最新的房地產(chǎn)刺激政策出來了，這次是專門針對剛需人群做的貨幣寬松，和過去經(jīng)常說的給中小微企業(yè)定向降準(zhǔn)很類似，而且時(shí)間在周末，地產(chǎn)板塊的投資者都在憧憬今天能夠來一個(gè)大漲。

確實(shí)，地產(chǎn)股毫無意外高開，但高開之后又出現(xiàn)快速下探，雖然最終很多地產(chǎn)股都收紅，但和預(yù)期沒法比。

憧憬的大漲沒有如期而至的背后，是地產(chǎn)股難改下行趨勢。

01

慘淡地產(chǎn)數(shù)據(jù)

或許大家都已經(jīng)習(xí)慣，地產(chǎn)政策一旦放松，房價(jià)就如坐火箭般上漲，炒房的錢就如潮水般涌來，直到2021年。

這一年，最大的殺手锏是三條紅線，這是真正的地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革，效果立竿見影——地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一整年的回調(diào)，甚至是龍頭公司都出現(xiàn)暴雷。

加上宏觀經(jīng)濟(jì)的下滑，市場對于房地產(chǎn)的預(yù)期出現(xiàn)了20年來最大的轉(zhuǎn)變。

但是，今年出于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的需要，房地產(chǎn)短期放松又成了新的市場焦點(diǎn)。只不過至今效果一般，于是才有了這次地產(chǎn)行業(yè)的“定向降準(zhǔn)”，至于這次效果如何還有待觀察，但是看看今年1-4月的地產(chǎn)數(shù)據(jù)，確實(shí)比較慘淡。

供給方面，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1—4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%；其中，住宅投資29527億元，下降2.1%。

（來源：國家統(tǒng)計(jì)局）

房屋新開工面積39739萬平方米，下降26.3%。其中，住宅新開工面積28877萬平方米，下降28.4%。房屋竣工面積20030萬平方米，下降11.9%。其中，住宅竣工面積14662萬平方米，下降11.4%。

銷售方面，1-4月份商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%；其中，住宅銷售額下降32.2%。

（來源：國家統(tǒng)計(jì)局）

資金方面，1—4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6%。其中，國內(nèi)貸款6837億元，下降24.4%；利用外資38億元，增長129.4%；自籌資金16271億元，下降5.2%；定金及預(yù)收款15357億元，下降37.0%；個(gè)人按揭貸款8037億元，下降25.1%。增速和景氣度指數(shù)都出現(xiàn)較大幅度的下滑。

（來源：國家統(tǒng)計(jì)局）

02

房企，向左還是向右

總體形勢不好，過去曾經(jīng)呼風(fēng)喚雨的地產(chǎn)龍頭，現(xiàn)在也集體步入低迷。

實(shí)際上，從去年年底至今，房地產(chǎn)調(diào)控的放松信號(hào)很多。但從結(jié)果上看和預(yù)期還存在一定的差距，加上現(xiàn)在穩(wěn)增長任務(wù)比較繁重，繼續(xù)出臺(tái)刺激地產(chǎn)的政策以確保全年穩(wěn)增長任務(wù)的完成，可以理解。

但問題在于，此次的貨幣刺激政策只針對剛需，屬于非常精準(zhǔn)的手法，在一部分人的愿望（全面刺激）落空的同時(shí)，也說明“房住不炒”始終是上頭對房地產(chǎn)發(fā)展最大的戰(zhàn)略方向，保持定力、不飲鴆止渴也始終是未來很長時(shí)間地產(chǎn)政策制定的總方針。

今天地產(chǎn)股沒見普遍性的大漲，其實(shí)還是在于市場對于此次精準(zhǔn)貨幣政策能在多大程度上刺激地產(chǎn)公司的銷售，還存在不確定性。這種不確定性主要來自兩個(gè)方面。

第一，既然此次刺激是針對剛需，那就說明投資性的購買力不要打貨幣寬松的主意了，因?yàn)楸緛頉]打算給你一份。

剛需性需求和投資性需求究竟各占地產(chǎn)銷售的比例是多少，沒有一個(gè)確切的官方數(shù)據(jù)，但我們可以從銀保監(jiān)會(huì)的數(shù)據(jù)中尋找到一些線索。也有券商專門做過測算，最后的結(jié)論是各占4成左右，且不說這個(gè)數(shù)據(jù)正不正確、合不合理，如果屬實(shí)，那說明簡單地刺激剛需，其實(shí)對于房企整體業(yè)績的提升有限，因?yàn)閯傂栀彿康脑鏊伲瑩Q算到總體，至少得打個(gè)五折。另一個(gè)數(shù)據(jù)或更有指導(dǎo)意義，那就是剛需占比從2016年的6成將至4成，投資性需求卻從1成4上升至4成。

這說明，剛需在過去這么多年的房地產(chǎn)飛速發(fā)展中，其實(shí)已經(jīng)得到很大的滿足，房子畢竟是非常大宗的耐用品，復(fù)購率非常低，這也跟民眾的感受相一致，越到后面，越多的買房人，純粹只是在炒房。

第二，投資性需求和剛需性需求的邏輯有很大的差別，一個(gè)是以房價(jià)上漲為核心考慮，比如投資收益要為正，另一個(gè)則是以現(xiàn)實(shí)需求為核心考慮，比如結(jié)婚、戶口、小孩升學(xué)，剛需性對價(jià)格的敏感度要相對低，投資性則完全相反。既然此次刺激沒有算投資性需求一份，那投資性需求就有繼續(xù)萎縮的可能性，而且退一步講，即使給投資性需求算上一份，投資方也要有房價(jià)不斷上漲的預(yù)期，否則，人家同樣不會(huì)掏錢。

一邊在提振，一邊在萎縮，到底那邊快一點(diǎn)，還得看后面房企交出來的銷售數(shù)據(jù)，但可以肯定的是，市場都喜歡有全局性大漲預(yù)期，而現(xiàn)在這種此消彼長的情況，投射到股價(jià)上，沒有預(yù)期中的超然表現(xiàn)，也就顯得情理之中了。

03

地產(chǎn)后市，樂觀？悲觀？

今年的經(jīng)濟(jì)總?cè)蝿?wù)，就是三個(gè)字--穩(wěn)增長，具體說就是保5.5%的GDP增速。

作為過去多年行之有效的托經(jīng)濟(jì)以及刺激經(jīng)濟(jì)的重要手段，房地產(chǎn)不管如何被人詬病，都會(huì)被上頭給予厚望，從這幾個(gè)月密集出臺(tái)的放松政策就可見一斑。

但是，房地產(chǎn)基本也不可能回到過去蒙眼狂奔的年代，行業(yè)需求高峰已過，本身動(dòng)能邊際遞減也已經(jīng)是事實(shí)。

在上個(gè)月，就有傳言，某位重量級(jí)經(jīng)濟(jì)部門的官員提交的刺激房地產(chǎn)提案被最高層否決，其實(shí)在回過頭去看地產(chǎn)行業(yè)以及地產(chǎn)政策20多年的變化，底層邏輯很簡單，如果再次大規(guī)模

刺激，短期內(nèi)對于經(jīng)濟(jì)的提振是明顯的，但必須的配套為大放水，在現(xiàn)在這種內(nèi)外形勢下，中國還有大規(guī)模放水的操作空間嗎？

顯然已經(jīng)不具備。

外圍的美國、歐洲都在持續(xù)收水，人民幣匯率近日又出現(xiàn)貶值，再次大規(guī)模放水，即意味著人民幣更大幅度地貶值，最后因?yàn)橘H值而收獲的那點(diǎn)出口紅利，就無法彌補(bǔ)其他方面的損失，傷不起。

從最近的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策來看，最大的特點(diǎn)就是更為精準(zhǔn)地解決問題，房企存在債務(wù)違約，就適當(dāng)放開房企的融資渠道，購買力下滑太快，就刺激一下剛需客，給他們“定向降準(zhǔn)”，某一些民營房企存在破產(chǎn)可能性，就尋思著讓央企過去接一下盤。

當(dāng)然，也不排除如果已經(jīng)出臺(tái)的政策如果還是見效不大，會(huì)不會(huì)繼續(xù)把口開大一點(diǎn)，甚至給投資性需求一些好的預(yù)期，但我想這種可能性即使有也不要寄予太大希望。

因此，對于地產(chǎn)股的投資，還是要注意短期趨勢和長期趨勢的矛盾點(diǎn)?，F(xiàn)在的地產(chǎn)股上漲，都是基于政策的預(yù)期變化，以萬科為例，三月份也曾經(jīng)因?yàn)檎哳A(yù)期的變化觸底反彈，最大的反彈幅度有50%之多。

（來源：格隆匯）

然而，在股價(jià)觸及21元高位的時(shí)候，又掉頭向下，除了宏觀環(huán)境沒有變好之外，最主要的還是自身銷售數(shù)據(jù)的下滑，換句話說，投資可以看預(yù)期，但最終都需要落腳于業(yè)績，預(yù)期再好，如果最后交不出符合預(yù)期的業(yè)績，股價(jià)也會(huì)大幅回調(diào)，何況是一個(gè)處在下滑的大方向上的行業(yè)。

一句話總結(jié)，那就是刺激救了剛需，但救不了股價(jià)。

投資，從大的方向看，順勢而為很重要，在一個(gè)處在長期增長的賽道上，即使中間跌宕起伏，都不用過于擔(dān)心，因?yàn)橹灰镜米?，時(shí)間都會(huì)給予饋贈(zèng)，相反，如果處在一個(gè)飽和甚至衰退的賽道上，現(xiàn)在日子不管過得多好，最終都難以避免下行的命運(yùn)。

作為地產(chǎn)股的投資者，短期看還是炒政策、炒消息面為主，見好就好，落袋為安才是王道，千萬不要把短炒，最后把自己炒成長期股東，因?yàn)檫@種長期股東，會(huì)很難過。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)股反彈 見好就收