今年以來，全球經(jīng)濟(jì)遭遇逆流，資本市場(chǎng)的動(dòng)蕩和魔幻程度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出所有人的意料。2021年全年，港股持續(xù)下跌，恒指自高點(diǎn)往下最大回落超8500點(diǎn)，對(duì)應(yīng)回撤高達(dá)27%；2022年以來，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)最大回撤更是接近40%。

自去年下半年開始，港股房地產(chǎn)板塊大幅走弱，在“政策嚴(yán)管+銷售不振+流動(dòng)性危機(jī)”等問題打擊下，上市房企業(yè)績(jī)下滑明顯，香港上市房企面臨“業(yè)績(jī)和估值”雙殺。

但筆者注意到，即便是在此背景下，仍然不乏表現(xiàn)靚麗的企業(yè)，展現(xiàn)出穿越周期的底色，那便是建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)旗下上市公司建發(fā)國(guó)際（HK.01908）。根據(jù)其業(yè)績(jī)公告，建發(fā)國(guó)際2021年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約534億元，同比增長(zhǎng)約25%；歸母凈利潤(rùn)約35.2億元，同比增長(zhǎng)約51%，這一成績(jī)?cè)谝槐姌I(yè)績(jī)下滑的房企中可謂亮眼，也引發(fā)市場(chǎng)極大的關(guān)注。

同時(shí)，建發(fā)國(guó)際的銷售增速則保持了相當(dāng)不俗的表現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2021年公司實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約1300.9億元人民幣，權(quán)益合同銷售面積約682.7萬平方米，同比分別增長(zhǎng)約100.9%和約104.3%。

公司能夠在行業(yè)逆風(fēng)環(huán)境中有如此良好的表現(xiàn)，這背后所展現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)實(shí)力不容小覷，在此筆者總結(jié)了如下幾大亮點(diǎn)或是其優(yōu)異成績(jī)的重要支撐所在。

一、國(guó)企背景下，抗風(fēng)險(xiǎn)能力十足，強(qiáng)化融資優(yōu)勢(shì)，打開成長(zhǎng)空間

隨著行業(yè)監(jiān)管政策的持續(xù)收緊，房企面臨著多重壓力，其中融資端帶來的挑戰(zhàn)也正加速行業(yè)洗牌。在這一背景下，建發(fā)國(guó)際背靠國(guó)企的優(yōu)勢(shì)也進(jìn)一步顯現(xiàn)出來，在筆者看來不論政策層面是收緊亦或是放松，對(duì)于國(guó)企地產(chǎn)公司而言都將意味著機(jī)會(huì)。

一方面，在融資端收緊等政策背景下，房企出現(xiàn)融資難，現(xiàn)金流承壓等問題，甚至亦不乏爆雷現(xiàn)象。這也意味著在這一環(huán)境下，行業(yè)正迎來加速洗牌，一些規(guī)模小，實(shí)力弱、財(cái)務(wù)差的房企將被淘汰，而其留下的市場(chǎng)份額對(duì)于有擴(kuò)張潛力的企業(yè)而言將是機(jī)會(huì)。但往往對(duì)于民營(yíng)地產(chǎn)公司而言，融資端收緊帶來的壓力將降低其擴(kuò)張意愿，由此，在融資上具有渠道和成本優(yōu)勢(shì)的國(guó)企擴(kuò)張動(dòng)力更強(qiáng)。因此獲得了更多的逆周期突圍、加速成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。

另一方面，在行業(yè)政策邊際寬松的環(huán)境下，財(cái)務(wù)穩(wěn)健的國(guó)企地產(chǎn)公司也將更加受益于政策的松動(dòng)，尤其是在降準(zhǔn)等放松周期環(huán)境下，國(guó)企地產(chǎn)公司在融資端的實(shí)力進(jìn)一步強(qiáng)化，迎來發(fā)展窗口期，進(jìn)一步打開新的成長(zhǎng)空間。

就建發(fā)國(guó)際而言，其是世界500強(qiáng)、廈門市屬國(guó)有獨(dú)資企業(yè)廈門建發(fā)集團(tuán)有限公司的成員企業(yè)，公司有著強(qiáng)大的國(guó)有股東信用背書，在融資端充分受益于各大金融機(jī)構(gòu)的資源支持，融資渠道保持暢通，融資成本優(yōu)勢(shì)顯著。

從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看，公司2021年的融資成本僅為4.69%（同比降低29BP），對(duì)標(biāo)行業(yè)內(nèi)一眾房企的平均融資成本處于明顯的低位水平。值得一提的是，在央行、銀保監(jiān)會(huì)支持房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購背景下，建發(fā)房產(chǎn)在今年還成功發(fā)行總額25.3億元的并購債，最低票面利率僅3.48%，公司通過發(fā)行債券用于兼并收購，進(jìn)一步加速成長(zhǎng)。

二、市場(chǎng)化國(guó)企，通過文化機(jī)制與運(yùn)營(yíng)效率激發(fā)成長(zhǎng)潛能

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)邁過重開發(fā)的階段來到發(fā)掘管理紅利的新時(shí)期，如何夯實(shí)盈利質(zhì)量、提升房企綜合實(shí)力更需要充分撬動(dòng)企業(yè)的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，在管理運(yùn)營(yíng)上下功夫。

作為一家具有國(guó)企背景的地產(chǎn)公司，在外界看來建發(fā)國(guó)際反倒是最不像國(guó)企的國(guó)企，公司堅(jiān)持市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，最典型的是公司還是少有的“打破鐵飯碗”實(shí)行一年一聘制度的國(guó)企。此外，公司建立了以業(yè)績(jī)?yōu)閷?dǎo)向，注重價(jià)值回報(bào)的機(jī)制，充分發(fā)揮企業(yè)員工的活力和創(chuàng)造力，為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展積蓄能量。

過去一年，建發(fā)國(guó)際通過優(yōu)化組織管控，強(qiáng)化一線賦能，落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)工期，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管控等舉措，整體運(yùn)營(yíng)效率穩(wěn)步提高，實(shí)現(xiàn)拿地到首次達(dá)售進(jìn)度、拿地到現(xiàn)金流回正進(jìn)度有效提升。

此外，通過建立系統(tǒng)的業(yè)務(wù)流程指導(dǎo)體系，編制精細(xì)化運(yùn)營(yíng)指導(dǎo)手冊(cè)，細(xì)分項(xiàng)目業(yè)態(tài)、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)，公司進(jìn)一步提升運(yùn)營(yíng)效率，切實(shí)指導(dǎo)城市深耕。與此同時(shí)，公司積極推動(dòng)數(shù)字化賦能企業(yè)發(fā)展，通過建設(shè)完善的數(shù)據(jù)系統(tǒng)，實(shí)時(shí)洞察經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，實(shí)時(shí)掌握集團(tuán)、區(qū)域及各項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況，為業(yè)務(wù)發(fā)展提供有力支持。

強(qiáng)勁的運(yùn)營(yíng)能力下，公司展現(xiàn)了快速的去化能力和高周轉(zhuǎn)水平。與此同時(shí)，公司亦強(qiáng)調(diào)以收定支，并不盲目擴(kuò)張，堅(jiān)持高效率的經(jīng)營(yíng)下，整體資金占用也較低，財(cái)務(wù)費(fèi)用可控，在規(guī)模增長(zhǎng)、利潤(rùn)提升及負(fù)債改善中實(shí)現(xiàn)平衡發(fā)展。

三、產(chǎn)品力領(lǐng)先，區(qū)域深耕優(yōu)勢(shì)顯著，高品牌溢價(jià)助力利潤(rùn)潛能釋放

邁過行業(yè)高速增長(zhǎng)階段，房地產(chǎn)存量時(shí)代的到來，疊加消費(fèi)升級(jí)的大趨勢(shì)，購房者對(duì)房屋的品質(zhì)要求越來越高，產(chǎn)品力業(yè)已成為決定房企發(fā)展的核心一環(huán)。尤其是產(chǎn)品力作為決定項(xiàng)目去化的重要影響因素之一，在當(dāng)前房企高度重視現(xiàn)金流的大環(huán)境下有著極其關(guān)鍵的作用。

建發(fā)國(guó)際專注于「高端改善型項(xiàng)目」，創(chuàng)新推出「王府中式」、「禪境中式」系列產(chǎn)品，產(chǎn)品在保持中國(guó)傳統(tǒng)建筑風(fēng)格的同時(shí)，不斷通過對(duì)工藝、材料的迭代升級(jí)令其兼具美觀與實(shí)用性。公司的中式產(chǎn)品順應(yīng)了當(dāng)前消費(fèi)升級(jí)以及國(guó)潮崛起的大趨勢(shì)，受到業(yè)主和各界的高度認(rèn)可和廣泛贊譽(yù)。

得益于差異化的產(chǎn)品定位和良好的產(chǎn)品品質(zhì)，建發(fā)國(guó)際在行業(yè)中樹立了獨(dú)樹一幟的形象，也在銷售端得到了充分體現(xiàn)。過去一年即便整個(gè)市場(chǎng)銷售環(huán)境表現(xiàn)低迷，公司的一眾優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍然得到了市場(chǎng)熱捧：例如王府中式的重慶和璽項(xiàng)目，首開當(dāng)日便勁銷233套，去化率接近92%；作為禪境中式代表的寧德天行縵云項(xiàng)目，也在開盤后持續(xù)熱銷，21年單盤銷售金額排名寧德市第一。

憑借具有優(yōu)秀口碑的產(chǎn)品，公司在市場(chǎng)上樹立了良好的形象，特別是在高端住宅領(lǐng)域，具有顯著的溢價(jià)優(yōu)勢(shì)，對(duì)于提振公司毛利率帶來了積極的助推作用。

與此同時(shí)，公司專注城市深耕，在多個(gè)區(qū)域及核心重點(diǎn)城市長(zhǎng)期處于領(lǐng)先地位。根據(jù)銳理數(shù)據(jù)、克而瑞2021年榜單統(tǒng)計(jì)，在福州、廈門、無錫、漳州、寧德等地公司銷售排名穩(wěn)居第一，表現(xiàn)出眾。公司在深耕優(yōu)質(zhì)區(qū)域的同時(shí)，亦在當(dāng)?shù)卮蛟炝艘幌盗袠?biāo)桿項(xiàng)目，獲得了極大的市場(chǎng)認(rèn)可度，這也令其項(xiàng)目往往較周邊品牌有更高的溢價(jià)，在當(dāng)?shù)爻鞘蝎@得更好的銷售業(yè)績(jī)。

四、建發(fā)國(guó)際“輕裝上陣”堅(jiān)持“長(zhǎng)跑”，延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈打開新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)曲線

從建發(fā)國(guó)際的經(jīng)營(yíng)發(fā)展來看，公司很重要的一個(gè)亮點(diǎn)還在于，其在長(zhǎng)期發(fā)展過程中保持了高度的戰(zhàn)略定力，并不盲目為擴(kuò)張而擴(kuò)張，而是堅(jiān)持以長(zhǎng)期視角謀篇布局。特別是在土儲(chǔ)層面，公司堅(jiān)持一二線及一二線延伸的周邊核心城市的布局，這類區(qū)域往往有著更強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能，購買力強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性更高。

透過這一經(jīng)營(yíng)理念，這也使得公司有效避免了因布局失利導(dǎo)致部分項(xiàng)目長(zhǎng)期滯銷，進(jìn)而拖累公司資金、資源等情況的發(fā)生。建發(fā)國(guó)際整體資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良，低效資產(chǎn)比例極低，始終保持“輕裝上陣”的姿態(tài)，這不僅讓其有力夯實(shí)了抗周期發(fā)展的能力，同時(shí)也有了探索更多可能的機(jī)會(huì)：

如在2021年11月，建發(fā)國(guó)際入主A股上市公司合誠股份，將其控制權(quán)納入麾下。合成股份屬于工程技術(shù)服務(wù)業(yè)，處于房地產(chǎn)上游，其在建筑行業(yè)特別是土木工程方面有著豐富的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，參建的項(xiàng)目創(chuàng)下多個(gè)世界第一、亞洲第一的紀(jì)錄。從這一動(dòng)作不難發(fā)現(xiàn)，公司在積極推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈延伸布局，在地產(chǎn)新周期尋求業(yè)務(wù)上的突破。這不僅有利于擴(kuò)寬自身競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也有望打開新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)曲線，提升抗周期能力。而建發(fā)國(guó)際在不斷整合以及有序擴(kuò)張中，也有望釋放出協(xié)同發(fā)展的乘數(shù)效應(yīng)。

合誠代表項(xiàng)目：

結(jié)語

經(jīng)歷了2021年的結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)能出清和政策引導(dǎo)，2022年的地產(chǎn)行業(yè)被予以站上新周期起點(diǎn)的厚望。在行業(yè)邁向新的十字路口之際，究竟該如何看待房企的投資價(jià)值已成為縈繞在許多投資者心中的困惑。

在筆者看來，要解答這一問題，不僅要站在更高的視角去思考行業(yè)未來的發(fā)展方向，同時(shí)也要專注到行業(yè)分化趨勢(shì)下什么樣的房企能夠行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

實(shí)際上，行業(yè)盡管進(jìn)入到新的時(shí)期，這僅僅只是價(jià)值鏈以及行業(yè)周期在發(fā)生變化，房地產(chǎn)價(jià)值創(chuàng)造的時(shí)代并未結(jié)束。在此背景下，未來能夠受到資本親睞的一定是注重穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和風(fēng)險(xiǎn)把控，專注于長(zhǎng)期發(fā)展價(jià)值，能夠在財(cái)務(wù)、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)上有確定性和成長(zhǎng)性特征的房企。

從當(dāng)下時(shí)點(diǎn)來看，建發(fā)國(guó)際具備良好的市場(chǎng)機(jī)遇期，目前估值優(yōu)勢(shì)明顯。一方面，從過往表現(xiàn)已經(jīng)凸顯了公司抗周期能力的顯著優(yōu)勢(shì)，且在過去行業(yè)陣痛期，公司逆勢(shì)增長(zhǎng)，使得這一優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步鞏固，支撐公司價(jià)值中樞抬升。另一方面，行業(yè)筑底已被驗(yàn)證，悲觀預(yù)期充分釋放，公司貫通全產(chǎn)業(yè)鏈的布局下，行業(yè)護(hù)城河得到確立，估值體系亦在后續(xù)有望迎來重構(gòu)。值得一提的是，在業(yè)績(jī)發(fā)布后，公司獲多家機(jī)構(gòu)一致看好。其中，中金公司研報(bào)觀點(diǎn)指出，建發(fā)國(guó)際在土儲(chǔ)、財(cái)務(wù)、產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)等方面的優(yōu)勢(shì)將使其持續(xù)受益于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局優(yōu)化，其維持公司跑贏行業(yè)評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)至22.06港元。國(guó)金證券觀點(diǎn)亦上調(diào)公司盈利預(yù)測(cè)，并維持“買入”評(píng)級(jí)，給予目標(biāo)價(jià)至20.46港元。從券商觀點(diǎn)不難看到機(jī)構(gòu)對(duì)公司優(yōu)異基本面的認(rèn)可以及對(duì)其未來發(fā)展的看好，而這不僅有助于重塑市場(chǎng)信心，也有望對(duì)公司股價(jià)形成提振效應(yīng)。

關(guān)鍵詞： 建發(fā)國(guó)際(1908 HK)行業(yè)變局之年 抗周期底色凸顯