隨著房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制逐步建立，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，國內(nèi)地產(chǎn)板塊開始進(jìn)入利好頻出階段。尤其是近期政策端的“三箭齊發(fā)”，大幅提振了地產(chǎn)市場信心，推動內(nèi)房股強(qiáng)勁反彈。

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內(nèi)房股近期走勢

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板塊復(fù)蘇過程中兩個共識逐漸清晰，一是大浪篩淘下來的優(yōu)質(zhì)房企將是本輪地產(chǎn)周期最核心的受益者。行業(yè)去蕪存菁背景下，優(yōu)質(zhì)房企優(yōu)先享有各種融資資源，后續(xù)拿地和融資成本均有望優(yōu)化，將通過進(jìn)一步做大做強(qiáng)、提升市占率等方式跨入新的成長周期。

二是隨著市場格局重塑，產(chǎn)品力和服務(wù)力將是房企競爭的核心，優(yōu)質(zhì)龍頭將圍繞剛性和差異化的改善性住房需求滿足等，提供更高質(zhì)量的居住產(chǎn)品和服務(wù)，進(jìn)而獲得更大的增長確定性，凸顯出更高的配置價值。

那么，究竟哪些優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司更值得關(guān)注？筆者認(rèn)為不久前剛剛獲得克而瑞2022年度七項(xiàng)產(chǎn)品力大獎的金地集團(tuán)是一個不錯的觀察對象。

一、連續(xù)4年上榜“中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP10”，前11月品質(zhì)交付5.3萬套房屋

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12月1日，金地集團(tuán)憑借穩(wěn)健的產(chǎn)品力及健康科技理念的先行落地，獲評克而瑞“2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP10”“2022年企業(yè)交付力TOP10”?！敖鸬丶瘓F(tuán)集團(tuán)風(fēng)華系列”榮獲“2022年十大輕奢精品產(chǎn)品系”；“金地集團(tuán)集團(tuán)格林系列”榮獲“2022年十大品質(zhì)美宅產(chǎn)品系”；“青島森林公園”榮獲“2022年全國十大輕奢作品”；“武漢金地集團(tuán)國際城”“上海金地集團(tuán)嘉源”榮獲“2022年全國十大品質(zhì)作品”。

作為地產(chǎn)行業(yè)最權(quán)威的榜單之一，克而瑞的“中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP10”榜單綜合衡量了房企在產(chǎn)品研發(fā)、整合、品質(zhì)、交付和口碑等多維度的綜合實(shí)力，金地集團(tuán)連續(xù)4年榮膺該榜單前列，足以證明公司成熟、穩(wěn)定的產(chǎn)品開發(fā)和標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)能力。

此外，榜單結(jié)合行業(yè)發(fā)展實(shí)際，今年首次將交付相關(guān)指標(biāo)加入企業(yè)產(chǎn)品力測評體系，金地集團(tuán)憑借在交付體系搭建、交付落地、優(yōu)化交付體驗(yàn)、細(xì)化服務(wù)顆粒度等貫穿全周期的服務(wù)力更新，實(shí)現(xiàn)了高品質(zhì)交付，贏得市場和客戶口碑，成功躋身“2022年企業(yè)交付力TOP10”。

截止今年11月，金地集團(tuán)已如期完成53000余套房屋交付，其中13個項(xiàng)目批次共計約4000余套房屋實(shí)現(xiàn)提前交付，總體交付客戶滿意度超過90%，在消費(fèi)端呈現(xiàn)出較高的品牌認(rèn)可度。

市場信心修復(fù)階段，“保交樓”被視為穩(wěn)定樓市的基礎(chǔ)，交付力成為反應(yīng)房企良性程度的重要指標(biāo)，交付力領(lǐng)先的房企更有望率先破局。以金地為代表的頭部房企更快一步，已經(jīng)逐步從“保交付”進(jìn)入到“品質(zhì)交付”階段，在“用戶思維”的指導(dǎo)下，這部分房企或?qū)⒏煊瓉硐M(fèi)端的信心修復(fù)，實(shí)現(xiàn)自身現(xiàn)金流改善，握住可持續(xù)發(fā)展的“命門”。

二、核心優(yōu)勢突出，聚焦高質(zhì)量發(fā)展

事實(shí)上，具有說服力的產(chǎn)品和交付表現(xiàn)，只是金地集團(tuán)綜合實(shí)力的一個縮影。在今年極具挑戰(zhàn)性的外部環(huán)境下，公司的財務(wù)、融資以及土儲情況均彰顯出地產(chǎn)龍頭的強(qiáng)大韌性，公司展現(xiàn)出的信用、融資優(yōu)勢以及自我造血能力的持續(xù)改善，也將在預(yù)期更積極的市場環(huán)境中為金地集團(tuán)帶來更大的發(fā)展確定性。

具體來看，金地集團(tuán)在今年保持了相對更平穩(wěn)的綜合業(yè)績表現(xiàn)，穩(wěn)健的財務(wù)基本面和充足的可動用現(xiàn)金支持公司繼續(xù)保持高質(zhì)量發(fā)展。

公告顯示，今年前三季度，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營收530.8億元，營收降幅較2022H1大幅收窄16.5個百分點(diǎn)，綜合表現(xiàn)優(yōu)于同行。

與此同時，公司資產(chǎn)負(fù)債表穩(wěn)步降杠桿，在今年所有公開市場公司債券和中票都已償還完畢的情況下，截至今年三季度末，金地集團(tuán)手中仍持有貨幣資金余額達(dá)557億元，三道紅線持續(xù)保持在綠檔水平。

根據(jù)管理層此前在交流會上透露的情況，今年四季度金地集團(tuán)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流量約在100億左右，明年上半年將繼續(xù)優(yōu)化到150億左右的水平。管路層預(yù)計公司經(jīng)營性現(xiàn)金流能夠覆蓋明年上半年的公開市場到期規(guī)模，將為公司的短期償債能力提供保障。

穩(wěn)健的財務(wù)表現(xiàn)讓金地集團(tuán)在融資端更加游刃有余。一方面，金地集團(tuán)的融資渠道通暢。在“總對總、統(tǒng)接統(tǒng)貸”的融資模式，金地集團(tuán)一直與銀行保持著緊密合作，截止9月底，金地集團(tuán)集團(tuán)總負(fù)債的60%均來自于銀行機(jī)構(gòu)。在整個行業(yè)開發(fā)貸款規(guī)模持續(xù)收縮的背景下，公司的銀行貸款規(guī)模實(shí)現(xiàn)了難得的增長。

今年11月，金地集團(tuán)集團(tuán)又先后與中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行、中國銀行三家國有大行達(dá)成合作，累計獲得超1000億元綜合授信額度支持，更多聯(lián)合國有銀行進(jìn)行的銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議正在推進(jìn)中。

獲得銀行巨額授信的同時，金地集團(tuán)集團(tuán)也搭上“第二支箭”的快車，獲得發(fā)債融資支持。11月25日，金地集團(tuán)正式公告，擬提請股東大會授權(quán)公司管理層，向中國銀行間市場交易商協(xié)會申請新增加注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，總規(guī)模不超過人民幣200億元。

監(jiān)管部門和金融機(jī)構(gòu)的認(rèn)可實(shí)際已經(jīng)對公司的信用和經(jīng)營質(zhì)地形成背書，凸顯出公司的核心競爭力，由此帶來的融資成本優(yōu)勢也在金地集團(tuán)身上得以體現(xiàn)，目前公司的綜合融資成本已經(jīng)下降至4.50%，并存在繼續(xù)優(yōu)化空間，將不斷改善金地集團(tuán)在國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展下半場的盈利質(zhì)量表現(xiàn)，強(qiáng)化公司高質(zhì)量發(fā)展勢能。

當(dāng)然，房企要想真正的健康可持續(xù)發(fā)展，最重要的還是自身的造血能力，這就與上文中談到的產(chǎn)品力和交付力密不可分，只有造百姓需要、信賴的好房子，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會價值的共振，才能真正激發(fā)出內(nèi)生增長動力，釋放長期增長潛力。

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從金地集團(tuán)的銷售數(shù)據(jù)來看，公司展現(xiàn)出了更強(qiáng)的造血能力，銷售端企穩(wěn)回暖趨勢顯著。今年前三季度，金地集團(tuán)銷售面積達(dá)到706萬平方米，累計銷售金額1631億元，尤其是8-10月，金地集團(tuán)連續(xù)三個月單月銷售額均超過200億元，已率先實(shí)現(xiàn)難得的同比正增長，將公司良性運(yùn)轉(zhuǎn)保駕護(hù)航。在克而瑞最新出爐的1-11月中國房企銷售榜單中，金地的銷售規(guī)模排名也由去年同期的第10位提升至行業(yè)第七位。

盡管受大環(huán)境影響，金地集團(tuán)今年的拿地風(fēng)格整體更偏審慎，但策略上更加聚焦一二線城市，去化效果和利潤將更有保障。具體來看，前三季度公司拿地面積171萬平方米，新增項(xiàng)目主要布局在北京、上海、廈門、西安、長沙等。截至今年上半年，公司未結(jié)算土儲6193萬平方米，聚焦于一二線城市投資布局，超高、高能級城市占比超 80%，長三角、大灣區(qū)各占約 30%。

可以預(yù)見的是，在良好的信用、產(chǎn)品與服務(wù)力以及綜合資源布局下，金地集團(tuán)聚焦高質(zhì)量發(fā)展的核心策略將加快公司恢復(fù)正常經(jīng)營節(jié)奏，公司在波動環(huán)境中展現(xiàn)出的經(jīng)營靈活性和主動性將助力公司平穩(wěn)穿越市場周期。

小結(jié)

需要明確的是，中國的房地產(chǎn)仍有潛力可挖。快速發(fā)展的城市化帶來城鎮(zhèn)人口規(guī)模的增加，剛需與改善性住房需求仍舊旺盛，房企仍大有可為。但同樣清晰的是，區(qū)別于以前的野蠻生長，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)在深度調(diào)控下迎來了新的拐點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)經(jīng)營質(zhì)效的發(fā)展策略才是符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的應(yīng)有之義。

從金地集團(tuán)的表現(xiàn)來看，作為行業(yè)優(yōu)質(zhì)龍頭，公司已經(jīng)適應(yīng)了新的發(fā)展格局，并依托優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和交付力、突出的信用表現(xiàn)以及前瞻的戰(zhàn)略決策，率先找準(zhǔn)新定位，展現(xiàn)出了良好的經(jīng)營恢復(fù)勢頭和社會效益，有望獲得更高的增長確定性和盈利質(zhì)量。

出于對公司綜合實(shí)力的看好，近期華泰證券，天風(fēng)證券、光大證券、國泰君安、申萬宏源等大行紛紛積極出具報告。其中光大證券認(rèn)為，金地集團(tuán)深耕一二線城市多年，近期銷售邊際改善明顯，財務(wù)穩(wěn)健，信用優(yōu)勢顯著，總土儲充裕，看好公司未來發(fā)展?jié)摿?，繼續(xù)維持“買入”評級。

關(guān)鍵詞： 蟬聯(lián)中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP10 金地(600383.SH)高質(zhì)