自2021年一系列地產(chǎn)爆雷事件發(fā)生以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)仍舊處于深度調(diào)整陣痛期。在風(fēng)險(xiǎn)暴露加速出清的過(guò)程中，部分缺乏開發(fā)能力、品牌積累和融資渠道的地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu)組織，會(huì)委托專業(yè)團(tuán)隊(duì)來(lái)做代建，這為剛剛起步的代建行業(yè)帶來(lái)了提速發(fā)展的新機(jī)遇。

3月15日，國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的代建企業(yè)——中原建業(yè)（09982.HK）發(fā)布了2021年年度業(yè)績(jī)公告，多項(xiàng)核心指標(biāo)穩(wěn)步攀升，展現(xiàn)出平穩(wěn)健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。同時(shí)，中原建業(yè)延續(xù)了一貫的高派息政策。報(bào)告期內(nèi)，董事會(huì)建議派付截至2021年12月31日止年度的末期股息每股9.9港仙，持續(xù)為股東投資人創(chuàng)造超額回報(bào)，彰顯出優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和強(qiáng)大的盈利能力。

一、業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力突出，彰顯強(qiáng)大發(fā)展韌性

眾所周知，在2021年宏觀調(diào)控政策偏緊的情況下，房企銷售數(shù)據(jù)跟隨樓市整體形勢(shì)下滑，房企全年業(yè)績(jī)表現(xiàn)普遍不佳。與之相反的是，以中原建業(yè)為代表的代建行業(yè)業(yè)績(jī)?nèi)耘f保持著穩(wěn)步向上的趨勢(shì)。

2021年，中原建業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收13.01億元（人民幣，單位下同），同比增長(zhǎng)13%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)7.70億元，同比增長(zhǎng)13%。與此同時(shí)，中原建業(yè)維持了優(yōu)于行業(yè)平均水平的盈利能力，期內(nèi)錄得凈利率59.2%，符合公司先前給出的指引。

與盈利能力穩(wěn)步提升相對(duì)應(yīng)的是中原建業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大。數(shù)據(jù)顯示，中原建業(yè)期內(nèi)新簽了87個(gè)合約項(xiàng)目，同比增長(zhǎng)8.8%；新增合約建筑面積達(dá)1002.19萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.7%。其中，在管項(xiàng)目的合約銷售金額402.75億元，同比增長(zhǎng)17.4%；合約銷售建筑面積626.16萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.8%。

截至2021年年末，中原建業(yè)的在管項(xiàng)目達(dá)261個(gè)，在管項(xiàng)目建筑總面積約3097萬(wàn)平方米。

中原建業(yè)保持了「建業(yè)」品牌的良好聲譽(yù)及優(yōu)質(zhì)服務(wù)的能力，成功斬獲“2021中國(guó)房地產(chǎn)代建領(lǐng)先品牌”。與此同時(shí)，中原建業(yè)緊抓時(shí)代發(fā)展機(jī)遇，持續(xù)擴(kuò)大自身能力圈，服務(wù)范圍從商業(yè)代建進(jìn)一步延伸至政府代建和資本代建。2021年，中原建業(yè)新簽約了6個(gè)政府代建項(xiàng)目，合約建筑面積為79萬(wàn)平方米；新簽約了1個(gè)資本代建項(xiàng)目，合約建筑面積為20萬(wàn)平方米，形成了多元化的業(yè)務(wù)模式。

此外，中原建業(yè)經(jīng)營(yíng)期間的現(xiàn)金流穩(wěn)定充裕，截至2021年末，中原建業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物由2020年末的3.85億元增長(zhǎng)至19.75億元，同比增長(zhǎng)412.99%。并且公司沒(méi)有任何借款，維持于凈現(xiàn)金狀態(tài)，資本負(fù)債比率為零，能為未來(lái)規(guī)模擴(kuò)張?zhí)峁┓€(wěn)固支撐。

總體而言，在過(guò)去的一年中，即便受到疫情反復(fù)和河南洪災(zāi)等多重不利因素的影響，中原建業(yè)的多項(xiàng)核心財(cái)務(wù)指標(biāo)仍舊錄得正增長(zhǎng)，既顯示出公司應(yīng)對(duì)復(fù)雜局面的經(jīng)營(yíng)韌勁，也體現(xiàn)了成熟輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的優(yōu)越性。

二、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)和業(yè)務(wù)拓展并行，助力長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展

承接上一部分的敘述，面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，中原建業(yè)以穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)彰顯出穿越周期的發(fā)展成色。那么著眼于未來(lái)，此次成績(jī)單中透露出了哪些新趨勢(shì)，能夠助其實(shí)現(xiàn)更為長(zhǎng)足的發(fā)展？

其一是項(xiàng)目全流程精細(xì)化管理，積極探索數(shù)智化建設(shè)，高效運(yùn)營(yíng)推動(dòng)價(jià)值加速釋放。

相較于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，代建商輸出的是自身完善的品牌標(biāo)準(zhǔn)、豐富的開發(fā)及管理經(jīng)驗(yàn)，因而代建商的本質(zhì)是服務(wù)商，而代建模式的核心價(jià)值在于服務(wù)。同時(shí)，在全新的地產(chǎn)周期下，增長(zhǎng)動(dòng)力已由增量驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)槠焚|(zhì)驅(qū)動(dòng)，對(duì)代建企業(yè)服務(wù)的專業(yè)度和精細(xì)度的要求也越來(lái)越高。

為此，中原建業(yè)全面貫徹項(xiàng)目「全流程精細(xì)化」管理的要求，通過(guò)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目全流程工作的梳理，形成了涵蓋整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全流程的邏輯框架圖，并對(duì)項(xiàng)目全流程中關(guān)鍵環(huán)節(jié)、關(guān)鍵工作的研究、提煉，擬定了“三會(huì)管理”、“項(xiàng)目分類分級(jí)分項(xiàng)管理”、“合作伙伴分類分級(jí)管理”為核心的項(xiàng)目全流程精細(xì)化管理中重點(diǎn)管理舉措，不斷提升項(xiàng)目效益和人均效能?；诹己玫墓芸伢w系以及對(duì)項(xiàng)目精細(xì)化的高效運(yùn)營(yíng)，中原建業(yè)一直維持著較高的重復(fù)合作率。

同時(shí)注意到，此次年報(bào)中亦指出，中原建業(yè)在現(xiàn)有項(xiàng)目全流程精細(xì)化管理的基礎(chǔ)上，持續(xù)提升精細(xì)化管理水平、不斷沉淀管理經(jīng)驗(yàn)，加快本集團(tuán)大運(yùn)營(yíng)的數(shù)智化建設(shè)，積極探索「代建服務(wù)數(shù)字化SaaS平臺(tái)」的打造。

筆者認(rèn)為，中原建業(yè)高度重視項(xiàng)目的精細(xì)化管理，無(wú)疑有助于產(chǎn)品力的提升和產(chǎn)品品質(zhì)的優(yōu)化，同時(shí)也是對(duì)優(yōu)異的品牌輸出能力的鞏固和對(duì)企業(yè)成長(zhǎng)勢(shì)能的積聚。

其二是保持定力，縱深推進(jìn)省外擴(kuò)張。

多年來(lái)，“建業(yè)”品牌在河南地區(qū)精耕細(xì)作，建立起了絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)地位及影響力，是河南地區(qū)新簽總建筑面積、銷售總建筑面積、合同銷售規(guī)模最大的項(xiàng)目管理公司，這為進(jìn)一步擴(kuò)大管理半徑提供了強(qiáng)力保證。

在筆者看來(lái)，中原建業(yè)沒(méi)有盲目全國(guó)化，而是選擇對(duì)省域化戰(zhàn)略的再次升級(jí)，既是跟隨建業(yè)品牌影響力不斷擴(kuò)大所做出的必然選擇，又有利于其充分發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，利用其在大中原區(qū)域內(nèi)積累的品牌、密度、資金等多重優(yōu)勢(shì)相疊加，最大程度地提升中原建業(yè)的管理效率和管理質(zhì)量。這是基于一種管理半徑和管理效率的綜合考量，有利于長(zhǎng)期價(jià)值的穩(wěn)健兌現(xiàn)。

在過(guò)去的2021年中，中原建業(yè)的省外拓展工作取得了超預(yù)期的新突破。公告顯示，中原建業(yè)目前已在119個(gè)市縣開展業(yè)務(wù)，包括河南省內(nèi)100個(gè)市縣、省外19個(gè)市縣。

反映到經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)上，在中原建業(yè)2021年全年新簽的87個(gè)代建項(xiàng)目中，省外項(xiàng)目為11個(gè)，對(duì)應(yīng)新增省外項(xiàng)目的合約建筑面積約130.27萬(wàn)平方米，在總新簽約建筑面積中的占比近13%。同時(shí)，報(bào)告期內(nèi)河南省外項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)0.93億元，占總收入比重為7.2%。省外項(xiàng)目的收入占比較2020年增加了137.3%，大力拓展省外市場(chǎng)業(yè)務(wù)無(wú)疑為其未來(lái)業(yè)績(jī)發(fā)展增添了諸多的想象空間。

三、卡位成長(zhǎng)性優(yōu)質(zhì)賽道，長(zhǎng)期增長(zhǎng)空間充足

從更為宏觀的視角來(lái)看，如前文所提及的，2021年大環(huán)境錯(cuò)綜復(fù)雜，港股市場(chǎng)尤為承壓。萬(wàn)得數(shù)據(jù)顯示，截至2021年的最后一個(gè)交易日，恒生指數(shù)收?qǐng)?bào)23397.67點(diǎn)，較年初下跌約14.08%。而2022年開年以來(lái)，受地緣沖突的影響，港股在全球資本市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)調(diào)整中，正經(jīng)歷著一場(chǎng)極致的風(fēng)險(xiǎn)釋放進(jìn)程，恒生指數(shù)于3月14日下破兩萬(wàn)點(diǎn)關(guān)口，繼續(xù)創(chuàng)下本輪調(diào)整的新低。

但從更長(zhǎng)期的視角來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)出清后，市場(chǎng)還是會(huì)逐步向合理的價(jià)值中樞回歸。此外，3月5日的政府工作報(bào)告進(jìn)一步強(qiáng)化了穩(wěn)增長(zhǎng)預(yù)期，也為市場(chǎng)注入一劑“強(qiáng)心針”。

中原建業(yè)所處的代建行業(yè)仍處于起步階段，存在大量的需求，尤其是隨著地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的深入，代建市場(chǎng)的行業(yè)空間不斷擴(kuò)大，“投建分離”及“向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型”正在成為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)的重要轉(zhuǎn)型方向。

按照中指研究院發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書》給出指引，中國(guó)的代建市場(chǎng)規(guī)模將保持年均23.2%的高速增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)2021-2025年間，代建行業(yè)滲透率將從4.8%上升到12.5%。若參考?xì)W美國(guó)家代建業(yè)務(wù)20%-30%的行業(yè)占比，以25%的中位數(shù)進(jìn)行估算，中國(guó)代建行業(yè)滲透率還有約4.2倍的提升空間，發(fā)展前景廣闊。

隨著長(zhǎng)期滲透率的提升，商業(yè)代建項(xiàng)目售價(jià)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，再疊加越來(lái)越走向市場(chǎng)化的政府代建需求、資本代建需求的釋放，代建行業(yè)的整體收入或?qū)⒂袡C(jī)會(huì)往千億規(guī)模的方向靠近。

同時(shí)看到，中原建業(yè)的高品質(zhì)輸出能力也符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)下，以提升產(chǎn)品與服務(wù)的供給水平，來(lái)適應(yīng)人民美好生活需要的時(shí)代趨勢(shì)。

（來(lái)源：公開網(wǎng)絡(luò)資料）

2021年11月，中原建業(yè)項(xiàng)目共斬獲6項(xiàng)大獎(jiǎng)，彰顯了建業(yè)以產(chǎn)品致敬生活，以品質(zhì)筑就榮譽(yù)的匠人精神，更印證了中原建業(yè)輸出品牌，提升產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值的硬核實(shí)力。往后隨著企業(yè)產(chǎn)品及品牌影響力的持續(xù)提升，中原建業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)體系有望得到市場(chǎng)的反復(fù)驗(yàn)證，從而助推公司發(fā)展進(jìn)一步提速，釋放倍增效應(yīng)。

結(jié)尾

回歸到投資層面，當(dāng)下市場(chǎng)顯然并未有效反映公司的真實(shí)價(jià)值，中原建業(yè)的與股價(jià)走向與業(yè)績(jī)表現(xiàn)相悖。截至3月16日收盤，中原建業(yè)動(dòng)態(tài)市盈率僅為2.94倍，顯然處于被低估的狀態(tài)。如若用終局思維的眼光來(lái)看待，由于中原建業(yè)基本面穩(wěn)健，發(fā)展前景較為明確，且具備高成長(zhǎng)、高盈利、輕資產(chǎn)等多個(gè)特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)，隨著業(yè)績(jī)的逐步釋放，將推動(dòng)中原建業(yè)向?qū)?biāo)的同業(yè)公司估值或行業(yè)合理估值水平靠攏。

關(guān)鍵詞： 中原建業(yè)09982 HK發(fā)布2021年全年財(cái)報(bào)營(yíng)利雙增