長(zhǎng)期以來(lái)，物業(yè)股一直是資本市場(chǎng)長(zhǎng)期投資關(guān)注的重點(diǎn)板塊。梳理過(guò)去近一年的物業(yè)板塊走勢(shì)不難發(fā)現(xiàn)，從內(nèi)部來(lái)看，其走勢(shì)受物企自身的成長(zhǎng)性和確定性的影響。資本市場(chǎng)基于對(duì)物業(yè)企業(yè)內(nèi)生和外延增長(zhǎng)方式的判斷，結(jié)合公司的成長(zhǎng)空間和速度以及服務(wù)擴(kuò)展空間的預(yù)測(cè)，從而給出了其估值。

具體的市場(chǎng)表現(xiàn)則反應(yīng)為，先是頭部企業(yè)價(jià)值發(fā)現(xiàn)、估值抬升，隨后超前納入樂(lè)觀成長(zhǎng)預(yù)期、板塊估值持續(xù)上行，最后預(yù)期理性回歸、估值整體下行。

(相關(guān)資料圖)

站在當(dāng)下，物業(yè)板塊隨著上一輪周期接近尾聲，在基本面與認(rèn)知拐點(diǎn)下，行業(yè)顯露出了其長(zhǎng)期投資的深層邏輯。板塊“輕資產(chǎn)、現(xiàn)金?！钡膬?yōu)良財(cái)務(wù)屬性，以及“大行業(yè)、小公司”的長(zhǎng)期成長(zhǎng)通道，成為了選股的邏輯之一。

在此之中，筆者關(guān)注到康橋悅生活于8月25日發(fā)布了其中期業(yè)績(jī)，報(bào)告顯示公司合約建筑面積和在管面積均實(shí)現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，核心的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)也同比大幅增長(zhǎng)。站在當(dāng)前時(shí)間點(diǎn)，我們不妨對(duì)其進(jìn)行深入研究以分析其價(jià)值。

規(guī)模大幅增長(zhǎng)，第三方外拓顯露實(shí)力

不同行業(yè)由于業(yè)務(wù)模式的不同，在成長(zhǎng)性釋放上往往也有不同的方式和表現(xiàn)，就物管行業(yè)而言，其成長(zhǎng)性的釋放往往需要著重關(guān)注其管理規(guī)模。

具體而言，物管公司的管理規(guī)模提升，主要在于兩個(gè)方面，其一是背靠關(guān)聯(lián)公司的資源補(bǔ)充，其二是拓展獨(dú)立第三方業(yè)務(wù)，則主要依靠第三方競(jìng)標(biāo)和收并購(gòu)。

悅生活在管理規(guī)模上一直穩(wěn)步增長(zhǎng)，截至2022年上半年，公司的物業(yè)管理服務(wù)合約建筑面積為約6110萬(wàn)平方米，較2021年約4440萬(wàn)平方米，大幅增長(zhǎng)37.7%。在管建筑面積為約2950萬(wàn)平方米，較2021年約1990萬(wàn)平方米大幅增長(zhǎng)48.4%。

不難看出，悅生活在過(guò)去的半年，其在規(guī)模擴(kuò)張上實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，目前公司業(yè)務(wù)涵蓋全國(guó)8個(gè)省31座城市，在管項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到199個(gè)。合約和在管面積的大幅提升意味著接下來(lái)公司業(yè)績(jī)的成長(zhǎng)性與確定性，同時(shí)對(duì)于聚焦于長(zhǎng)期投資邏輯的物業(yè)股，規(guī)模的擴(kuò)大意味著其長(zhǎng)期投資價(jià)值的上升。

物管企業(yè)的管理規(guī)模增長(zhǎng)途徑中，外拓更顯重要，因其能體現(xiàn)物企的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，也是市場(chǎng)更為關(guān)注的要點(diǎn)之一。

就悅生活而言，公司在外拓能力上取得了不俗表現(xiàn)。報(bào)告期內(nèi)，公司來(lái)自第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商的合約建筑面積約為4870萬(wàn)平方米，占總合約面積的79.6%。同時(shí)來(lái)自第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商的在管建筑面積約為2290萬(wàn)平方米，占比77.5%。

可以看到，在規(guī)?？焖贁U(kuò)張的過(guò)程中，悅生活來(lái)自第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商的合約和在管建筑面積占比較高。這充分說(shuō)明三個(gè)事實(shí)，一是公司外拓能力優(yōu)秀，在行業(yè)整體面臨較大挑戰(zhàn)時(shí)，依舊實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的大幅擴(kuò)大；二是公司品牌力和服務(wù)力優(yōu)秀，因?yàn)橹挥袀涫苁袌?chǎng)認(rèn)可的服務(wù)和品牌，才能支撐其優(yōu)秀的外拓能力；三是公司長(zhǎng)期成長(zhǎng)有所保障，規(guī)模的擴(kuò)張是物業(yè)企業(yè)后續(xù)一切業(yè)務(wù)開(kāi)展的基礎(chǔ)，唯有持續(xù)擴(kuò)張規(guī)模才能夯實(shí)其基本面。

值得一提的是，從報(bào)表中可以看到，悅生活的非住宅類(lèi)物業(yè)的在管面積同比大增了61.6%，達(dá)到390萬(wàn)平方米，其中來(lái)自第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商的占比更是高達(dá)98.4%。

在過(guò)去的半年里，除了持續(xù)深耕住宅物業(yè)賽道外，悅生活還不斷強(qiáng)化其非住宅業(yè)態(tài)的布局。其打造主要服務(wù)于寫(xiě)字樓、商業(yè)和產(chǎn)業(yè)園的“悅商管”服務(wù)，目前已經(jīng)服務(wù)的項(xiàng)目已包括漢威科技產(chǎn)業(yè)園、榮電集團(tuán)智能科技產(chǎn)業(yè)園、一川物流園、二砂文創(chuàng)園等，涵蓋工業(yè)、文創(chuàng)、醫(yī)療、物流、科技等多種細(xì)分類(lèi)型。

基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入大增，長(zhǎng)期邏輯顯現(xiàn)

規(guī)模的快速增長(zhǎng)最直觀的體現(xiàn)就是收入和利潤(rùn)的增長(zhǎng)，隨著規(guī)模擴(kuò)張的加速，當(dāng)前悅生活的營(yíng)收和凈利的增長(zhǎng)已經(jīng)顯現(xiàn)趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年公司四大業(yè)務(wù)中，物業(yè)管理服務(wù)收入約人民幣2.243億元，占總收入60.3%，較2021年同期增長(zhǎng)38.0%；非業(yè)主增值服務(wù)收入約7879.8萬(wàn)元，占總收入21.2%；社區(qū)增值服務(wù)收入約5922萬(wàn)元，占總收入15.9%；城市服務(wù)收入約969.8萬(wàn)元，占總收入2.6%。

不難看出，在總收入維持穩(wěn)健的同時(shí)，悅生活的基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)的占比在不斷提升。物業(yè)股作為長(zhǎng)期投資的優(yōu)先板塊之一，其中一大原因就是其物業(yè)服務(wù)具有長(zhǎng)續(xù)性，商業(yè)模式穩(wěn)定。因此基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入與占比均不斷提升的公司，將會(huì)是市場(chǎng)青睞的對(duì)象。

從利潤(rùn)增速來(lái)看，2022年上半年，悅生活凈利潤(rùn)達(dá)到5669.3萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)3.5%。同樣從各分部業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)來(lái)看，可以看到其物業(yè)管理服務(wù)2022年上半年的毛利為5228.2萬(wàn)元，同比上升47.5%。可見(jiàn)公司不斷加強(qiáng)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的盈利能力，夯實(shí)了長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展能力，再次驗(yàn)證了物業(yè)股長(zhǎng)期投資的邏輯。

從毛利率和凈利率來(lái)看，物管企業(yè)的一大投資邏輯就是其作為長(zhǎng)期標(biāo)的的穩(wěn)定性，因而毛利率及凈利率的穩(wěn)定性和確定性尤為關(guān)鍵。

悅生活當(dāng)前的凈利率為15.2%，較去年同期增長(zhǎng)1.4個(gè)百分點(diǎn)，凈利率保持穩(wěn)定。報(bào)告期內(nèi)毛利率為28.4%，小幅上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中物業(yè)管理服務(wù)的毛利率為23.3%，較去年上升1.5個(gè)百分點(diǎn)。

可以看到，穩(wěn)定的基礎(chǔ)物管服務(wù)利潤(rùn)率，一方面說(shuō)明公司此項(xiàng)業(yè)務(wù)已經(jīng)十分成熟，其后續(xù)的增長(zhǎng)更多來(lái)源于規(guī)模擴(kuò)張，這一點(diǎn)結(jié)合前文所述的規(guī)模增長(zhǎng)，更能看出公司的長(zhǎng)期潛力；另一方面由于基礎(chǔ)物管服務(wù)是價(jià)值周期較長(zhǎng)的業(yè)務(wù)，因此，基礎(chǔ)物管服務(wù)利潤(rùn)率的穩(wěn)定是公司長(zhǎng)期價(jià)值的保證。

綜合而言，物業(yè)管理服務(wù)作為悅生活的基本盤(pán)和壓艙石，同時(shí)也是公司持續(xù)發(fā)展的主要推動(dòng)因素。公司憑借多年錘煉的品牌、人才管理模式、資金及客戶(hù)資源等原始，不斷引入先進(jìn)的物業(yè)管理理念，使公司能持續(xù)引領(lǐng)行業(yè)。

潛在企業(yè)形態(tài)升級(jí)，探索增長(zhǎng)新空間

在明確了公司核心業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期價(jià)值之后，我們進(jìn)一步探討公司存在的潛在企業(yè)形態(tài)升級(jí)。從長(zhǎng)期來(lái)看，物管企業(yè)為了更好地實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的增長(zhǎng)，一方面可以拓展多元服務(wù)，以提升公司的盈利范圍和空間，一方面也可以通過(guò)科技賦能，提升管理效率和水平，解放人力用于更有“溫度”的服務(wù)。

聚焦到悅生活來(lái)看，公司的城市服務(wù)業(yè)務(wù)在2022年上半年錄得收入969.8萬(wàn)元。值得注意的是，去年同期時(shí)，公司此業(yè)務(wù)尚未取得收入，在短短一年時(shí)間里，悅生活成功擴(kuò)展此業(yè)務(wù)，再次證明其優(yōu)秀的成長(zhǎng)屬性。

目前公司的城市服務(wù)業(yè)務(wù)涵蓋了軌道交通、城市環(huán)衛(wèi)等類(lèi)型，在管項(xiàng)目包括鄭州地鐵一號(hào)線(xiàn)、城郊鐵路一期二期、周口扶溝環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目等。隨著城市服務(wù)業(yè)務(wù)的構(gòu)建完成，公司已經(jīng)形成了以“悅生活”(住宅物業(yè))、“悅商管”(非住宅物業(yè))及“悅城服”(城市服務(wù))為核心的產(chǎn)業(yè)板塊布局。

在企業(yè)形態(tài)升級(jí)的過(guò)程中，進(jìn)一步關(guān)注到悅生活在科技化和智慧化方面的布局。在保障社區(qū)基礎(chǔ)服務(wù)上，悅生活建設(shè)了全新的物業(yè)管理平臺(tái)，通過(guò)集中呼叫中心、康云優(yōu)家小程序、APP與服務(wù)工單中心的全面貫通，實(shí)現(xiàn)更加便捷快速地響應(yīng)客戶(hù)各類(lèi)訴求，自上線(xiàn)以來(lái)，平臺(tái)月均受理服務(wù)請(qǐng)求工單10余萬(wàn)件，服務(wù)響應(yīng)及時(shí)率高達(dá)99%，完工及時(shí)率高達(dá)98%。

可以說(shuō)，悅生活已經(jīng)依托其智慧科技平臺(tái)，成功邁入了物業(yè)企業(yè)科技管理的新階段，擺脫了傳統(tǒng)需要大量人力的管理模式。

此外，在科技生態(tài)平臺(tái)下，悅生活還能夠充分發(fā)掘并滿(mǎn)足客戶(hù)生活需求，包括智慧養(yǎng)老、托幼服務(wù)、社區(qū)電商、智慧停車(chē)等等。通過(guò)依托物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等前沿應(yīng)用進(jìn)行場(chǎng)景探索，悅生活形成了新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)曲線(xiàn)。

小結(jié)

從行業(yè)全局來(lái)看，物業(yè)管理賽道的成長(zhǎng)的確定性也正是基于規(guī)模的擴(kuò)張與對(duì)多元服務(wù)市場(chǎng)的開(kāi)拓，如若聚焦到物管企業(yè)自身，其核心物業(yè)服務(wù)的穩(wěn)健增長(zhǎng)，構(gòu)建的專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)和協(xié)同生態(tài)，將更能體現(xiàn)核心競(jìng)爭(zhēng)力以及企業(yè)間差異性機(jī)會(huì)。

以此來(lái)看悅生活，公司核心的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)始終保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，合約建筑面積和在管建筑面積保持穩(wěn)健且高速的增長(zhǎng)勢(shì)頭，很好地契合了物業(yè)股長(zhǎng)期投資的邏輯。在業(yè)績(jī)公布后，公司在行業(yè)中的成長(zhǎng)性及核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)得到確認(rèn)，可持續(xù)的增長(zhǎng)及盈利能力對(duì)投資者具備吸引，估值可看高一線(xiàn)。

關(guān)鍵詞： 在管面積大增48 4% 如何看康橋悅生活(2205 HK)長(zhǎng)期價(jià)值