近日，廣州時代控股集團(tuán)有限公司向廣州市政府發(fā)函表示，時代中國積極參與廣州市城市更新工作，在廣州市公開招商的舊村改造項(xiàng)目中，時代中國已獲取9個舊村的項(xiàng)目的合作身份。

但因受多方位政策疊加調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道受限，項(xiàng)目銷售回款顯著下滑，嚴(yán)重影響了公司現(xiàn)金流穩(wěn)定性，懇請政府能夠出門紓困解難。

具體訴求有兩方面：（1）懇請市政府支持協(xié)調(diào)退回公司從化、增城3個項(xiàng)目的舊改履約保證金；（2）懇請市政府支持協(xié)調(diào)公司黃埔區(qū)5個項(xiàng)目自由區(qū)政府指定單位或國企承接，將公司前期投入資金歸還給公

舊改項(xiàng)目情況

訴求中的3個項(xiàng)目分別是化區(qū)禾倉村、增城區(qū)城豐村和新湯村舊村改造項(xiàng)目，訴求中的5個項(xiàng)目則分別是黃埔區(qū)崗貝村、雙井村、烏石村、裕豐圍村、重崗村舊村改造項(xiàng)目。

時代中國分別在2019年3月、2020年7月和2021年10月與從化區(qū)禾倉村、增城區(qū)城豐村和新湯村簽訂項(xiàng)目合作協(xié)議，成為舊村改造項(xiàng)目的合作企業(yè)或意向合作企業(yè)，3個項(xiàng)目投入履約保證金合計3億元，累計投入資金則為4.38億元。

另外時代中國參與了黃埔區(qū)崗貝村、雙井村、烏石村、裕豐圍村、重崗村等5個舊村改造項(xiàng)目，并按照政府的要求提前啟動拆遷，目前拆遷工作已基本完成，公司支付了了高額的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，累計投入17.1億元。

上述8八項(xiàng)目前后累計投入資金共21.48億元，由于舊村改造政策不斷調(diào)整，目前3個項(xiàng)目均被暫緩實(shí)施了，5個項(xiàng)目也無法正常推進(jìn)。

舊村改造項(xiàng)目調(diào)整和變化系住建部發(fā)布的一項(xiàng)城市更新改造征求意見稿，2021年8月10日住建部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》，明確要求實(shí)施城市更新行動要嚴(yán)控大拆大建大搬遷，不大規(guī)模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，導(dǎo)致住房租賃市場供需失衡。

廣州積極響應(yīng)住建部的要求，去年10月，廣州市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)了有關(guān)開展全市城市更新項(xiàng)目核查的工作方案，聯(lián)合各區(qū)政府、市住建局、文化廣電旅游局、林業(yè)園林局對廣州市11個區(qū)、合計119個舊改項(xiàng)目，做進(jìn)一步加強(qiáng)評估和方案優(yōu)化。

廣州大批舊改項(xiàng)目因此被按下暫停鍵。

其中，黃埔區(qū)被官方點(diǎn)名批評，明確表示在舊改推進(jìn)中，黃埔區(qū)的大規(guī)?？焖俨疬w存在一定的風(fēng)險和隱患。要知道119個項(xiàng)目，分布在黃埔區(qū)的就80個，時代中國的涉及17.1億的5個項(xiàng)目也均分布在黃埔區(qū)。

2021年，時代中國實(shí)現(xiàn)436億元的收入，其中城市更新業(yè)務(wù)就貢獻(xiàn)了44億，占比達(dá)10%左右，業(yè)務(wù)主要分布在廣州和佛山兩地。

項(xiàng)目被暫停，公司就沒辦法順利推進(jìn)項(xiàng)目，也無法及時收回投入款項(xiàng)，項(xiàng)目何時再啟動仍是一個未知數(shù)。

盡管時代中國回應(yīng)外界稱，針對近期廣州市及下屬各區(qū)城市更新政策及計劃的修正及變動，公司積極與政府相關(guān)部門就個別項(xiàng)目事宜溝通新的推進(jìn)方案，這是正常的企業(yè)經(jīng)營行為。

但能看到出來，公司正臨比較大的困境，從這份函件里邊就能感受到時代中國強(qiáng)烈的危機(jī)感。

當(dāng)前困境

從函件內(nèi)容來看，時代中國當(dāng)前最擔(dān)憂是現(xiàn)金流問題，而這也是公司面臨困境的根源。

截止2021年年末，時代中國現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為147.18億元，同比減少56.1%。同時，公司一年內(nèi)應(yīng)付款項(xiàng)及票據(jù)為161.87億元，一年內(nèi)到期的借款為110.2億元，除去今年已還的25億元，年內(nèi)累計還有250億元左右需要償還。

資金仍存在較大的缺口，償債風(fēng)險比較大。

與此同時，公司經(jīng)營業(yè)績每況愈下，凈利潤連續(xù)兩年出現(xiàn)下滑，2021和2020年凈利潤分別同比下滑11.41%和3.50%。

而房企想要解決現(xiàn)金流的問題，目前主要有兩種方式，一是通過銷售回款，二是在市場上進(jìn)行融資，但目前來看，形勢都不是很樂觀。

從去年的銷售情況來看，2021年時代中國實(shí)現(xiàn)銷售金額955.9億元，僅完成1100億元銷售目標(biāo)的86.9%，同比增速下降4.8%，降幅也超過百強(qiáng)房企平均3.5%的水平。

今年一季度，時代中國共實(shí)現(xiàn)銷售額約為141.67億元，同比下降超3成。

不僅時代中國的銷售出現(xiàn)下滑，當(dāng)下整個大環(huán)境都不太樂觀。

根據(jù)國家統(tǒng)計局最新的數(shù)據(jù)，2022年1-3月份，商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；其中，住宅銷售面積下降18.6%。商品房銷售額29655億元，下降22.7%；其中，住宅銷售額下降25.6%。

雖然說國家當(dāng)前對房地產(chǎn)的態(tài)度有所放松，相關(guān)寬松的政策也還在推出，但還主要是政策預(yù)期上的樂觀，地產(chǎn)銷售端還未看到回暖跡象，后市如何，還需要時間來驗(yàn)證。

從房企融資情況，各個融資渠道的規(guī)模都出現(xiàn)比較大幅的下滑，房企融資環(huán)境依然惡劣。

從國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來看，1-3月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金38159億元，同比下降19.6%。其中，國內(nèi)貸款5525億元，下降23.5%；利用外資10億元，下降7.8%；自籌資金12395億元，下降4.8%；定金及預(yù)收款12252億元，下降31.0%；個人按揭貸款6369億元，下降18.8%。

清一色的下滑，時代中國的擔(dān)憂和懇請，也不無道理，畢竟市場上的錢太難搞了。

不過也看到了一點(diǎn)樂觀的信號。

根據(jù)人民銀行廣州分行的最新數(shù)據(jù)，廣州房地產(chǎn)開發(fā)貸款今年一季度增加579億元，擺脫了去年三、四季度以來的平穩(wěn)狀態(tài)，重新進(jìn)入增長通道。個人住房貸款一季度增加614億元，由于去年同期基數(shù)較高，今年以來疫情局部反彈，同比少增884億元；其中，3月份增加144億元，環(huán)比多增159億元。

在時代中國的銷售收入結(jié)構(gòu)中，廣州占比是最大的，去年廣州的合同銷售金額占比就達(dá)33.6%，而且從土地儲備來看，廣州的土地儲備也是最高，達(dá)22.1%。

盡管地產(chǎn)的出現(xiàn)邊際放松的態(tài)勢，但有些嚴(yán)監(jiān)管的政策還是在執(zhí)行，比如房地產(chǎn)“三條紅線”政策，就是要防止房企通過舉債無序擴(kuò)張等。

當(dāng)前，時代中國的凈負(fù)債比率為76.7%、現(xiàn)金短債比為1.9%，剔除預(yù)收賬款外的資產(chǎn)負(fù)債率為74.6%，較2020年下降了4個百分點(diǎn)，目前處于黃檔，意味著時代中國有息負(fù)債規(guī)模年增速可放款至10%。

雖然黃檔不是最嚴(yán)重的一檔，但時代中國終究還是踩了一條紅線。

結(jié)語

舊城改造項(xiàng)目的暫停，停的不僅僅是一個項(xiàng)目，停的更是作為房企血液的現(xiàn)金流，而現(xiàn)金流一旦出現(xiàn)問題，必然會帶來可怕的負(fù)面連鎖效應(yīng)。

此次時代控股發(fā)函向廣州市政府“求救”，已經(jīng)充分反映了其現(xiàn)金流的壓力巨大。

年內(nèi)國際評級機(jī)構(gòu)也因流動性問題調(diào)低了時代中國的評級。2月17日，評級機(jī)構(gòu)穆迪將時代中國公司評級將Ba3下調(diào)至B1，高級無抵押評級從B1下調(diào)至B2，其評級展望仍為“負(fù)面”。該評級機(jī)構(gòu)表示：“評級下調(diào)反映了時代中國控股的流動性緩沖能力下降，原因是融資渠道收窄，以及城市再開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金支出持續(xù)增加?！?/p>

另一方面，即使時代控股最后實(shí)現(xiàn)了退出上述舊改項(xiàng)目換回現(xiàn)金流，那么對長期經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展也會帶來不小的影響，其想要真正恢復(fù)穩(wěn)健增長，恐還需要不少的時間。

關(guān)鍵詞： 時代控股向政府發(fā)求助信 究竟陷入何等困境