從去年年底開始，在經(jīng)歷了持續(xù)收緊的調(diào)控之后，房地產(chǎn)市場迎來轉(zhuǎn)機，政策邊際改善信號持續(xù)加強，寬松預(yù)期也在進一步醞釀之中。進入2022，金融委、銀保監(jiān)會、央行、財政部、證監(jiān)會、外匯局等六部委先后發(fā)聲，積極表態(tài)維穩(wěn)，表明政府對房地產(chǎn)行業(yè)風險的重視，后續(xù)政策持續(xù)落地可期。3月16日，受政策暖風鼓吹影響，地產(chǎn)股開盤強勢領(lǐng)漲，碧桂園當日更是大漲近25%。按理論來說，助推地產(chǎn)板塊上漲一般需要具備四個要素：宏觀經(jīng)濟面承壓、房地產(chǎn)銷售偏弱化、估值區(qū)間偏低、政策有好的預(yù)期變化。在滿足這四大要素的背景下，一旦出現(xiàn)了回暖信號，市場熱情將會重新點燃。然而后續(xù)能否在市場波動中穩(wěn)住優(yōu)勢，正是對房企長期價值的考驗。
筆者留意到，作為連續(xù)五年業(yè)績蟬聯(lián)行業(yè)第一的優(yōu)質(zhì)房企，碧桂園近日披露了年度業(yè)績，營收同比增長13%，回款率更是達到90%，展現(xiàn)出了業(yè)內(nèi)佼佼者的抗風險能力與經(jīng)營實力。
對此，我們不妨以碧桂園為觀察對象，圍繞財務(wù)指標、土儲布局、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)等諸多方面深入探討碧桂園如何在高質(zhì)量發(fā)展中修煉內(nèi)功，并挖掘碧桂園的投資亮點所在。
一、銷售業(yè)績保持領(lǐng)先，回款率高達90%
在“房住不炒”政策不斷加碼，以及房企“三條紅線”和金融機構(gòu)融資限制加強的多重政策組合下，地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的變局。主要體現(xiàn)在去年下旬，行業(yè)出現(xiàn)了土拍市場冷清、商品房銷售下滑、房企流動性緊張等情況，這一系列因素也導(dǎo)致房企間分化加劇，部分高杠桿、高負債的房企或?qū)⒈幌磁瞥鼍??？梢?，行業(yè)的政策變化將率先作用并反映到這些企業(yè)身上，穩(wěn)健的經(jīng)營實力在當下的行業(yè)變化中顯得尤為重要。
總體來看，碧桂園并沒有受到客觀環(huán)境的影響，成長性依然突出。主要呈現(xiàn)在以下三大方面：
一是銷售業(yè)績方面。數(shù)據(jù)顯示2021年，碧桂園實現(xiàn)合約銷售額約為5580億元；實現(xiàn)合約建筑面積6641萬平方米；合約銷售的平均售價約為每平方米人民幣7455元；合約銷售回款約5022億元，權(quán)益銷售回款率連續(xù)6年達到90%及以上?？梢?，面對劇烈的市場變化，碧桂園穩(wěn)健的經(jīng)營實力在逆周期中已經(jīng)得到印證，公司銷售業(yè)績也呈現(xiàn)良好的勢頭，年度業(yè)績已連續(xù)五年蟬聯(lián)行業(yè)第一，獲得了中指研究院、克爾瑞、億翰智庫三大知名機構(gòu)的一致認可。
（信息來源：中指研究院、億翰智庫、克爾瑞）
二是盈利能力方面。在當前“房住不炒”的背景下，不少房企通過“以價換量”等降價促銷方式刺激銷售，疊加土地購置成本的提升，使得行業(yè)利潤承壓。盡管公司作為業(yè)內(nèi)的領(lǐng)軍人物，具備豐富的行業(yè)經(jīng)驗與經(jīng)營實力，但難免也一定程度上遭到宏觀、市場等多方面因素影響，盈利方面出現(xiàn)小幅下滑。數(shù)據(jù)顯示，2021年碧桂園實現(xiàn)總收入約為5230.6億元；毛利約927.8億元；年度凈利潤約為409.8億元；股東應(yīng)占核心凈利潤約269.3億元。未來隨著政策端逐步維穩(wěn)以及市場需求持續(xù)回溫，以碧桂園為首的標桿房企將保持強者恒強的發(fā)展勢頭，憑借良好的口碑與品牌形象，進一步擴大自身的市場規(guī)模，實現(xiàn)營利雙豐收。
三是債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。年報顯示，2021年，碧桂園現(xiàn)金短債比為2.3倍；凈資產(chǎn)負債比率為45.4%，相比上年底下降了10.2個百分點，連續(xù)多年保持低位；扣除合約負債后的資產(chǎn)負債比率為74%。盡管碧桂園暫時只滿足了兩大指標，但是此前管理層就曾表示過，預(yù)計在2023年中期之前讓三道紅線自然轉(zhuǎn)綠。與此同時，碧桂園目前的現(xiàn)金儲備仍然保持充裕，可動用現(xiàn)金余額約1813億元，具備較強的償債能力。
作為深耕行業(yè)多年的領(lǐng)先房企，碧桂園的財務(wù)管控實力毋庸置疑，但是在復(fù)雜的環(huán)境下穩(wěn)中求進的底氣又是從何而來呢？
二、多維追尋碧桂園穿越周期的進擊之路
(1)深耕優(yōu)勢顯成效，探索全國化發(fā)展路徑
回顧地產(chǎn)快速發(fā)展的黃金十年，房企間激烈競爭有限供應(yīng)的優(yōu)質(zhì)地塊，甚至不惜斥重金爭搶，頻頻誕生“地王”。然而在當前“穩(wěn)”字當頭的大時代下，房企能否在市場上獲得優(yōu)質(zhì)、高性價比的土儲，同時在戰(zhàn)略布局上如何表現(xiàn)都是市場關(guān)注的重點。
作為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的房企，碧桂園在地產(chǎn)行業(yè)深耕多年，對行業(yè)發(fā)展風向有著深刻的感知，能夠及時應(yīng)對行業(yè)變化與變革，并作出相應(yīng)有效的調(diào)整。與此同時，公司在土儲方面能夠始終保持高度的戰(zhàn)略定力，始終還是市場導(dǎo)向，哪里有市場，哪里有經(jīng)營的空間，就去哪里經(jīng)營，不做預(yù)設(shè)和不做限定，始終強調(diào)均衡精準布局，穩(wěn)固公司持續(xù)發(fā)展根基。
截止至2021年底，碧桂園已簽約或已摘牌的內(nèi)地項目為3216個，涉及299個地級行政區(qū)劃、1425個縣鎮(zhèn)區(qū)域，總權(quán)益可售資源約18211億元。其中，三四線城市作為碧桂園的戰(zhàn)略要地，經(jīng)過多年的發(fā)展已形成了良好的口碑與競爭優(yōu)勢，數(shù)據(jù)顯示，公司權(quán)益合同銷售金額中68%來自于三四線城市。在新增土儲方面，碧桂園秉承城市深耕戰(zhàn)略，積極拓展核心重點城市，報告期內(nèi)獲取了333個項目，其中85%位于五大都市圈，充分保障了項目的潛在成長空間。
要知道，五大都市圈是規(guī)模房企必爭之地，也是房地產(chǎn)主戰(zhàn)場。2020年，中國五大城市群（長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝）以11%的土地，聚集了全國42%的人口，實現(xiàn)GDP達54.8萬億元，占全國GDP總額的54%。可見，碧桂園的土儲布局是具有前瞻性的，未來隨著政策持續(xù)釋放與核心城市資產(chǎn)價值不斷攀升，五大都市圈的土儲布局也將助推碧桂園保持長期穩(wěn)健發(fā)展。
“任何一條增長曲線都會滑過增長拋物線的頂點，持續(xù)增長的秘密是在第一條曲線消失之前開始一條新的S曲線?！焙翢o疑問，碧桂園正處于這樣的發(fā)展時刻。
(2)多元業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)展，解碼高速發(fā)展的底色基因
為什么碧桂園既能夠在原有主業(yè)上挖掘出這條新的曲線，又能把握住時代的新機遇？
這背后想必離不開公司敏銳的市場洞察力以及主動契合和引領(lǐng)市場的內(nèi)在驅(qū)動。
過去二十載，房地產(chǎn)行業(yè)順著城鎮(zhèn)化的東風，穩(wěn)穩(wěn)地站在風口上，迎接著高速發(fā)展所帶來的紅利。隨著城市化進程逐漸放緩，疊加政策端的全面調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)競爭步入下半場，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型成為了房企們穩(wěn)中求進的可行之計。作為行業(yè)龍頭的碧桂園自然也步入這一行列，以科技驅(qū)動發(fā)展，塑造新增長曲線。
自2018年以來，碧桂園重點布局高科技地產(chǎn)生態(tài)鏈，以科技驅(qū)動發(fā)展，智能建造等新業(yè)務(wù)取得階段性成果。同時在創(chuàng)投方面也取得了良好的成效。接下來，筆者將從機器人產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)、創(chuàng)投三大領(lǐng)域進行全方面探討。
（信息來源：公司公告）
在機器人產(chǎn)業(yè)方面，碧桂園的機器人產(chǎn)業(yè)分為兩類：一是博智林機器人。為了解決工程質(zhì)量風險高、生產(chǎn)效率低等問題，碧桂園設(shè)立了全資子公司博智林，率先用“建筑機器人+BIM技術(shù)+裝配式建造”的模式探索生產(chǎn)方式變革，打造較為完善的智能建造體系。截止至報告期末，公司已有21款建筑機器人投入商業(yè)化應(yīng)用并對外開展租賃業(yè)務(wù)，服務(wù)覆蓋25個省份，累計交付機器人超750臺。
在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，碧桂園全資子公司碧桂園農(nóng)業(yè)控股有限公司以科技賦能農(nóng)業(yè)，目前在農(nóng)機自動駕駛、智慧農(nóng)業(yè)及無人化農(nóng)場管理方面進行了積極探索研發(fā)，同時結(jié)合新零售板塊的碧優(yōu)選，減少農(nóng)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)，實現(xiàn)從源頭到終端全覆蓋。
在創(chuàng)投領(lǐng)域，碧桂園始終秉承著“產(chǎn)業(yè)賦能、價值共創(chuàng)”的投資策略，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈上下游等場景進行股權(quán)投資，覆蓋了硬科技、社區(qū)生態(tài)鏈、新消費、大健康四大類。值得注意的是，此前碧桂園就表示過，碳中和是碧桂園創(chuàng)投的重點投資賽道，至今已投出蜂巢能源、眾鈉能源、藍晶微生物、中科國生、極電光能和萬華禾香板等項目，近期公司更是獨家投資了一家國內(nèi)固態(tài)鋰電池的領(lǐng)先企業(yè)“太藍新能源”。
綜上來看，碧桂園在穩(wěn)固主業(yè)競爭優(yōu)勢的同時，積極拓展多元化業(yè)務(wù)，起到了為地產(chǎn)主業(yè)賦能的作用，進一步打開新的成長天花板。未來隨著碧桂園各大新興業(yè)務(wù)步入發(fā)展快車道，公司的潛在價值將被激發(fā)，助推業(yè)績預(yù)期持續(xù)向好。
三、小結(jié)
當前在新的政策常態(tài)及行業(yè)格局下，投資房企的邏輯已經(jīng)迎來深層次的變化，未來能夠破局而出的無疑是具備穩(wěn)健財務(wù)、前瞻戰(zhàn)略、優(yōu)質(zhì)土儲等多方面優(yōu)勢的房企。基于此，我們認為碧桂園在長期發(fā)展過程中有著良好的表現(xiàn)，業(yè)績增長勢頭向好，其多元業(yè)務(wù)協(xié)同賦能更是有助于構(gòu)建“護城河”優(yōu)勢，潛在成長空間突顯，如若能借力政策利好優(yōu)勢，更能為其發(fā)展推波助力，實現(xiàn)良性循環(huán)。
值的一提的是，碧桂園高管于3月份持續(xù)回購公司債券。3月17日，由公司董事、監(jiān)事以市場化方式在二級市場購買不超過2000萬元的本公司債券；3月23日，由公司董事、監(jiān)事及高級管理人員以市場化方式在二級市場購買不超過1億元（含此前公告的2000萬元）的本公司債券。除此之外，過去一年控股股東累計增持了29個交易日，合計增持達到約3.28億股，足以體現(xiàn)出公司管理層對公司發(fā)展前景的信心和對公司價值的認可。
（信息來源：公司公告）
從資本市場看，受到市場情緒和短期政策影響，目前內(nèi)房股板塊行情正逐步回溫，未來隨著房地產(chǎn)行業(yè)基本面逐步改善，碧桂園作為業(yè)內(nèi)龍頭，在成長性逐步釋放后，有望獲得價值重估。
關(guān)鍵詞： 碧桂園(02007 HK)銷售業(yè)績領(lǐng)跑 回款率高達90%
