回顧過(guò)往，在引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展的路上，行業(yè)經(jīng)歷“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中管理、土地集中供應(yīng)制度等，而民營(yíng)房企在資金端承壓后暴露出的風(fēng)險(xiǎn)因素，也給予行業(yè)以警示，提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力和增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力愈發(fā)凸顯重要性。

另一方面，當(dāng)下正值房企業(yè)績(jī)披露期，其中，龍湖集團(tuán)(00960.HK)已于3月25日發(fā)布2021年年度業(yè)績(jī)報(bào)告，筆者從中窺得其去年尤其是在財(cái)務(wù)基本面上相當(dāng)穩(wěn)健，不妨就此從業(yè)績(jī)報(bào)告中探討一番未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)中可以關(guān)注的長(zhǎng)期投資價(jià)值。

一、業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化

可以說(shuō)，2021年是房地產(chǎn)發(fā)展歷程中特殊的一年，房地產(chǎn)發(fā)展方向、銷售情況乃至投資策略，都發(fā)生了很大的邏輯轉(zhuǎn)折。行業(yè)的政策環(huán)境亦在陸續(xù)探索中不斷改變，但總體的方針都不會(huì)脫離“房住不炒”的主基調(diào)，這就意味著未來(lái)的房?jī)r(jià)難以再現(xiàn)大漲大跌，且會(huì)進(jìn)入一段平穩(wěn)的常態(tài)化階段。

那么，如何在這樣的周期下，增強(qiáng)自身抗周期能力，加強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，并探索出一套適合未來(lái)房企轉(zhuǎn)型健康發(fā)展的方向是值得行業(yè)思考的。在去年承壓的大環(huán)境下，仍然能保持穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì)的龍湖集團(tuán)是難能可貴的。

公告顯示，2021年全年，龍湖集圖共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入達(dá)2233.8億元，同比增長(zhǎng)21%；實(shí)現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤(rùn)為238.5億元；剔除公平值變動(dòng)等影響后之股東應(yīng)占核心溢利224.4億元，同比增長(zhǎng)20.1%；每股基本盈利人民幣4.047元。從整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，龍湖集團(tuán)的營(yíng)收維持在高質(zhì)量穩(wěn)健增長(zhǎng)水平。

筆者看來(lái)，房企要想在未來(lái)繼續(xù)站穩(wěn)腳跟并實(shí)現(xiàn)健康的長(zhǎng)跑經(jīng)營(yíng)，首先需要擁有最基本的生命線，即健康的財(cái)務(wù)狀況。加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理能力，并保持財(cái)務(wù)自律和現(xiàn)金流的穩(wěn)定，注重財(cái)務(wù)指標(biāo)的監(jiān)控等尤為重要。

從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)高度自律的龍湖集團(tuán)便恰當(dāng)好處的掌握了這項(xiàng)核心技能，正是秉持著長(zhǎng)期的高度自律，龍湖集團(tuán)已連續(xù)6年保持“三道紅線”的綠檔水平。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年年底，其凈負(fù)債率進(jìn)一步下降至46.7%，現(xiàn)金短債比達(dá)到6.11倍（剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后現(xiàn)金短債比為3.88），財(cái)務(wù)核心指標(biāo)健康。

與此同時(shí)，得益于財(cái)務(wù)穩(wěn)健的優(yōu)勢(shì)，龍湖集團(tuán)的融資渠道不斷拓展，平均借貸成本進(jìn)一步下降：截至2021年底，其平均融資成本為4.14%，再創(chuàng)歷史新低。

在行業(yè)洗牌的過(guò)程中，筆者發(fā)現(xiàn)，盲目追求規(guī)模效應(yīng)和高周轉(zhuǎn)的房企在經(jīng)歷流動(dòng)性危機(jī)后面臨淘汰，房企在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中應(yīng)當(dāng)保持現(xiàn)金流的健康穩(wěn)定。數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)龍湖的在手現(xiàn)金高達(dá)885.3億元，現(xiàn)金流充沛，且其一年內(nèi)到期債務(wù)占比僅8%，回款率維持在90%以上的高位，皆表明公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能夠持續(xù)為其帶來(lái)健康穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

由此看來(lái)，財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)安全穩(wěn)定為龍湖集團(tuán)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)帶來(lái)差異化競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)增強(qiáng)其未來(lái)的抗周期能力。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖管理層表示，龍湖內(nèi)心深深厭惡的就是一些短期行為，如果認(rèn)為長(zhǎng)期要出問(wèn)題，短期的行為就一定要把它砍掉，這是龍湖用價(jià)值觀去判斷這個(gè)公司有沒(méi)有問(wèn)題的一個(gè)很重要的原因。

由此形成的以上優(yōu)勢(shì)，使得龍湖集團(tuán)依然是唯一獲得境內(nèi)外全投資級(jí)評(píng)級(jí)的民營(yíng)房企。

二、恪守長(zhǎng)期主義戰(zhàn)略，各航道穩(wěn)步發(fā)展

今年兩會(huì)上，涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容多了一句重點(diǎn)且值得琢磨的表述，即探索新的發(fā)展模式。鑒于當(dāng)下房地產(chǎn)新的發(fā)展模式尚未形成，而在這樣的背景下需要探索出符合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境的新的發(fā)展模式則是任重道遠(yuǎn)。

筆者以為，未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展模式上會(huì)有一個(gè)比較明顯的發(fā)展趨向，其一便是由增量型主導(dǎo)市場(chǎng)向存量型過(guò)渡。傳統(tǒng)的開發(fā)業(yè)務(wù)終歸會(huì)有飽和的時(shí)候，而存量型業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變則能幫助企業(yè)拓展新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

可以看到，龍湖集團(tuán)在去年宏觀環(huán)境不確定的情況下，一直恪守長(zhǎng)期主義戰(zhàn)略，保持有質(zhì)量的穩(wěn)健發(fā)展，并實(shí)現(xiàn)各航道穩(wěn)步增長(zhǎng)，其各大航道業(yè)務(wù)就是一個(gè)很好的存量型探索方式。

根據(jù)公布的2021年度業(yè)績(jī)，得益于降本增效的管理策略，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售額2900.9億元人民幣，同比增長(zhǎng)7.2%；其毛利同比增長(zhǎng)4.6%至565.4億元，毛利率為25.3%。

從土地儲(chǔ)備情況來(lái)看，龍湖依然堅(jiān)守“量入為出，理性獲取”的投資原則，保持穩(wěn)定的拿地節(jié)奏和合理利潤(rùn)率，并未盲目追求規(guī)模化，2021年全年，公司新獲取122幅新地，權(quán)益地價(jià)868億元人民幣。

在龍湖集團(tuán)看來(lái)，“隨著土地市場(chǎng)熱度回落，以及高杠桿、不理性的出清，將有利于我們獲取價(jià)格更低的土地，有利于地產(chǎn)毛利的逐步修復(fù)?！?/p>

此外可以看到，基于“開發(fā)+服務(wù)”雙引擎戰(zhàn)略，龍湖集團(tuán)在地產(chǎn)開發(fā)之外，已在不斷的探索增量市場(chǎng)，打開其他增長(zhǎng)極產(chǎn)品。目前，其商業(yè)運(yùn)營(yíng)、租賃住房、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)均已躋身行業(yè)頭部。

龍湖在六大主航道業(yè)務(wù)外，仍在積極試水其他創(chuàng)新領(lǐng)域，其房屋租售、房屋裝修及產(chǎn)城、醫(yī)養(yǎng)等業(yè)務(wù)，也開始為龍湖貢經(jīng)營(yíng)性收入。而多航道協(xié)同正是龍湖的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)，創(chuàng)新業(yè)務(wù)未來(lái)也能夠成為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

另一方面，龍湖在2021年已開業(yè)商場(chǎng)的同店銷售額和客流同比均實(shí)現(xiàn)超20%的增幅，商業(yè)租金收入同比增長(zhǎng)40%至81.5億；同時(shí)，其旗下長(zhǎng)租公寓全年租金收入貢獻(xiàn)22.3億，可見其航道業(yè)務(wù)均在可持續(xù)發(fā)展道路上走在正軌。

筆者看來(lái)，作為綜合實(shí)力強(qiáng)勁的頭部房企，龍湖集團(tuán)具備銷售及盈利能力持續(xù)增長(zhǎng)，財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健、融資成本低、資金充沛、土儲(chǔ)豐富等優(yōu)勢(shì)，其商業(yè)運(yùn)營(yíng)、住房租賃、智慧服務(wù)等其他業(yè)務(wù)也為公司注入長(zhǎng)期活力，為公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)夯實(shí)基礎(chǔ)。

三、結(jié)語(yǔ)

從公司層面來(lái)說(shuō)，在面對(duì)復(fù)雜多變的外部環(huán)境下，龍湖集團(tuán)仍然保持穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)，其各航道業(yè)務(wù)發(fā)展向好，并有優(yōu)異的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，尤其是在債務(wù)結(jié)構(gòu)上、現(xiàn)金流上相比同行有明顯優(yōu)勢(shì)，是民營(yíng)房企里難得的具備好品質(zhì)和良好基本面支撐的優(yōu)質(zhì)房企。

從行業(yè)視角看，在越來(lái)越高的行業(yè)集中度下，行業(yè)洗牌與分化仍會(huì)加劇，在馬太效應(yīng)下，頭部房企或許更具備搶跑型競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，未來(lái)房企是否具備較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)能力和財(cái)務(wù)管理能力仍然是關(guān)注重點(diǎn)，同時(shí)保持正確的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略并過(guò)渡到新的發(fā)展模式上，尋求新的突破點(diǎn)也是可以關(guān)注的投資價(jià)值之一。

關(guān)鍵詞： 龍湖集團(tuán)(00960 HK)堅(jiān)守長(zhǎng)期主義 多航道業(yè)務(wù)穩(wěn)步健康發(fā)展