日前，萬達(dá)商管在港交所官網(wǎng)更新了招股書。
作為行業(yè)內(nèi)的頭部玩家，萬達(dá)商管的一舉一動(dòng)總是免不了掀起一番熱議，投資者不禁關(guān)心：此次再度沖刺港股的萬達(dá)商管有何新的投資亮點(diǎn)？
就此，筆者翻閱了更新過后的招股書，發(fā)現(xiàn)招股書中的數(shù)據(jù)已經(jīng)更新至2021年年末，因而更全面、更清晰地展現(xiàn)了萬達(dá)商管的業(yè)務(wù)運(yùn)營和發(fā)展路徑。接下來將就此進(jìn)一步探討。
順利完成2021年業(yè)績對賭
首先，對于市場關(guān)注度最高的對賭協(xié)議，新版招股書給出了明確答案：“本公司2021年預(yù)估實(shí)際凈利潤已達(dá)到目標(biāo)凈利潤的要求”。在消除市場疑云的同時(shí)，也展示了萬達(dá)商管背后的底氣與實(shí)力。
根據(jù)最新招股書顯示，在去除非經(jīng)常性損益不利影響的下半年，萬達(dá)商管核心財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)異：2021年下半年，萬達(dá)商管實(shí)現(xiàn)收入128.4億元，較2021年上半年的106.4億元增長20.8%；實(shí)現(xiàn)60.1億元，較2021年上半年的45.1億元增長33.1%；實(shí)現(xiàn)凈利潤28.6億元，較2021年上半年的6.6億元增長335.8%。
整體來看，萬達(dá)商管2021年全年?duì)I收利潤盈利指標(biāo)較上半年穩(wěn)步提升，且向后看，隨著經(jīng)營模式的調(diào)整完成，其大概率將持續(xù)保持穩(wěn)定且出色的盈利能力。
業(yè)績向好經(jīng)營規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大
一方面，當(dāng)前市場對于物管行業(yè)的評判，始終離不開以規(guī)模大小論英雄。就商管賽道而言，萬達(dá)商管毫無疑問占據(jù)了絕對有利的生態(tài)位。截至2021年年末，萬達(dá)商管總在管面積由2021年6月30日的5416.9萬平米上升到2021年底的5895.4萬平米，是國內(nèi)管理規(guī)模排名第一的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商。
（來源：公司招股書）
另一方面，萬達(dá)商管的第三方外拓能力強(qiáng)勁，收入結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，助力長期有質(zhì)量增長。
數(shù)據(jù)顯示，總在管項(xiàng)目中來自獨(dú)立第三方業(yè)主的項(xiàng)目數(shù)量達(dá)132個(gè)，占比為31.7%；總在管面積中來自獨(dú)立第三方業(yè)主的項(xiàng)目在管面積達(dá)1644.8萬平米，占比為27.9%。而在儲備項(xiàng)目中，更是有139個(gè)來自獨(dú)立第三方業(yè)主，占161個(gè)總儲備項(xiàng)目的86.3%。
可以看到，萬達(dá)商管出色的運(yùn)營實(shí)力和品牌影響力已經(jīng)得到了市場的反復(fù)驗(yàn)證，未來亦將獲得越來越多來自獨(dú)立第三方業(yè)主的項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的穩(wěn)步增長。
萬達(dá)商管“飛輪效應(yīng)”正在顯現(xiàn)
地產(chǎn)存量時(shí)代下，萬達(dá)商管戰(zhàn)略定位清晰，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。
結(jié)合最新版招股書的數(shù)據(jù)，筆者認(rèn)為在輕資產(chǎn)模式的指引下，萬達(dá)商管已經(jīng)形成了“強(qiáng)大品牌輸出和管理能力——>高水準(zhǔn)出租率——>合作商戶數(shù)量增加——>吸引更多合作商戶推動(dòng)業(yè)績增長”的正向循環(huán)，“飛輪效應(yīng)”逐步顯現(xiàn)。
從客戶粘性來看，萬達(dá)商管2021年底的在管廣場平均出租率高達(dá)99.3%，較上半年末的97.7%有明顯上升，保持了一貫的高水準(zhǔn)。并且在疫情反復(fù)的大背景下，萬達(dá)商管2021年全年客流量超47億，車流量約3.7億，較前期數(shù)據(jù)均有所提升，可見其比同業(yè)公司具備更高質(zhì)量的穩(wěn)態(tài)盈利能力。
從合作商戶及合作品牌數(shù)量來看，萬達(dá)商管線下商戶數(shù)量在下半年由84,666家上升至92,223家，線上商戶數(shù)量則由66,413家上升至76,933家。合作品牌數(shù)量也突破兩萬大關(guān)，達(dá)到21,071個(gè)。
值得一提的是，2022年以來，萬達(dá)商管與北京SOLANA藍(lán)色港灣北京SOLANA藍(lán)色港灣、北京五棵松卓展購物中心等項(xiàng)目的輕資產(chǎn)合作計(jì)劃已正式落地。在當(dāng)前的市場行情下，這些合作的達(dá)成充分體現(xiàn)了萬達(dá)商管在行業(yè)中集聚優(yōu)質(zhì)資源的能力，馬太效應(yīng)越發(fā)明顯。
與此同時(shí)，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略下，萬達(dá)商管也將以更穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況以及更高的資本回報(bào)率和股本回報(bào)率回饋投資者。
最新的招股書數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月末，萬達(dá)商管的資產(chǎn)負(fù)債率降至70.9%，較2021年6月末降低了9.5個(gè)百分點(diǎn)；流動(dòng)比率增至1.3，短期償債能力進(jìn)一步提升。另外，萬達(dá)商管手握充?，F(xiàn)金流，截至2021年末在手貨幣資金超過188億人民幣，可以很好地抓住未來出現(xiàn)的發(fā)展窗口期。
2021年全年，萬達(dá)商管的資產(chǎn)、股本收益指標(biāo)較上半年顯著增長，數(shù)據(jù)顯示，萬達(dá)商管的ROA、ROE由2021年上半年的3.9%、45.5%分別增長至2021年全年的10.0%、81.8%。隨著輕資產(chǎn)運(yùn)營模式優(yōu)勢不斷釋放，萬達(dá)商管的資產(chǎn)、股本回報(bào)率大概率會繼續(xù)維持在高位。
結(jié)語
作為中國唯一向獨(dú)立第三方大規(guī)模輸出管理的商業(yè)運(yùn)營公司，萬達(dá)商管的綜合實(shí)力是毋庸置疑的。同時(shí)透過最新版的招股書，也能從中窺得萬達(dá)商管自身優(yōu)勢顯著，并有望實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。
站在資本市場的角度來看，物管板塊仍處于估值修復(fù)的階段。萬達(dá)商管此次向港交所二次遞表，在為自身注入成長新動(dòng)力的同時(shí)，也將為市場再添一個(gè)稀缺的優(yōu)質(zhì)選項(xiàng)，值得投資者關(guān)注。
關(guān)鍵詞： 輕資產(chǎn)破局 看萬達(dá)商管如何領(lǐng)跑商業(yè)物管賽道
