1、物業(yè)板塊的估值拐點已至?
2022年走過上半程,對于物業(yè)板塊而言,關(guān)聯(lián)方房企雷聲不斷的陰影對物企形成壓制,資本市場表現(xiàn)頗為暗淡。
(相關(guān)資料圖)
殊不知,市場悲觀情緒蔓延的背后卻忽略這個行業(yè),應(yīng)該是一個穩(wěn)定現(xiàn)金流,具備抗周期能力的賽道。當(dāng)下低估值的背后受困于整個房地產(chǎn)的艱難,但黑暗的日子終究會過去,屆時一旦市場認知迎來逆轉(zhuǎn)必然帶來的將是巨大的估值修復(fù)機遇。
(來源:ifnd)
站在當(dāng)下時點來看,伴隨政策力度的加大,房企紓困基金項目的落地、超預(yù)期的降息動作等等,一系列好跡象的出現(xiàn)或?qū)⒔o行業(yè)估值反轉(zhuǎn)的契機。以此再來挖掘行業(yè)中的投資機會,筆者認為那些能夠展現(xiàn)出良好抗風(fēng)險能力,同時能夠擺脫關(guān)聯(lián)房企依賴的物企或?qū)⑹俏锕馨鍓K資金青睞的重要方向所在。
而近期公布中期成績單的合景悠活(3913.HK)或是一個不容忽視的觀察樣本。
2、如何看待合景悠活跨周期成長能力?
從合景悠活交出的中報來看,上半年公司實現(xiàn)收入20.64億元同比增長68.0%,實現(xiàn)毛利6.22億元,歸母凈利潤3.14億元,實現(xiàn)每股股東應(yīng)占盈利0.16元。不難看到,在復(fù)雜的內(nèi)外部環(huán)境下,合景悠活仍然交出了一份表現(xiàn)可圈可點的中期業(yè)績報,展現(xiàn)了較強的逆境生長能力。
在筆者看來,合景悠活不論是在綜合實力及成長性和抗風(fēng)險能力上都有著明顯優(yōu)勢,這也決定了公司是行業(yè)具備跨周期可持續(xù)發(fā)展的物企之一。在此不妨圍繞公司的規(guī)模體量和服務(wù)力,經(jīng)營業(yè)態(tài)以及外拓能力、數(shù)字化運營和生態(tài)圈打造等幾個方面并結(jié)合財報最新情況具體來探討。
a· 規(guī)模與服務(wù)力領(lǐng)先
合景悠活在行業(yè)深耕20多年,公司布局區(qū)域涵蓋粵港澳大灣區(qū)、長三角地區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟圈、中西部地區(qū)等核心經(jīng)濟地帶,其管理規(guī)模在行業(yè)領(lǐng)先。截止2022年上半年,合景悠活已進駐全國22個省、自治區(qū)與直轄市的147個城市,在管面積及合約面積分別達2.14億平方米及2.86億平方米。
過去半年公司合約面積和在管面積繼續(xù)保持了穩(wěn)步增長,其中住宅物業(yè)管理方面,通過出色的住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和品牌影響力,獲得了運河南苑及和道華庭等優(yōu)質(zhì)住宅項目。截至上半年,公司合約面積和在管面積分別達到1.48億平方米和1.01億平方米。非住宅物業(yè)管理上,公司亦相繼獲得了禺山大道辦公樓、于都縣人民醫(yī)院、上海工商信息學(xué)校及大良重點區(qū)域環(huán)保降塵等優(yōu)質(zhì)項目。截至上半年,合約建筑面積及在管面積分別達1.38億平方米和1.13億平米,同比增長80.7%和66.5%。
規(guī)??觳教嵘谋澈箅x不開公司高品質(zhì)的服務(wù)能力,而這也是合景悠活能夠在行業(yè)中歷經(jīng)周期的根本所在。
實際上,物業(yè)管理的本質(zhì)便是提供服務(wù),合景悠活始終將其作為核心發(fā)力點所在。在長期經(jīng)營過程中,公司堅持以客戶為中心,不斷持續(xù)提升服務(wù)力,致力于為業(yè)主提供生活、購物、工作全方位的優(yōu)質(zhì)體驗。
得益于此,合景悠活服務(wù)力也得到了市場及業(yè)主各方的廣泛的認可,而這也直接體現(xiàn)在其所獲得行業(yè)大獎上。如在今年4月,觀點指數(shù)研究院獨家發(fā)布“卓越指數(shù)·2022物業(yè)服務(wù)年度卓越表現(xiàn)”,合景悠活排名行業(yè)前八。此外,在非住宅物業(yè)服務(wù)上,公司服務(wù)力更是排名居前,在中指研究院發(fā)布的2022中國物業(yè)服務(wù)上市公司非住宅物業(yè)服務(wù)TOP10中位居第三名。
(來源:觀點指數(shù))
在筆者看來,在高品質(zhì)的服務(wù)力上,合景悠活不僅能夠保持既有項目的穩(wěn)定,夯實底層根基,同時也將有更強勁的外拓動力,并具備市場議價能力,也將有機會進一步承接中高端項目,實現(xiàn)有規(guī)模有質(zhì)量的增長。
b· 全業(yè)態(tài)全生態(tài)布局夯實發(fā)展根基及抗風(fēng)險能力
作為一家綜合實力強大的綜合性物業(yè)管理服務(wù)提供商,合景悠活已經(jīng)建成了一個業(yè)態(tài)多元、層次豐富的、區(qū)域均衡布局的經(jīng)營格局體系。有著多元化的品牌矩陣和全業(yè)態(tài)的覆蓋能力,實現(xiàn)對住宅、購物中心、寫字樓、學(xué)校、醫(yī)院、公建、產(chǎn)業(yè)園等全業(yè)態(tài)布局。
結(jié)合經(jīng)營數(shù)據(jù)來看,公司優(yōu)勢區(qū)域密度持續(xù)提升,各業(yè)態(tài)布局表現(xiàn)均衡。截止今年上半年,合景悠活住宅與非住比例為47:53,其中,住宅物業(yè)管理面積占比47%;公建業(yè)務(wù)管理面積占比27%;城市服務(wù)管理面積占比18%;商業(yè)物業(yè)及運營管理面積占比8%。
從行業(yè)發(fā)展趨勢來看,物管行業(yè)已經(jīng)從單一的住宅服務(wù)擴展到不動產(chǎn)的所有領(lǐng)域的服務(wù),從狹義的小區(qū)服務(wù)走向廣義的城市服務(wù)?;诖耍暇坝苹钅軌?qū)崿F(xiàn)多業(yè)態(tài)的協(xié)同發(fā)展,不僅展現(xiàn)出其強大的市場洞察能力,深諳行業(yè)發(fā)展趨勢,同時也將令其捉住更大的市場機遇。相比于住宅業(yè)態(tài),實際上非住宅業(yè)態(tài)更是一片前景廣闊的藍海市場。此前中泰證券數(shù)據(jù)顯示,基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)方面,預(yù)計至2025年,住宅與非住宅業(yè)態(tài)市場規(guī)模合計超1.2萬億元。城市服務(wù)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)在toG端的延伸,遠期市場空間有望破萬億。
值得一提的是合景悠活當(dāng)前也在由全業(yè)態(tài)到全生態(tài)的方向積極拓展,這也意味著,公司還將進一步整合各業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的資源,實現(xiàn)生態(tài)圈的打造,全方位賦能公司既有業(yè)務(wù)生態(tài)的繁榮與發(fā)展。
而憑借多元化、全生態(tài)的服務(wù)實力公司也將有助于牢牢掌握市場核心資源,得到市場的溢價機會,并具備進一步提升市場份額的潛能,不斷打開成長空間。
此外分散業(yè)態(tài)布局意味著多元化的收入來源,產(chǎn)業(yè)鏈上下游的貫通與整合意味著更強的把控能力,借此也將進一步夯實公司整體的抗風(fēng)險根基。
c· 強外拓能力釋放成長潛能
強大的外拓實力亦是物管企業(yè)獨立性提升的重要表現(xiàn),這也是物管企業(yè)在資本市場獲得估值提升的關(guān)鍵。
從合景悠活數(shù)據(jù)來看,截止2022年中期末,公司第三方項目的管理面積達1.89億平方米,在管面積占比達88.2%。根據(jù)此前,貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,其統(tǒng)計有披露第三方在管規(guī)模的32家物企,平均第三方系在管規(guī)模占比僅為50.8%。而縱觀整個行業(yè),第三方在管面積占比能夠超過80%的更是寥寥無幾。
此外反映在收入端來看,近年來,公司物業(yè)管理費收入結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化,截止今年上半年,來自關(guān)聯(lián)方的占比已經(jīng)僅只有23%,獨立性獲得質(zhì)的飛躍。
(來源:公司資料)
上半年公司繼續(xù)推進外拓,新增項目334個,新增外拓合約面積1400萬平方米,其中公司在外拓面積中非住宅面積占比亦不斷提升,反映公司多業(yè)態(tài)布局下齊頭并進的良好發(fā)展態(tài)勢。
優(yōu)異的市場外拓能力代表著市場對公司服務(wù)品質(zhì)及品牌的認可,同時亦能看到,公司在外拓上也始終秉持著有品質(zhì)的規(guī)模體量擴張,上半年外拓項目中一二線城市占比達到51%。 公司重點開拓經(jīng)濟活躍,平均物業(yè)費單價高的城市項目,同時也對盈利能力不佳的項目進行優(yōu)化調(diào)整,以此不斷提升整體的經(jīng)營效率,實現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展。
d· 數(shù)字化運營提質(zhì)增效,生態(tài)圈打造開辟新增長曲線
物業(yè)行業(yè)具有明顯的勞動密集型特征,因此圍繞數(shù)字化發(fā)力,是物管企業(yè)降本增效的重要路徑所在。合景悠活在發(fā)展中高度重視科技對既有業(yè)務(wù)生態(tài)的賦能,2022年更是被其視作深化數(shù)字化轉(zhuǎn)型,重塑價值鏈的數(shù)智年。
公司對行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型有著其獨到的理解,如在物業(yè)成本上表面來看是人工成本高,但實質(zhì)上是物企服務(wù)過程中低效率帶來信息流流轉(zhuǎn)成本過高,為此,公司將過往所有的服務(wù)和設(shè)備管理都凝結(jié)為工單,讓工單零成本運轉(zhuǎn)實現(xiàn)物企真正的降本增效。
按照公司的規(guī)劃,其數(shù)字化之路被分成了三個階段,第一階段,在年內(nèi)快速完成整個基于業(yè)財稅一體化、DHR、工單自動快速流轉(zhuǎn)體系,和業(yè)財稅一體化系統(tǒng)。第二階段,持續(xù)在物聯(lián)網(wǎng)、IOT上投入,圍繞車管系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施管理系統(tǒng),圍繞品質(zhì)管控和受控等進一步優(yōu)化與升級。第三階段,圍繞社區(qū)增值業(yè)務(wù),進一步加大數(shù)字重生投入,以數(shù)字協(xié)同將構(gòu)建全新生態(tài)。
換言之,合景悠活要做的正是構(gòu)建一個前端更前,后端更后、更加集約高效的物業(yè)管理生態(tài)。從前端來看,通過萬物互聯(lián)的方式,所有服務(wù)進入受控狀態(tài),在信息零成本流轉(zhuǎn)中,實現(xiàn)對業(yè)主服務(wù)需求的高效洞察、快速響應(yīng)、以及安全記錄等,形成服務(wù)閉環(huán)。從后端來看,通過數(shù)字化能力,構(gòu)建一體化管理系統(tǒng),包括設(shè)備設(shè)施管理平臺、車管平臺、品質(zhì)管理平臺以及共享服務(wù)管控平臺,實現(xiàn)整個物業(yè)服務(wù)生態(tài)的重塑,達到集約高效的管理。
基于數(shù)字化建設(shè),公司不僅提升企業(yè)經(jīng)營效率,同時一系列高科技產(chǎn)品與服務(wù)的應(yīng)用也進一步提升了客戶的體驗感,帶來了更高品質(zhì)的服務(wù),極大地增強了客戶粘性。此外,公司的數(shù)字化實踐,還將有機會實現(xiàn)對外輸出,賦能行業(yè)發(fā)展,并以此開辟新的業(yè)績增長點,進一步釋放成長潛能。
3、結(jié)尾
在經(jīng)歷了長期大幅度的回調(diào)后,物管板塊位處低位已經(jīng)成為市場共識,在此背景下,結(jié)合開頭對行業(yè)的探討,筆者認為后續(xù)板塊估值的修復(fù)行情也將是大概率事件,尤其是,當(dāng)前面對市場不確定性升溫的大環(huán)境下,物管企業(yè)的防御屬性也更強,一旦行情啟動,向上彈性也將更為可觀,基于此,在行業(yè)中應(yīng)重點關(guān)注獨立性特質(zhì)強,成長潛力大的物管企業(yè)。
結(jié)合合景悠活來看,目前公司平均市盈率不到4倍,呈現(xiàn)明顯低估態(tài)勢。同時,值得留意的是,近期南下資金亦有持續(xù)加倉之勢,草蛇灰線之中或暗示著機會。
(來源:富途行情)
關(guān)鍵詞: 物管新周期到來 合景悠活(3913 HK)如何行穩(wěn)致遠