近日，房地產(chǎn)5月份的銷售數(shù)據(jù)出爐，多家頭部公司均公布了其5月的銷售數(shù)據(jù)。從數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)5月的數(shù)據(jù)可謂是喜憂參半，和去年同期相比，依舊是出現(xiàn)了大幅的下降，但也可以看到，整個(gè)板塊開始出現(xiàn)環(huán)比上升，這意味邊際轉(zhuǎn)暖已經(jīng)出現(xiàn)。
從業(yè)內(nèi)各大企業(yè)的數(shù)據(jù)也能看出此趨勢，以剛公布5月銷售數(shù)據(jù)的龍頭碧桂園為例，雖然銷售金額與銷售面積同比均呈現(xiàn)下滑趨勢，但環(huán)比已經(jīng)出現(xiàn)明顯改善。并且碧桂園日前剛剛提呈要約回購7月到期的4.75%美元票據(jù)，而在本次償付完成后，公司年內(nèi)將無到期美元債，公司主動(dòng)管理債務(wù)，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，展現(xiàn)出了夯實(shí)的財(cái)務(wù)面。
【資料圖】
邊際轉(zhuǎn)暖現(xiàn)象顯現(xiàn)，政策面持續(xù)釋放利好
具體來看，2022年5月，30城新房銷售面積同比增速-48.26%，降幅較上月減少5.98%，環(huán)比增速11.78%，成交套數(shù)同比增速為-47.21%，降幅較上月減少6.34%，環(huán)比增速為11.59%，本月成交面積和套數(shù)同比下滑幅度均超45%，但降幅較上月減少，并且環(huán)比出現(xiàn)小幅增長，出現(xiàn)邊際企穩(wěn)跡象。
從行業(yè)整體數(shù)據(jù)不難看出，隨著政策的放松和市場情緒的轉(zhuǎn)暖，行業(yè)已經(jīng)開始轉(zhuǎn)暖。而從頭部公司的數(shù)據(jù)來看，基本面扎實(shí)的企業(yè)顯現(xiàn)出了領(lǐng)先行業(yè)的改善幅度。
在碧桂園近期公布的5月數(shù)據(jù)中，可以看到公司5月權(quán)益合同銷售額約為287.1億元人民幣，環(huán)比上升26.8%，大幅領(lǐng)先行業(yè)環(huán)比增速。同時(shí)公司權(quán)益合同銷售建筑面積也達(dá)到357萬平方米，環(huán)比上升30.3%，相比于行業(yè)整體的環(huán)比小幅提升，展現(xiàn)出了更強(qiáng)的增長韌性。
數(shù)據(jù)是最直接的表現(xiàn)，行業(yè)轉(zhuǎn)暖背后的實(shí)際驅(qū)動(dòng)因素是政策的轉(zhuǎn)向。視角拉高來看，近期國常會(huì)指出以時(shí)不我待的緊迫感推動(dòng)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策再細(xì)化再落實(shí)，確保二季度經(jīng)濟(jì)合理增長。其中房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)基座重要性，有望再一步彰顯。
再細(xì)化到行業(yè)的具體政策來看，上半年來，中央持續(xù)加大房地產(chǎn)政策的放松力度，4月29日政治局會(huì)議特別是5月上旬以來，各地加速出臺(tái)樓市寬松政策。從頻率上看，根據(jù)中指院不完全統(tǒng)計(jì)，4月已有超70城出臺(tái)調(diào)控政策111次，5月已有超80城出臺(tái)調(diào)控143次，頻率遠(yuǎn)高于Q1。
總體來看，上半年的政策放松力度是在逐漸加大的，但對比2014-2015年來看，還有充足的空間。所以展望下半年，如果延續(xù)當(dāng)前的政策面傾向，房地產(chǎn)的逐步回暖是可預(yù)期的，下半年房企的銷售端也將有更好的表現(xiàn)。
碧桂園展現(xiàn)龍頭之姿，財(cái)務(wù)面夯實(shí)堅(jiān)穩(wěn)
房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)暖之機(jī)雖已出現(xiàn)，但在當(dāng)前的背景下，市場還是普遍擔(dān)憂房企下半年銷售壓力增大。尤其是疊加上當(dāng)前融資困難的現(xiàn)狀，使得投資者更為關(guān)注房企的財(cái)務(wù)安全性，財(cái)務(wù)面夯實(shí)的企業(yè)才更有望在接下來的行業(yè)轉(zhuǎn)變中得到發(fā)展。
換句話說，當(dāng)前的市場格局正是考驗(yàn)公司核心能力的關(guān)鍵時(shí)期，能否拿到融資、償債是否順利等意味著企業(yè)能不能領(lǐng)先行業(yè)崛起，從而搶占市場先機(jī)，從競爭對手中脫穎而出。
碧桂園作為龍頭，在這方面充分展現(xiàn)了其實(shí)力。公司在5月中旬被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定進(jìn)入示范性發(fā)債序列。這代表著民營房企發(fā)債窗口開啟，監(jiān)管層向市場明確釋放了對民營房企融資的支持和鼓勵(lì)。
也正是因此，碧桂園如期完成了今年首筆境內(nèi)公司債券“22碧地01”的發(fā)行。此次發(fā)行的債券總規(guī)模為5億元，債券期限為3年期。值得注意的是，“22碧地01”是民營房企中首批帶有信用保護(hù)工具并成功發(fā)行的境內(nèi)信用債。
從根本上來說，碧桂園能獲得此信用加持，得益于其在銷售端的穩(wěn)健，正如前文所說，在行業(yè)轉(zhuǎn)暖時(shí)，碧桂園展現(xiàn)出了領(lǐng)先行業(yè)的增長。也正是因此，碧桂園得到了主要合作金融機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。
今年3月份，碧桂園先后與招商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行簽訂150億元及400億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議。
尤為值得注意的是，碧桂園在6月15日晚發(fā)布公告稱，公司對2022年7月到期的4.75%票據(jù)提呈要約回購，以票據(jù)每1000美元本金額1000美元的購買價(jià)以現(xiàn)金購買其任何及全部尚未贖回票據(jù)。
圖：碧桂園公告
資料來源：公司公告，格隆匯整理
從債務(wù)管理的角度來看，開展要約回購是更具效率、更為透明的主動(dòng)債務(wù)管理方式，有助于公司進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。同時(shí)，此舉也能提振投資者對行業(yè)以及優(yōu)質(zhì)民營房企的信心。在當(dāng)前市場對于房企償債能力較為關(guān)注之時(shí)，碧桂園展現(xiàn)出了優(yōu)秀的償債能力，起到了很好的標(biāo)桿作用。
夯實(shí)的財(cái)務(wù)面意味著更好的成長性，同時(shí)也讓碧桂園得到了國外投行和國內(nèi)主要券商的持續(xù)看好。摩根大通在4月份已將碧桂園的投資評級由中性上調(diào)至增持。此前,摩根大通表示認(rèn)可公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)低，是能夠在本輪調(diào)控周期中繼續(xù)發(fā)展下去的開發(fā)商。
申萬宏源則在5月份最新的報(bào)告中認(rèn)為，預(yù)計(jì)地產(chǎn)行業(yè)供需兩端政策修復(fù)有望加速推進(jìn)，并將推動(dòng)行業(yè)格局優(yōu)化，集中度再提升，優(yōu)質(zhì)房企有望迎來量質(zhì)雙升。
小結(jié)
綜合而言，房地產(chǎn)雖然依舊處于困難時(shí)期，但行業(yè)轉(zhuǎn)變的信號(hào)已經(jīng)出現(xiàn)。無論是銷售數(shù)據(jù)的同比上升，還是政策的進(jìn)一步寬松，都在預(yù)示著行業(yè)接下來將進(jìn)入上升階段。具體到公司而言，此輪市場變革出清了很多存在一定問題的企業(yè)，也在一定程度上對大部分企業(yè)進(jìn)行了矯正，其中優(yōu)秀的企業(yè)將趁此機(jī)會(huì)確立堅(jiān)固的領(lǐng)導(dǎo)地位。
碧桂園無論是從終端的銷售數(shù)據(jù)，還是財(cái)務(wù)端的融資狀況，都在此輪調(diào)整中表現(xiàn)較好，展現(xiàn)出了龍頭企業(yè)的帶頭作用和領(lǐng)先的姿態(tài)?？梢灶A(yù)測的是，在下半年行業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)一步改善，政策加碼寬松后，公司或?qū)盐崭鄼C(jī)會(huì)。
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