開市場0.15倍的市凈率來測算，市場給予的接近80%的折扣，再說，現(xiàn)在華南城的公開市場的整體市值也就是50億元人民幣左右，50億元人民幣已經(jīng)足以把整家華南城買下。因此，這一交易對華南城整體估值的重估將帶來重要的實操意義。

另外根據(jù)上文提及的110億股權(quán)投資基金，此次先行的50億資金也將極大補足華南城的現(xiàn)金流，對此華南城在公告中提及，該筆交易將提高西安華南城的資金流動性并提供額外的營運資金，使其能夠償還華南城提供的現(xiàn)有股東貸款?？紤]到后續(xù)還將有60億的資金或也將很有可能通過這一系列方式為華南城帶來資金流動性補充，這也意味著后續(xù)華南城整體的資金壓力還將得到有效釋放。

而根據(jù)公司公告，截至9月30日，該公司有約120.6億港元的有息借貸將在一年內(nèi)到期，而其現(xiàn)金及銀行存款約40.4億港元，結(jié)合這110億股權(quán)基金的預期，華南城整體的償債風險較低。同時再考慮到三道紅線的因素，此前華南城僅現(xiàn)金短債比這道紅線未能達標，而未來隨著現(xiàn)金增厚滿足要求，其也將有望晉升綠檔，進一步打開融資空間，全面鞏固其自身財務穩(wěn)健實力。

2· 價值重塑助力新騰飛，華南城的“二重奏”

2022年可以視作華南城一個新的轉(zhuǎn)折點，隨著國資實力股東的入局，其迎來全新的發(fā)展階段。

實際上從華南城本身的經(jīng)營模式來看，被國資看上并不難理解。其業(yè)務生態(tài)正是關(guān)乎國計民生的重要環(huán)節(jié)，并深度融入到實體產(chǎn)業(yè)、實體經(jīng)濟之中，如華南城在全國運營的園區(qū)內(nèi)就有10萬商戶入駐，并帶動約33萬人直接就業(yè)。從這一點來看，其與國企在國家經(jīng)濟與社會中扮演的角色有著天然的耦合。

有了國資背景實力股東的加持，華南城后續(xù)在推進產(chǎn)城發(fā)展、振興實體經(jīng)濟等方面也將如虎添翼，并因此獲得更廣闊的舞臺和發(fā)展空間。而特區(qū)建發(fā)在與華南城的協(xié)同合作中也將繼續(xù)發(fā)揮其在保障區(qū)域民生和經(jīng)濟穩(wěn)定中的積極作用。

與此同時，在股東與自身的不懈努力下，華南城擺脫過去債務瓶頸，全面夯實自身綜合實力，其在甩掉包袱輕裝上陣后，也有了更大的自主操作空間，圍繞平臺建設、產(chǎn)業(yè)鏈布局等積極展開行動。實際上華南城在“重招商、強運營”的策略指引下，也正不斷強化自身內(nèi)力，夯實既有業(yè)務生態(tài)，同時積極探索新興產(chǎn)業(yè)和新業(yè)態(tài)，試圖打造新的增長點。

總的來看，這家老牌企業(yè)如今正煥發(fā)出新的活力，而作為投資者在看到這些積極的變化的同時，則更應該重視的是其價值修復與重估的可能。在筆者看來，公司后續(xù)資本市場表現(xiàn)得到雙重因素的堅定支撐。

其一，業(yè)績增長的確定性。

近兩年在疫情以及房地產(chǎn)政策調(diào)控等因素影響下，華南城這樣的商貿(mào)物流企業(yè)經(jīng)營面臨著較大的壓力。從公司此前發(fā)布的中期業(yè)績便可看到，公司主業(yè)也因此遭遇到了一定的打擊。眼下隨著疫情防控的優(yōu)化，樓市相關(guān)利好政策的釋放，消費市場的復蘇，經(jīng)濟動能的恢復之種種，都將為華南城后續(xù)的業(yè)績表現(xiàn)帶來支撐，這一確定性因素下，結(jié)合其目前整體被低估值情況，后續(xù)表現(xiàn)也將值得期待。

其二，資產(chǎn)的理順與商業(yè)模式的升級。

不可否認華南城的經(jīng)營業(yè)態(tài)相當豐富，其也在全國各地有著相當多的資產(chǎn)布局，但過于龐雜的系統(tǒng)這在一定程度上也讓其資產(chǎn)價值并不能得到有效的發(fā)揮，同時沉重的資產(chǎn)及復雜的商業(yè)模型也容易顯得不那么清晰，導致市場給予的估值并不高。

如今隨著特區(qū)建發(fā)的入主，可以看到，其也正積極幫助華南城優(yōu)化資產(chǎn)布局、盤活優(yōu)質(zhì)項目、升級商業(yè)模式，并不斷為其導入優(yōu)勢資源，探索市場新機會。不難預期的是隨著后續(xù)雙方不斷的整合，華南城整體的資產(chǎn)質(zhì)量也將邁向新的臺階，清晰的經(jīng)營模式也將更有利于其獲得資本市場的認可，助力公司價值的重估。

3· 結(jié)語

自入主華南城以來，特區(qū)建發(fā)與之不論是此前出資約12.57億元收購華南城下屬物業(yè)公司50%股權(quán)，還是借出2億元的3年期貸款等等，這些都一定程度上反映了雙方的融合進展順利，此次西安華南城的轉(zhuǎn)讓從二級市場的表現(xiàn)來看，資金很明顯繼續(xù)投出了信心票，同時也可以看到華南城近期股價整體亦呈現(xiàn)向好態(tài)勢，市場信心正伴隨防疫政策優(yōu)化等不斷迎來恢復。

結(jié)合上文提及的交易估值情況分析，此次轉(zhuǎn)讓事件或可以看作是一個重新審視華南城估值的新窗口，并有望給市場帶來催化劑效應，興許聰明的投資者或早已經(jīng)嗅到機會。

關(guān)鍵詞： 華南城（1668.HK）旗下西安資產(chǎn)獲50億人民幣真金白銀認可