繼力高健康生活首日收漲26%的半個月后，港股市場又迎來一支物業(yè)新股。
4月19日，年內第三支登陸港股市場的物業(yè)股——東原仁知服務(02352.HK)正式開始招股，公司擬全球發(fā)售1666.67萬股股份，其中香港發(fā)售股份166.68萬股，國際發(fā)售股份1499.99萬股，另有250.00萬股超額配股權；另外，招股價區(qū)間為11.90-15.40港元，招股期截至4月22日，預計將于4月29日上市。
招股書顯示，東原仁知服務多項核心指標增長強勁，盈利能力尤其亮眼。2019-2021年期間，東原仁知服務凈利潤由0.26億元快速增長至1.3億元，翻了五倍左右。
實際上，近段時間以來港交所對于物業(yè)股上市的把控嚴格，多數(shù)物企上市進度緩慢，折戟港股也并不少見。那么，其為何能成為近期成功登上港交所的少數(shù)物企之一？投資者會愿意為其“買單”嗎？
一、后疫情時代，物管行業(yè)邁入發(fā)展新周期
從歷史的后視鏡來看，2021年或會是整個物管行業(yè)的一個關鍵時間節(jié)點。
2021年下半年以來，受累于政策對房地產行業(yè)的調整，物業(yè)股的二級市場走勢一改前期扶搖直上的走勢，上市物業(yè)公司股價均出現(xiàn)不同程度的回落。然而，回歸至行業(yè)的基本屬性，不難發(fā)現(xiàn)物業(yè)股的內在價值并未改變。
一方面，從市場空間來看，城鎮(zhèn)化率的提高直接催生城鎮(zhèn)存量房市場與物業(yè)管理經營規(guī)模的持續(xù)擴大。聚焦東原仁知服務重點深耕的西南地區(qū)和長三角地區(qū)，根據(jù)中指研究院的預測，2025年中國西南地區(qū)及長三角地區(qū)的總在管建筑面積將分別達到約45.9億平方米及71.5億平方米，這也意味著東原仁知服務具有廣闊的發(fā)展空間。
（來源：公司招股書）
另一方面，經過數(shù)十年的發(fā)展，物管企業(yè)在服務創(chuàng)新及業(yè)務拓展方面都有了新的突破，比如于業(yè)態(tài)方面將服務的邊界從住宅擴展至商業(yè)寫字樓、醫(yī)院學校及政府樓宇等非住宅領域。又如服務種類方面，物企能夠提供不同的小區(qū)產品及服務，挖掘住戶增值服務需求，提供高質量和多元服務。
此外，借助云應用、電子商務、大數(shù)據(jù)等信息技術，眾多物業(yè)管理公司改變了傳統(tǒng)物業(yè)低效率、勞動密集型的特征，從而實現(xiàn)降低勞工成本并提高盈利水平。
在此背景下，筆者認為物業(yè)管理行業(yè)，尤其是其中成長性好、盈利能力強、特色突出的企業(yè)仍然具備長期投資價值。
二、東原仁知服務的投資價值幾何？
就投資而言，判定一家公司的價值幾何，除了需要分析該公司所處行業(yè)賽道的市場規(guī)模，還需要探究更為本質的公司基本面質地。
首先，從管理規(guī)模來看，據(jù)招股書所示，截至2021年12月31日，東原仁知服務有325個在管物業(yè)項目，包括住宅及非住宅物業(yè)，覆蓋中國16個省、自治區(qū)及直轄市的51個城市，總在管建筑面積約為2820萬平方米，在行業(yè)中處于“中而美”的水準。
而從增速的角度來看，回顧公司近幾年的數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)東原仁知服務規(guī)模增長的成長性十分突出。報告期內，東原仁知服務的在管建筑面積于2019年、2020年及2021年12月31日分別約為1190萬平方米、2110萬平方米及2820萬平方米，年復合增長率達53.9%。
值得一提的是，根據(jù)中指研究院資料，東原仁知服務2020年的在管面積增速位列長三角地區(qū)物業(yè)服務百強企業(yè)中的第二名，這是公司快速增長的有力證明。
根據(jù)招股書顯示，東原仁知服務的在管建筑面積增量有三個來源。
其一是與關聯(lián)房企迪馬集團的業(yè)務合作，奠定了穩(wěn)定增長的良好基礎。資料顯示，截至2021年9月30日，迪馬集團擁有分別約為320萬平方米及2090萬平方米的土地儲備及總規(guī)劃建筑面積，這一部分面積將在后續(xù)陸續(xù)交付至東原仁知服務。
其二是東原仁知服務獨立獲取的第三方項目，為其快速且高質量的增長注入了強勁動能。資料顯示，來自獨立第三方的物業(yè)項目總在管建筑面積在2019年至2021年期間增加超過五倍。
其三是東原仁知服務亦在積極參與戰(zhàn)略收購及投資，不斷擴展業(yè)務規(guī)模，并由此介入更豐富多元的管理業(yè)態(tài)，從而筑高核心競爭壁壘。
據(jù)此認為，東原仁知服務的在管面積總量增長速度處在較高水平，疊加三條路徑提供源源不斷的面積增量，有望在后續(xù)構建出一條高速成長的發(fā)展曲線。
與業(yè)務規(guī)模擴大相對應的是東原仁知服務業(yè)績的高速增長。資料顯示，東原仁知服務的收益由2019年的5.59億元增加約113.4%至2021年的11.93億元；毛利則由2019年的1.33億元增長約132.8%達到3.09億元。此外，東原仁知服務的年內利潤更是從2019年的2560萬元增長409.4%達至2021年的1.30億元。
從規(guī)模和業(yè)績數(shù)據(jù)中不難看出，東原仁知服務近年來收獲了快速的成長。同時筆者注意到東原仁知服務緊隨城市更新的步伐，持續(xù)探索多元業(yè)態(tài)布局，在打造非住業(yè)態(tài)的項目上已經卓有成效，旗下?lián)碛袊H高端物業(yè)GSN、康養(yǎng)大健康服務、產業(yè)園、寫字樓等多領域的標桿項目，而這也是東原仁知服務作為成長型物企，實現(xiàn)差異化突圍的核心要義之一。
招股書數(shù)據(jù)顯示，東原仁知服務日益多元化的非住宅物業(yè)帶來顯著的業(yè)績增長，其管理的非住宅物業(yè)產生的收益由2019年的0.64億元增至2021年的2.62億元，復合年增長率高達102.8%，且這部分收益有著更高的毛利率，因而帶動整體盈利能力進一步提升。
三、三大維度解構東原仁知服務行穩(wěn)致遠的實力優(yōu)勢
進一步梳理整篇招股書，筆者認為東原仁知服務的實力優(yōu)勢明顯，有利于其在未來持續(xù)兌現(xiàn)盈利和成長性，具體體現(xiàn)在以下三個層面。
A、市場化運作能力強，經營獨立性可獲驗證
招股書顯示，2019-2021年，東原仁知服務來自獨立第三方的物業(yè)項目分別約為280萬平方米、990萬方米及1410萬平方米，約占本集團管理的總建筑面積的23.3%、47.1%及50.0%，呈現(xiàn)積極上升趨勢。反映到收入層面，同期東原仁知服務源自獨立第三方的物業(yè)項目分別貢獻約0.16億元、0.53億元以及2.68億元，營收貢獻比達6.1%、15.1%及42.6%，同樣呈現(xiàn)出顯著提升的趨勢。
因而預見，在迪馬集團提供穩(wěn)定項目來源的基礎上，東原仁知服務所具備的出色競爭力使其能在市場中持續(xù)鞏固優(yōu)勢地位，為未來擴大于行業(yè)內的市場份額提供堅實的實力保障。
B、服務品牌豐富優(yōu)質，深筑客戶粘性的護城河
服務體系和品牌定位是上市物企的軟實力，也是物企獲取市場資源的競爭力。據(jù)了解，東原仁知服務通過差異化定位戰(zhàn)略，培育起自身的獨特優(yōu)勢和競爭壁壘，有利于其強化市場領導地位。
根據(jù)招股書顯示，東原仁知服務旗下包含“原·聚場”“原管家”“東御”、“原·生活”四大品牌，能夠滿足不同的客戶群需求。具體而言，“東御”品牌包含針對住宅物業(yè)提供的物業(yè)管理服務，能根據(jù)住戶喜好提供定制服務；“原·生活”品牌則包括增值服務，旨在豐富住戶的居住體驗；“原·管家”提供的是精細、周全、個性化及多元化的物管服務；“原?聚場”則為社區(qū)生活品牌，其將“生活美學、親子互動、戲劇藝術”的概念貫徹在體系中。
豐富的品牌體系和以客為本的服務理念，使得東原仁知服務保持著優(yōu)于行業(yè)平均水準的續(xù)約率。資料顯示，2019-2021年，東原仁知服務整體續(xù)約率均接近100%，高用戶粘性驗證了高品質服務。
C、智慧物業(yè)時代，數(shù)字化賦能東原仁知服務提質增效
跟隨行業(yè)數(shù)字化發(fā)展趨勢，東原仁知服務致力實施營運數(shù)字化，踐行以客為本的理念，構建了“東驛站”移動應用程序、“i神馬東東”微信小程序以及智能社區(qū)。同時，東原仁知服務的EPR系統(tǒng)、BPM系統(tǒng)以及人力資源管理系統(tǒng)等多個系統(tǒng)共同作用，提高營運效率，確保提供一致及優(yōu)質的服務。
可以看到，東原仁知服務正在借助互聯(lián)網與數(shù)據(jù)技術，為整合資源并實現(xiàn)在管物業(yè)項目狀態(tài)數(shù)據(jù)的高效傳輸、及時且高效響應客戶需求提供科技助力。
結尾
目前來看，物業(yè)板塊在經歷了一輪沖擊之后，無論是上市熱點還是板塊估值都整體呈現(xiàn)出理性回歸的態(tài)勢。此時上市的東原仁知服務，高成長性以及多元業(yè)態(tài)布局的特征突出，顯示出較強的增長潛能，是其不容忽視的價值亮點。筆者相信，登上資本市場舞臺后，東原仁知服務將在擴大公司物業(yè)組合及業(yè)務規(guī)模方面所獲得更充足的“彈藥”，從而更好地抓住行業(yè)發(fā)展的機遇，公司上市后的表現(xiàn)值得期待。
關鍵詞： 東原仁知服務(02352 HK)上市在即高速高質量發(fā)展的成長
